就像是許多進口精品名牌，明明可以翻譯成中文，瞎拼一族還是覺得繞英文比較琅琅上口，也比較有流行感。台灣資本市場新近出現的金融商品，投資人也習慣以英文稱呼，彷彿比較專業，其中以ETF(Exchange Traded Funds，指數股票型基金)和REITs(Real Estate Investment Trust，不動產投資信託基金)最為著名。ETF由於僅此一家別無分號，只紅了兩、三天，但是REITs不但已經有富邦投信及國泰金控先後掀起風潮，陸續還有新光等同類基金蓄勢待發，預計五年內REITs的發行規模可望突破二千億元。
投資特性有三種： 成本低、抗通膨、長期升值
REITs的中文全名為「不動產證券化基金」，其實就是集合投資人的錢，投資在不動產上。試想住宅不動產，就已經是一般升斗小民節衣縮食才能負擔得起，每一棟動輒數億元的商用不動產，更不是一般人可以擁有的。 REITs的性質主要介於股票與債券之間，只要不是在不動產高檔行將泡沫化時進場，就可以達到「進可攻，退可守」的效果。尤其是REITs具有抗通膨的效果，是定存和債券所沒有的。比較過去美國與日本等國家物價與REITs的關聯，可以發現當物價上漲時，租金和餐飲收入等REITs的收益來源也會調高，可見REITs的確是少數具備抗通膨特色的金融商品。 對於投資人而言，REITs的報酬率主要來自每年配發的可分配盈餘，以及未來不動產本身的增值空間，也就是租金和資本利得。由於在台灣REITs是以封閉型基金的型態出現，因此基金淨值(NAV)可以反映這兩個主要收入來源，也就是每當基金收到租金，就會讓淨值增加，同時每隔一段時間鑑價機構重估資產價格如果上漲，淨值也會增加。
操縱收益三大因素： 標的物、操盤手、管理機構
這種封閉型基金的交易模式，通常市價會和參考的淨值相去不遠，最常見的是略高於淨值，但是如果市場對未來房地產的增值潛力頗為認同，就會出現市價高過目前淨值的狀況，就像是這幾年的美國或是日本的REITs，就出現了二○％到七○％不等的溢價。一般來說，投資人從租金得到的收益率，依照地區及使用型態有別，每年約在三％到一○％之間；至於從不動產增值得到的收益，就從負數到三○％不等，因為不動產具有長期升值的特性，長期來說，REITs極少出現負報酬，但是像去年美國和日本動輒三○％的報酬率也不多見。
對於台灣的不動產而言，過去不動產證券化除了沒有法源之外，同時也面臨台灣不動產租金偏低的問題，因而與定存利率或是債券殖利率相比，一向缺乏誘因，但是由於已經持續一段時間的利率低迷，同時租金已經回穩，還出現了上漲的態勢，再加上所分配的現金股息採用六％分離課稅，不用併入個人綜合所得計算，對於高所得且又想獲得穩定報酬的投資人，是遠勝於現金以及債券型基金的投資選擇。
對於專業的REITs投資人來說，分析時所使用的租金收益和潛在資本利得，只是出現在舞台上的木偶，真正操縱收益的，是隱藏在幕後的幾個關鍵因素：首先是標的不動產的性質，一般而言，會推出REITs的主要還是商用不動產，同時依照其內容，以辦公大樓、飯店和購物中心居多，辦公大樓多半穩定但是收益率也是REITs中較低的，飯店和購物中心收益率較高，尤其是提供「包底抽成」的條件，也就是如果租金會隨營業額水漲船高的REITs，更是專業投資人的最愛；其次，像是標的物位置、管理機構等，也是投資人關心的重點。
台灣的投資人，原先對於這種產品雖有興趣，但是熟悉程度不夠，因此造成類似富邦一號在掛牌第一天價格激情演出的狀況，但是反而套牢一缸子的投資人。但是國泰一號上市後，出現了股票價格隨著淨值穩定趨堅的狀況，可見台灣的投資人學得很快。
不過對於REITs這項商品，投資大眾仍然有許多誤解，例如由於許多媒體的誤導，許多投資人對於這項產品有許多擔憂，像是否企業釋出辦公大樓一類的商用不動產，是為了在高檔脫手？其實只要看釋出的企業還有多少辦公大樓，就可以了解，如果企業釋出三、四棟大樓，但是手中還有好幾百棟大樓，其目的只在於活化其手中的不動產，就可以不必太過擔心。
新手上路看清楚 流通性佳，報酬穩健
此外，有些投資人擔心，第一年的租金收入，會到第二年中才分配，對投資人有所損失，其實雖然到第二年中才分配，但是一旦收到租金，馬上就計入淨值，因此如果在第一年底賣出，已經可以享受到租金，如果在分配前賣出，也已經有一年半的租金收入，不必等待分配，可以直接在市場上賣出，這也是發行REITs的主要目的之一，隨時可以買賣，具有絕佳的流通性。更重要的是，REITs是很穩定的投資工具，但絕對不是每年報酬率都會達到三○％的商品。
因為REITs的現身，如今只要幾萬元，就可以擁有高聳入雲的摩天大樓，以及川流不息人潮帶來的商機，但是請記得，你只擁有幾億分之一，下個街角處仰望同一棟樓宇的金髮尤物，窩在千里外家中用近距空照圖觀看人潮的電車男，都和你一樣祈禱你投資的這檔REITs生意興隆。
