起家靠媽祖,成長靠e化
起家靠媽祖,成長靠e化
2002.10.01 |

來到大甲,若說參訪饒富盛名的鎮瀾宮「大甲媽」,是不可錯過的第一站,那麼採買幾盒香甜的奶油酥餅,則是多數遊客的下一個重點行程。在隨處可見奶油酥餅店的大甲市中心,創始老店裕珍馨多年來聲勢不墜,始終是忠於原味的老饕之首選。
「想起小時候,如果中秋節能拿到100盒訂單家人就非常高興了,怎麼樣也不會想到,現在竟然能有幾十萬盒的訂單,」談起裕珍馨如今接單的盛況,老店的第二代陳裕民臉上堆滿了笑容。
裕珍馨原本只是一間開在鎮瀾宮旁邊的小麵包店,做的也只是一般麵包店的小生意,後來他們做了奶油酥餅,因為沒有大工廠,就將烤好的酥餅拿到門口自然散熱,不料,一陣一陣暖烘烘的奶油餅香,卻吸引了大批來大甲進香的遊客。來自全國各地的進香團,讓裕珍馨奶油酥餅的盛名不斷傳開。
此後,裕珍馨專心經營奶油酥餅,生意愈做愈好,店面愈開愈大。對照今日裕珍馨樓高6層,每層120坪的旗艦店,以及大甲幼獅工業區佔地逾千坪的廠房,實在很難想像50年代,裕珍馨只是一間媽祖廟旁佔地10來坪的小西點麵包店。
每年到了糕餅業的旺季,同業還在為如何開發更多訂單而絞盡腦汁時,裕珍馨卻苦惱如何消化過多的訂單。「其實糕餅業現在非常不景氣,小店鋪還存在被大廠擠壓的壓力,只能說裕珍馨是個奇蹟吧,」陳裕民說,今年中秋節的訂單,即使員工一天工作20個小時,工廠的產能仍舊不足以應付,最後硬是忍痛退掉好幾千張訂單。
因為一直存在出貨不及的問題,留在裕珍馨裡工作的第二代陳家兄弟,便開始檢討工廠的生產及出貨流程,藉科技及e化來改造老餅店的念頭油然而生。緊接著的問題是:「誰來做?」於是,身兼成功大學製造工程研究所教授及該校產業電子化服務團召集人的陳裕民,順理成章的成為e化自家老店的不二人選。

**e化做到零庫存

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陳裕民接手後,除了採購這項以外,從接單、輸入、生產、出貨一直到庫存統計,讓裕珍馨從生產端到出貨端完全電腦化,不但節省許多人力,整個產能的效率也跟著提高,現在已經做到依照訂單數量生產,完全零庫存。
不過裕珍馨的網路商店自7月上線以來,從沒進行過任何行銷活動,所以從網路下單購買糕餅的比例十分有限,陳裕民舉今年中秋節為例,「從網路下訂單的比例,只有傳統郵購的1/10,」陳裕民強調,只要來自網路的訂單愈多,key-in訂單的人力也可以精簡。在裕珍馨成功導入生產流程e化後,今年7月緊接著導入門市POS系統。
「裕珍馨是一個規模尷尬的餅店,它的生產規模大到需要e化,但是它的產量和大廠相比又不算大,所以有些部分要進行e化並不容易,」陳裕濱略帶苦惱的說,例如在糕餅的塑膠袋上印條碼的塑膠捲,一次叫貨一定要40捲,大約是幾十萬個袋子的量,但是裕珍馨的生產量還沒那麼多,不可能囤積那麼多材料,於是只好土法煉鋼,用人工在每個食品包裝袋上貼條碼貼紙。
雖然還是有未盡完善的部分,但是和其他零售業相比,裕珍馨能由自己人來進行e化,已經相當幸運。「傳統老店e化的例子,失敗者居多數,」本身輔導過不少個案的陳裕民提及,導致e化失敗的原因很多,主要原因是協助導入e化的電腦公司,不夠瞭解該產業的know-how,或是受輔導的廠商對電腦使用的熟悉度不夠。
陳裕民不諱言,因為對自己祖傳老店的瞭解,加上個人的專業背景,所以在為裕珍馨進行e化的過程中,阻力相對較小,一般e化前後會遭遇的問題,他往往較能迎刃而解。

