[陳俊廷]行銷4p再見！了解程序化購買，掌握大數據時代數位行銷|數位時代 BusinessNext

數位行銷並非新的名詞，早於21世紀初期開始問世。然而近期隨著大數據時代來臨，行銷模式開始劇變，像是最近火熱的即時競價數位廣告投放方案（Real-Time Bidding；簡稱RTB），顛覆以往統包採購版位與時間的廣告購買模式，掀起一場數位行銷革命。

台灣數位廣告或行銷一直存在的問題，就是幾乎都使用狂撒策略，反而變成大家都不想看廣告，應該要了解使用者的需求。網路蓬勃發展，新生出許多媒體，網路使用者的瀏覽行為越趨破碎化。使用者要看很多內容，必須要了解消費者的需求，學會從中看到多訊息與活動，好的廣告必須掌握運用對的時間、訊息、媒體，不是過去4P（product、price、place、promotion）。

從去年開始，RTB成為台灣數位廣告產業熱門的關鍵字，像是Facebook、Google和Yahoo!陸續提供即時競價數位廣告投放方案。

雖然大家都談RTB，從Google角度來看, 大家只談 RTB 其實有點詭異，不應該只談RTB，更大的議題應該是『程序化購買（Programmatic Buying）』，在台灣大家聽到程序化就怕，認為是很科技面向的概念，但其實不是。

「程序化購買」是一種新型態廣告購買方式，結合RTB與「精準行銷（Audience Targeting）」所發展出的新型態廣告購買方式。過去廣告都包採購版位與時間的廣告購買模式，這樣卻容易沒辦法讓廣告有投放的實效，在數位行銷中購買目標群眾的眼球才是重點。

程序化購買以自動化與即時性（real time）為重點，用流量的觀念去買賣廣告，廣告主以競價的方式採買目標群眾，而非綁在廣告板位與固定時段上。作為廣告主或是行銷最重要的是懂得如何操作、了解使用者的需求，有效的購買、呈現廣告才能發揮實際成效。

隨著行銷模式的轉變，欲得知如何有效的購買群眾，必須了解數位行銷分眾的定義，台灣廠商目前知道要用分眾的概念，但是分眾的概念必須再度革新。過去大家都知道目標群眾具有性別、年齡、興趣，但現在觀眾必須加上duration（停留多久）、recency（最近訪問時間/行為）、search（搜尋），尤其是recency的概念很重要，了解現在目標群眾的意圖（Intent）抓到他近期的目的，才能抓住目標群眾近期最迫切的需求。數位行銷中的主要核心就是了解目標群眾，這些分眾特質都必須從數據上洞悉，因此最近才會出現數位行銷人才缺口。

新的行銷市場生態

大數據時代來臨，過去購買廣告透過各種廣告聯播網購買，但這樣的方式會容易出現消費者重疊的情況，於是產業開始變化，出現新的生態。程序化購買的廣告購買方式也催生出許多廣告平台DSP（Demand-Side Platform），也出現數據管理平台DMP（Data Management Platform），廣告主與代理公司成立Trading desk。

圖說明
(程序化購買的廣告催生出許多新的市場需求及商機/資料提供：Google)

廣告平台DSP最主要是可以和Google這類大平台SSP（Supply-Side Platform）作連結，隨著技術上數位化、自動化，現在透過DSP廣告購買已經可以做到一對一、一對多、多對多的即時。數據管理平台DMP（Data Management Platform）簡單來說負責管理分析數據，像是把cookie整理優化成高價值的數據，將海量資料管理和即時分析，因此DMP就像是數位廣告的基石。

台灣有很多公司想變成程序化購買平台，希望可以掌握市場的生態環境，但現在台灣並不是每一個平台可以達到程序化購買。因為這樣的技術不是每個平台做得到。要熟悉程序化購買，第一步必須了解程序化購買五大關鍵：

第一，organize（組織）：整理消費者資訊了解甚麼是你要的消費者，從第一方資料加上第三方資料，大量數據該如何判讀成為數位行銷的關鍵。
第二，Design（設計）：內容需要創意，沒有好的內容，無法吸引
到群眾眼球。
第三，Execute（執行）：要懂得執行相關技術，分析資訊與數據。
第四，Reach（觸及）：了解媒體的特性，電腦或是行動終端都要加以考量，觸及多螢幕群眾。
第五，Measure（衡量改善）：平台的策略很重要，要有評估反饋機制，了解錯誤修正錯誤後，才能成功。

面對數位行銷越來越蓬勃發展，台灣數位行銷景觀是很樂觀，但是隨著資料膨脹，需要花更多時間了解消費者要什麼。所以數位行銷第一步，還是要回歸到先理解程序化購買的概念。大鍋菜、統包購買的時代過去了，了解不同的消費者需要甚麼才是重點。

隨著分眾概念的革新，了解消費者的「微時刻（micro-moment）」也是數位行銷應有的認知；「micro-moment」指涉像在網路上表達 “我想知道更多 (I want to know)”, “我想做某件事 (I want to do)”, “我想購買 (I want to buy)”, “我想到某個地方 (I want to go)”的時候, 廣告主能即時提供消費者最想要的資訊及內容。台灣容易將重點放在技術層面，但是「心理學層面」思考消費者需求更為重要，必須要有敏銳的洞察力剖析消費者心底到底要什麼。

延伸閱讀：大數據時代的廣告神器RTB

商用地產市場崛起，不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人，決策依據遠比住宅複雜，包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節，如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃，很容易陷入規劃誤區，甚至在完工後才發現市場不買單，甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰，方睿科技除推出商用地產智慧平台，整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告，協助不動產開發商與投資人做出精準決策，更以集團經營的方式，於今（2025）年9月成立希睿創新置業，由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務，幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出：「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家，商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策，如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等，而不是感覺或經驗法則，而這也是方睿科技努力的方向。」

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵，也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持，希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時，常遇到商業空間長期閒置的困境，原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯，希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者，以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴，與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢，以及跟方睿科技進行深度合作有關：

在專業團隊方面，希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗，以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗，可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產，以及精準溝通目標客群，更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域，方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊，無論是協助不動產開發商規劃商用地產，還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的，都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示：「透過平台，我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度，加快決策與動工，搶先掌握市場商機，更重要的是，當市場環境、政治決策快速變動，我們都能即時更新分析，而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場，讓效益發揮最大價值。」

在潛在客戶名單方面，希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等，預判企業於商用空間的需求，深度解析市場，獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單，在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援，真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效，更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統，提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務，幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇，同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展；此外，也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台，希睿將致力提供最具科技力的代銷服務，打造生態體系共贏的市場新標準。