品牌電商Ann'S:以官網為重心,獲利結構更健康
品牌電商Ann'S:以官網為重心,獲利結構更健康

曾經,雅虎奇摩拍賣就是Ann'S的全世界,但如今她們已經有高達85%的業績都是來自獨立官網和實體門市。Ann'S行銷總監安珮綺形容,現在電商平台對她們來說就像台灣版的Facebook和Google廣告,只是多了營利和販售功能,並且要給他們獎金。

其實Ann'S走到今天這步不容易,可以想像當100%的業績都仰賴單一平台,而所有會員、數據、流量又都掌握在平台手中時,任何小動作刺激了平台,都可能對業績造成衝擊。實際上,安珮綺回憶2012年當他們以測試性質開了第一個實體門市時,就立刻接到平台的關切電話。而2013年當他們以該平台沒有提供App為由,推出了自家App,更開啟雙方之間的冰河時期。

即便如此,安珮綺還是認為這是一條不得不走的路。一方面,在平台上架既要提供相當比例的抽成,還要配合頻繁的殺價活動以換取曝光,對獲利、品牌都是傷害。她記得有一次對方窗口要求提供半價出售的折扣,氣得她直接說:「乾脆要不要你做鞋子給我,你做我買?」

但她覺得最可怕的是,當自己的網路使用習慣都轉變成以Facebook和Google為主,非工作需求就不會登入雅虎時,更驚覺到市場趨勢變化之快。 「它們(指平台)停留在原地沒有要動的話,我就要跟它們一起沉下去了。」她說,「要活一定要出來。」

而Ann'S在2013年底推出App後,雖然整體效果不差,且當時取得會員的成本也還不高,但安珮綺發現App對消費者的使用門檻終究是比較高的。因此當後來91APP推出官網服務後,Ann'S也跟著在2015年推出獨立官網。

獨立的意思是,包括官網系統、行銷宣傳、會員管理和金流、物流等,都得自己來。不過安珮綺倒是蠻樂在其中,「自己設計活動比較有趣,我也不想一直699、799,我覺得太無聊了。」另一點很重要的是,過去在平台上付出的費用或許換來了一時的業績,卻無法為品牌累積能量。「現在自己做行銷,廣告費也要給Google、Facebook,但至少他們會給你數據回來,至少回來之後還會留會員名單。」她說,而且自營官網後也更能即時掌握銷售動態做即時反應。

此外,非關產品和行銷的工作,她選擇外包給第三方服務商。「我基本上只有覺得產品和行銷是最核心,其他跟適合團隊分工合作都是好事,專精會發展得更好。」

以倉儲為例,最初她們是自己做,但倉儲要進貨、出貨、盤點還要找工讀生排班,萬一出問題還得自己調監視器,安珮綺說:「我要去學新東西,這樣就沒時間去學廣告了。」而且在將倉儲委給昶捷後,也確實看到出錯率下降,同時營運效率提升等等好處。

Ann'S品牌總監安珮綺
要做品牌電商要有堅強的心,因為事情可能不會如你想像的美好。

而隨著過去兩年將業績主力逐漸移轉到自有通路上,Ann'S雖然營收變化的差異不大,但安珮綺表示:「結構轉變很大,獲利來說是比較健康的了。」她形容,過去在平台上做生意其實比較像是勉強維持一口氣在,因為營業額雖然很漂亮,卻不時會有賺愈多反而虧愈多的詭異情形,「不知道錢到哪裡去了。」

Ann'S雖然現在還是會在momo、雅虎等等平台上架,但已累積實力的她們,對平台殺價遊戲產生了抵禦能力,「真的不給,死都不下殺。」安珮綺眼中的平台,宣傳意義已大過實質銷售,重點還是在官網經營。

Ann'S

  • 成立時間/2003年
  • 官網上線時間/2015年
  • 董事長/安瑋纘
  • 行銷總監/安珮綺
  • 資本額/1,080萬元
  • 2016年營業額/逾1億元
  • 自有通路(官網加實體門市)業績占比/85%
關鍵字: #電子商務
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商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機
商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機

台灣住宅市場過去10年屢創新高,不動產開發商習慣以戶型規劃、坪數配置、生活機能及家庭型態等邏輯銷售商品。然而,隨著住宅不動產買氣降溫、營建成本持續攀升、政策影響加劇,不動產開發商開始將焦點轉向長期被忽略的商用地產市場。

商用地產市場崛起,不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人,決策依據遠比住宅複雜,包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節,如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃,很容易陷入規劃誤區,甚至在完工後才發現市場不買單,甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰,方睿科技除推出商用地產智慧平台,整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告,協助不動產開發商與投資人做出精準決策,更以集團經營的方式,於今(2025)年9月成立希睿創新置業,由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務,幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出:「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家,商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策,如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等,而不是感覺或經驗法則,而這也是方睿科技努力的方向。」

方睿科技
方睿科技執行長吳健宇、希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵,也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持,希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時,常遇到商業空間長期閒置的困境,原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯,希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者,以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴,與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢,以及跟方睿科技進行深度合作有關:

在專業團隊方面,希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗,以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗,可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產,以及精準溝通目標客群,更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域,方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊,無論是協助不動產開發商規劃商用地產,還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的,都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示:「透過平台,我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度,加快決策與動工,搶先掌握市場商機,更重要的是,當市場環境、政治決策快速變動,我們都能即時更新分析,而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場,讓效益發揮最大價值。」

方睿科技
希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

在潛在客戶名單方面,希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等,預判企業於商用空間的需求,深度解析市場,獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單,在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援,真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效,更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統,提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務,幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇,同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展;此外,也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台,希睿將致力提供最具科技力的代銷服務,打造生態體系共贏的市場新標準。

方睿科技
左起,希睿創新置業協理楊彥宏、副總經理黃士芳、總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

方睿科技:https://www.funraise.com.tw/

希睿創新置業:https://www.facebook.com/ONERAISE

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