**品牌e行銷是下一波再造

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關於未來,陳裕民指出,將會突破裕珍馨電子商務方面的格局,會在既有的B2C網路商店之外加入B2B——結合同業設置聯合採購平台,共同降低採購成本,並能互相代銷產品。此外,還要進行B2A(網路異業策略聯盟),藉由聯合行銷平台,與異業合作。
「很多人知道大甲的奶油酥餅,但是並沒有太多人知道裕珍馨,」陳裕民體認到裕珍馨一直有待突破的窘境。別人學得來裕珍馨的奶油酥餅和包裝,但是企業文化和理念卻是學不來的。「裕珍馨的旗鑑店別人學得來嗎?」陳裕民信心十足的說,未來要用文化,讓所有的人都認識裕珍馨這個品牌。
「行銷一直是我們比較弱的一環,」陳裕民笑著說。現在,行銷已列為裕珍馨下一波e化的重點工作之一,「為自己的產品做好市場區隔、以突顯裕珍馨文化來進行差異化行銷,是一定要走的路,」在陳裕民的構想中,網路無遠弗屆的特性,是最理想的傳遞載具。
在陳家第二代裡,陳裕民是唯一沒有留在餅店工作的兄弟,他笑著用台語說:「因為小時候顧店顧到怕了。」變成裕珍馨逃兵的陳裕民,後來竟成為祖傳餅店e化的主力,這是當初純粹為了逃避顧店,而改往學術發展的他始料未及的。

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從 Raise Day 出發,方睿科技如何打造商用地產的 AI 企業服務生態系?
從 Raise Day 出發,方睿科技如何打造商用地產的 AI 企業服務生態系?

AI 與數據正快速落地至各行各業,從製造、金融、電信、醫療到零售,應用速度不斷加快。但在每年交易規模至少新台幣 1900 億元的商用地產領域,卻長期受到數據破碎且不透明的限制,只能仰賴人力蒐集資訊,再憑直覺和經驗去解讀資訊、做出決策,使 AI 潛在價值難以真正發揮。為回應產業轉型的核心痛點,方睿科技首度舉辦「商用地產生態系年會 2026 Raise Day」,以開放式平台為核心,串聯專業地產服務商、空間相關企業服務商、產業專業人士等多元角色,勾勒出 B2B 企業服務生態系的全貌,希望能透過科技促進數據流動,為商用地產企業協作模式開啟新的可能性。

方睿科技
方睿科技首度舉辦 2026 Raise Day,以開放式平台為核心串聯多元角色,推動商用地產邁向產業共好的新階段。
圖/ 數位時代

方睿科技雙軌策略,讓 AI 成為商用地產的決策引擎

方睿科技創辦人暨執行長吳健宇指出,在 AI 時代,人應該專注於「最有價值」的工作;然而在商用地產業中,專業人士卻有約 70% 的時間耗費在資料蒐集與整理上,真正用於判斷與決策的時間僅約 10%。方睿科技希望翻轉這樣的時間分配,讓人力從低價值的資料處理中解放,將更多心力投入在判斷、溝通與決策等創造價值的商業活動。

方睿科技
方睿科技創辦人暨執行長 吳健宇
圖/ 數位時代

為此,方睿科技提出兩條實踐路徑。第一條是建構出具備完整性、易用性與進化性的商用地產智慧平台,運用 AI 技術,將過去產業中破碎、非結構化的資料,重塑為可被運算、可驗證的標準化數據,並結合圖表與互動式介面,讓使用者能夠快速得到完整市場資訊,實現「用戶即專家」的目標。

第二條則是推動生態系聯盟,將不動產視為企業服務的核心載體,串聯設計、家具、搬遷、清潔等多元服務夥伴,使空間不再只是靜態標的,而是承載案例、服務與數據回饋的生態系節點。透過生態系夥伴累積的實務資料與服務紀錄,平台得以發展「資料即推薦」模式,推動商用地產從單點交易,邁向可擴張的 B2B 服務網絡。

獨創「資料飛輪」機制,實現用戶即專家目標

在 AI 模型日益普及的當下,真正的競爭關鍵已不在模型本身,而是能否有效率地收集資料、提高資料品質,並將其與實際決策流程緊密結合。為此,方睿科技獨家設計出一個由「資料收集、資料精煉、專家把關、決策反饋」組成的資料飛輪,回應商用地產長期面臨的資料破碎與決策效率低落問題,成為方睿科技實踐願景的第一條路徑。

