近幾年隨著台灣百貨公司數量的增加,各家百貨都拚命找出差異化競爭的優勢。九月底,新光三越百貨籌備了二年、耗資三十多億打造的信義新天地A4館正式開幕,執行副總吳昕陽表示,要針對這個區域的消費者做區隔化,A4館的加入,不但要與其他百貨競爭,也要和自己競爭。 十年前衣蝶首創 女性專門大店集客力強 台北市的信義計畫區每到週末假日,一天就有超過二十五萬人在此商圈活動。新光三越老早就在此布陣,在信義區就有A8、A9、A11和A4等四館,四間百貨的總營業面積高達四.六萬坪,去年A8、A9和A11三館,除稅總營業額為一百二十五億,今年加入新生力軍 A4,預計四館營業額目標為一百五十億,冀望能首次超越台中店A4館開幕當日更創下高達四千二百萬以上的業績。這是新光三越百貨首次嘗試以「女性」做為區隔市場的分眾館,引起百貨業界各方的高度關注。 十年前,衣蝶百貨領先其他競爭對手,推出台灣第一家鎖定女性的百貨專門店,以帥氣的門房和大面穿衣鏡、清爽的洗手間,在女性消費族群中建立起好口碑。衣蝶百貨協理柯愫吟指出,十年前這是很大膽的嘗試,但十年後來看,這策略是正確的,因為這十年來有不少業者都在模仿衣蝶的經營模式。「衣蝶百貨有對應到顧客的需求,」吳昕陽表示,衣蝶百貨進步發展得很快。原本新光三越規劃A4館為居家館或是居家結合食品大店,但經市調與問卷訪談後,發現信義新天地的主要客群是以二十至四十五歲的女性為主,約占了七成,因而決定首度嘗試女性分眾市場,於今年四月底,A4定位為女性專門大店,目標客群瞄準為二十至四十歲的都會粉領上班族,並以「醫學美容、健康、輕食和平價」等做為賣場規劃。 打著女性大店的旗號,A4館在招商上的確花了不少苦心,「賣場規劃和其他店差不多,但商品深度增加許多,」吳昕陽表示,A4館的廠商中有一百三十六家是首次進駐信義計畫區,而另有八十個品牌是首次進入新光三越,交出擁有五二%新品牌的商品組合,像是Tod's、Balenciaga都是問卷調查中女性顧客希望有的品牌,試賣六天,光是機車包就賣了四十個。牛仔專區也引進美國當紅的七家牛仔品牌。 用空間討好女性 千萬打造內衣試衣間 除了在招商方面竭盡所能地滿足女性,在賣場空間規劃上也盡力討好女性歡心,A4總營業坪數約九千三百一十五坪,裝潢全以白色為基調,光線明亮,呈現出空間寬敞之感。另外,一進門的化妝品一級戰區,特別在專櫃上放置沙發,將顧客諮詢區變大,著重與女性顧客的互動;在女鞋區,更打破以往慣例在地面鋪上地毯;四樓的內睡衣區,也花了上千萬規劃明亮豪華的內衣試衣間,試衣間旁並設有補妝區提供專櫃級的保養品供試用,全都為女性量身訂作,完整呈現女性大店的概念。 分眾市場決勝負 抓住主顧客創造高營收 過去台灣百貨賣場都喜歡比大,不論是京華城、美麗華百樂園購物中心,或明年即將開幕的高雄夢時代廣場,事實上,百貨賣場的大小並無法與業績高低劃上等號,由於消費者生活型態與所得結構等的不同,大眾市場已走入歷史,取而代之的是分眾市場,甚至是小眾市場。 「分眾很重要,不能一直開,」吳昕陽表示,新光三越這三年來每年都有展新店,但明年將不會有任何展店計畫。「二○○六年是新光三越的「整理年」吳昕陽表示,台灣整體百貨業年營額成長約四%至五%,市場並未呈現大幅度地成長,所以新光三越明年台灣的重心將放在改裝,像是南西店、站前店、信義A11、A8,都會依客層來做區隔,「既然有女性館,為何不可能有男性大店呢?」吳昕陽表示,百貨公司的思考角度應要打開心胸,並不停地問為什麼,才能創新,今年新光三越訂下六百億營業目標,預計明年可成長十%。 年底即將開幕的誠品商場,將會促使信義計畫區成為全台最具代表性的商圈,「新光三越要做到每個地區的第一品牌,」吳昕陽表示。由此看來,若要在競爭激烈的商圈占一席之地,一定要抓住分眾市場、客層定位清楚,並充分滿足消費者需求,就能帶進新客層,並創造高營收。
台北房市買氣回流至蛋黃區!在台北市土地資源稀缺之下,僅有靠著都更改建才能整合出大面積的基地,也造就台北市大都更時代來臨,因此頂級地段今年以來湧現指標都更潮。舉凡北市中心今年來精華地段皆有大案重磅登場,受惠於海外回流族群、高資產配置需求,以及市中心舊屋換新屋浪潮,高端住宅仍受到買方青睞,成為目前台北市房市指標。
大安區都更大案 獲得在地大安人青睞
以近年北市中心都更改建大案齊發的大安區來看,從富邦藝庭、耑岫、吾雙,再到近期由富邦建設整合推出的稀有千坪基地「富藝居」,皆位處超級蛋黃區。不動產業者表示,對於大安區的客層,不論老錢或新貴不約而同都對大安區都有地緣環境上的偏愛,因此區域房市買氣長年呈現溫和穩健態勢,對此類高端客而言,大安區的指標案正是頂級居所首選標的。依目前大安區預售屋單價多數站上「200 萬俱樂部」,對買家來說,只怕產品不夠好、不怕價高不出手。
房市業者表示,今年台股表現突破新高後,市場游資充足,但受限於貸款環境保守,現下房市回歸個案表現,首先,地段仍是不動產身價保證的必要條件,其次,產品規劃仍是高端客的重點考量,最後,品牌建商的推案也成為建案的身價品質保證。對許多菁英族群來說「富藝居」在生活機能上,不僅串連大安森林公園、信義計劃區、忠孝復興站,在交通上位處捷運大安站信義路軸線,是自然與時尚之間的最核心地段。
新世代高資產客的購屋思維:大基地、大品牌、多元化
有鑑於大安區大面積素地稀有罕見,長年能大規模推案極少,因此區域呈現量少價穩、具備保值條件,在景氣波動時更顯抗跌優勢,加上「富藝居」產品定位為 27 至 45 坪二至三房的中小坪數規劃,不僅符合現下市場剛性需求,更能滿足高端菁英的多元資產配置需求。
