動的不動,不動的動

2006.11.15 by
數位時代
動的不動,不動的動
近來台灣的金融市場頗為反常,向來變動劇烈的股市不太動,反而是一向平穩和緩的不動產市場變動激烈。 這種「動的不動,不動的動」的現象,和台灣的...

近來台灣的金融市場頗為反常,向來變動劇烈的股市不太動,反而是一向平穩和緩的不動產市場變動激烈。
這種「動的不動,不動的動」的現象,和台灣的經濟特性有關。台灣的經濟最近到底好還是不好,言人人殊,爭辯難休。由於台灣一直都使用GDP(國民生產毛額)來衡量經濟發展,同時又延伸來衡量台灣的財富水準,因此看不清真相。
GDP可以衡量台灣經濟體的發展,但是並無法衡量台灣個人財富的水準,因為個人財富累計,有許多是GDP不能全盤計算的,包括房地產的增值、贈與、繼承,以及中小企業及路邊商販的地下經濟,因此台灣的GDP長期以來充其量只能說可以衡量台灣的地上經濟,但是不能表達台灣個人的真正財力。台灣人的財富,呈現「看似賺沒多少錢,其實荷包很有錢」的現象(Income statement poor, balance sheet rich)。
到了台灣企業大舉進軍海外之後,這種使用GDP來衡量財富水準的方式更是大失準頭,因為即使是地上經濟賺到的錢,也有許多算在台灣以外地區的GDP,台灣人民在國外工作的比例愈高,這種現象就愈明顯。舉例來說,如果只使用每人平均GDP來計算菲律賓的所得水準,絕對是低估的,因為菲國在外工作的勞動者所得遠較一般菲國民眾為高,但是除了匯回國內所衍生的消費之外,大多數其實不算在菲國的GDP內。
「動的不動,不動的動」的現象也正是國際化的結果,除了台灣人的財富實力長期被低估,也由於台灣投資人目前對於中國及香港的股市較為看好,因此將大多數投資在股市的資金移到海外,結果台股只剩下外資參與。但是不動產由於中國及香港的不動產市場前途未明,因此把錢匯回台灣購買不動產,使得不動產節節上升,動了起來。
這也說明了為什麼分析師屢屢強調台股是亞股中最被低估的,但是還是不動如山,漲幅有限,因為只有外資全球資金必須配置而參與,原先對台灣股市有興趣的本地投資人,很多都在過去一段時間內,把資金轉赴香港或是大陸。
另一方面,台灣在SARS之前,連續十年房地產不景氣,因此許多人在這段時間內延緩了購買房屋的決策,也使買氣愈來愈弱,同時這段時間內,許多有實力購買房屋的人,也正好在海外做生意或是置產,因此無法推升買氣。但是這裡面有許多人終究是要買房子的,於是十年多的買氣一口氣爆發出來,於是許多地區爆發了50%甚至整整一倍的漲幅,這是所謂的Pent-up Demand(被囚禁的買氣)一下子釋放出來的結果。還有前述台商因為最近在海外的投資順利,因此房地產價格節節升高,據說這讓許多銀行不知如何針對房貸評估,因為買房子的人,錢都不知道是從哪來的,其實說穿了就是以前存下來的或是海外匯回來的。
這股熱潮到底會持續多久,許多人都無法判斷,房地產高手說同一區的舊房子價格如果不到新房子價格的一半,就值得購買,但是這些說法其實都沒有太大參考價值,因為這樣的標的根本不存在。其實未來三、五年中,台灣的房地產以及中國的股市,由於資金的進入,台灣的不動產應該還有一段榮景,尤其是好的區域,不斷會有遷入的需求,選對地區應該不會太差。

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