方睿科技技術長郭彥良進一步說明,資料飛輪機制的運作架構。首先在資料收集階段,必須系統性蒐集公開資料、內部檔案與報告,並透過 AI 協作將圖片等非結構化資訊轉換為可用的結構化數據。接著進入資料精煉,透過資料清洗與實體對齊,將原始資訊從單純的可閱讀升級為可比較、可推論的決策依據。第三步專家把關,則引入不動產專家進行校正與產業判讀,補上模型難以理解的規則與慣例,確保關鍵數據的正確性。最後的決策反饋階段,藉由收集使用者提問與行為,檢視現有資料是否足夠精準,再回到專家校正與補齊流程,使整個系統能隨使用頻率提升而持續進化。

在資料飛輪的運作基礎上,方睿科技正積極研發商用地產智慧平台 PickPeak。郭彥良表示,PickPeak 並非單純的物件搜尋工具,而是結合深度資料與 AI 的決策輔助平台。使用者可透過自然語言互動,提出人數、預算、區位、產業屬性等多重條件,再由系統動態生成可比較、可驗證的選址方案,真正將 AI 從「回答問題的工具」,轉化為「陪伴決策的數位專家」。

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方睿科技技術長 郭彥良
圖/ 數位時代

創新 Data to win 模式,讓 AI 深入商用地產各階段決策流程

不過,單靠數據整合與 AI 應用仍不足以支撐產業全面升級,因此,方睿科技提出的第二條路就是,推動產業生態系聯盟,整合商用地產市場上不同角色的數據,讓 AI 能夠真正成為商用地產決策時的智慧引擎。

方睿科技不動產知識創新中心總監曾凡綱指出,目前在企業、房東或物業主與各類服務供應商之間,缺乏有效的整合機制,導致企業在選址與空間規劃過程中,難以快速找到真正合適的服務與解決方案,形成明顯的產業斷點。

為解決這些斷點,方睿科技提出「Data to win」模式,以資料取代傳統「Pay to win(付費買廣告)」思維,讓真正具備經驗與實績的服務夥伴,在適當的決策節點被看見。

曾凡綱說明,在廣告投放效益越來越低的情況下,企業服務商面臨的問題已不只是「如何曝光」,而是「如何在對的地方被看見」,這將是未來的市場勝出指標;而 Data to win 正好可以協助企業服務商建立此能力,方睿科技將生態系夥伴所擁有的案例、服務紀錄與產業知識等資料,經過去識別化與結構化處理後,再嵌入企業決策流程中,讓推薦不再來自廣告投放,而是真實、可被驗證的使用經驗,透過這樣的機制,不僅提升企業決策的準確度,也能同步放大生態系夥伴在合作中的實質價值。

舉例來說,方睿科技整合辦公傢俱夥伴 Backbone 班朋實業長期累積的辦公室規劃案例與平面圖資料,讓企業在選址階段,就能同步評估空間規劃方案,加速決策流程。又如,整合出行服務夥伴 USPACE 悠勢科技的服務資料,並呈現在地圖上,協助企業評估辦公據點的交通便利性,優化員工日常通勤與出行體驗。此外,平台也可整合大樓的 ESG 認證、公共設施與服務層資訊,協助企業快速篩選符合需求的辦公大樓,提升進駐媒合效率。

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方睿科技不動產知識創新中心總監 曾凡綱
圖/ 數位時代

「Raise Day 只是這場變革的起點。」吳健宇強調,方睿科技已經透過投資與合夥模式,將布局延伸至專業地產服務與空間經營領域,至今旗下已有商用不動產仲介、顧問與估價等專業服務的宇豐睿星,以及聚焦商用地產代銷市場的希睿創新置業。透過直接參與第一線實務運作,方睿得以更深入理解產業真實痛點,讓科技不只是工具,而能真正回應實際決策與服務需求。

此外,方睿科技未來也將持續擴大「商用地產 x 企業服務生態系」聯盟,目前包括 Backbone、USPACE、IKEA For Business、潔客幫等企業服務夥伴已率先加入;接下來,方睿科技將邀請更多擁有關鍵數據與專業能力的企業服務商加入,讓數據在安全、可控的前提下流動,進一步釋放商用地產在選址、營運與企業服務等全生命週期中的結構性價值,為產業轉型啟動下一個關鍵階段。

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右起方睿科技共同創辦人暨營運長陳致瑋、USPACE悠勢科技共同創辦人暨執行長宋捷仁 、Backbone班朋實業創辦人暨執行長廖家葳,透過企業服務生態系合作共同為產業啟動下一個關鍵階段。
圖/ 數位時代

方睿科技官網: https://www.funraise.com.tw

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