誰說大象不會爬樓梯?

2003.03.01 by
數位時代
誰說大象不會爬樓梯?
這其中最糟糕的投資機會,要算是房地產,雖然號稱不動產,價格在過去十年居然都是往下「動」的,真是投資人最大的夢魘:對於台灣的投資人而言,過去十...

這其中最糟糕的投資機會,要算是房地產,雖然號稱不動產,價格在過去十年居然都是往下「動」的,真是投資人最大的夢魘:對於台灣的投資人而言,過去十年間投資不動產的,很少有能夠全身而退的。由於不動產無法以類似融券的方式來「放空」,當價格持續滑落,投資人只有挨打的份。雪上加霜的是,不動產的投資所需金額龐大,又往往需要向銀行來舉債,因此當市況蕭條,轉讓交易的機會更加有限,換言之,就是「流動性」欠佳。再加上交易過程複雜,往往讓以投資而非自住為著眼點的投資人望之卻步。
然而,不動產市場是經濟的支柱之一。於是台灣政府當然也使出渾身解數,設法拯救台灣的不動產市場,但是顯然和挽救股市的政策如出一轍,並沒有能夠對症下藥,以至於效果不盡如人意。例如台灣政府以補貼首購房屋貸款等方式來希望刺激市場活絡,但是在市場尚未活絡之前,就已經造成台灣利率水準下滑。
台灣政府在制定經濟政策的思維,向來是把改變供需狀況當做靈丹妙藥,例如股市下跌,就要國安基金進場購買,抱持的想法是「增加需求」,另一方面,當年房地產市場狂飆時,政府便宣布興建一坪六萬元的國宅,設法以「增加供給」的方式,冷卻市場。然而,這種扭曲市場供需狀況的方法,後來都徒勞無功。其實,有些時候,市場的反常現象,是導因於市場的交易機制運作不順暢,政府可以設法改善市場的交易機制,而非一味將扭曲供需作為萬靈丹。

**把大象變成一隻一隻的小象

**
不動產因為投資金額巨大,在投資商品中有「大象」或「恐龍」之稱,因此無論是在哪個金融市場,往往是價格變化最小的投資商品,同時一旦價格開始持續下滑,往往跌勢會持續好一陣子。在先進國家的做法是:既然大象不會爬樓梯,只好設法讓大象成為一隻一隻的小象,新組成的小象隊,就是透過所謂的不動產證券化(Real Estate Securitization)所產生的不動產投資憑證(REIT)。
透過房地產投資憑證,投資人可以成為某個商場的部份投資人,同時可以如同交易股票及債券一般,自由選擇進場出場的時機。如此一來,房地產的交易,才會更活絡,這就是設法改善市場的交易機制,而不必扭曲實際的供需。這種將不動產證券化的做法,在美國、歐洲及日本等資本市場都行之有年,不但漸漸導正不成熟的房地產市場偏重價格上升(capital gain)而忽略租金收益的做法,在低利率的時代,將提供經營環境日漸艱難的銀行以及保險公司在投資方面利潤更高的多種選擇。
當有朝一日,你我可以指著某座摩天大樓驕傲地宣稱「我有這棟樓的萬分之一」時,台灣的不動產市場,想必比現在健康穩定多了!

每日精選科技圈重要消息