台南火車站前的新光三越中山店，10月31日即將結束營業。這間開了30年的百貨，曾坐落台南最昂貴的地段，如今卻祭出全館1折起的出清特賣，正式向顧客告別。
奇妙的是，新光三越在台南的生意依舊相當好。西門新天地2025年營業額高達171億元，擠進全台百貨單店前10名；2025年才開幕的小北門店，據新光三越說法，短短3個月營收就突破10億元。
同樣掛著新光三越的招牌，為什麼偏偏是中山店走到終點？
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新光三越台南首個據點，曾蟬聯八年「地王」
1996年，新光三越台南中山店開幕，成為新光三越在全台的第4家分店，也是品牌進軍台南的第一個據點。
當時，台南火車站前是重要的商業地段。中山店就開在車站正前方，所在土地更曾連續8年蟬聯台南市公告土地現值最高的「地王」。
對不少台南人而言，中山店承載著逛街、約會與成長的回憶。
然而，這間曾站在台南精華地段的百貨，後來逐漸失去商圈中心的位置。
衝擊1》新天地、小北門⋯自家人對打！
轉折要從2002年說起，中山店開幕6年後，新光三越在2002年開出了台南新天地。
新店選在西門路，隨著周邊商業活動逐漸聚集，台南百貨消費的重心也開始往西門商圈移動。
西門新天地後來成為新光三越在台南的主力，2025年營業額達171億元，排名全台百貨單店第6。
2025年8月29日，新光三越台南小北門店開始試營運，9月26日正式開幕，部分餐廳甚至營業到深夜。新光三越表示，小北門開幕3個月營收突破10億元，累積來客超過250萬人次。
值得注意的是，新天地、小北門距離中山店，開車都在10分鐘以內。
當新天地與小北門持續吸引消費者，中山店卻面臨老商圈人潮流失。雖然無法直接計算有多少顧客轉往自家新店，但新光三越在台南的營運版圖，顯然已有不同重心。
這樣的變化，連土地價格也反映出來。
2026年台南市公告土地現值出爐，西門新天地所在的西門路一段與樹林街二段路口，取代中山店成為台南新地王，中山店則退居第二。
新光三越預期，即使中山店結束營業，台南整體營收仍可維持200億元以上。公司也表示，未來將由新天地與小北門店繼續服務台南顧客。
但中山店面臨的困境，還不只商圈轉移。
衝擊2》車站工程擋住門面近10年
中山店的另一個難題，就在百貨門口。
從2017年開始，台南火車站周邊陸續架起工程圍籬，原本面向車站的百貨門面受到遮擋，站前商圈也跟著受到衝擊。
台南市議員蔡宗豪今年4月在議會指出，工程圍籬架設後，中山店人潮逐漸流失，站前經濟也愈來愈弱。
他並提到，站體工程歷經3次流標，近10年仍未完成。文化局回應，站體工程已改由市府協助代辦，雙方於今年3月底完成代辦簽約，後續仍須辦理招標。
台南市府也坦言，鐵路地下化及火車站改建工程，確實影響站前商圈發展。
隨著消費人潮轉往西門商圈、南紡購物中心一帶，加上南方公園商家陸續撤離，站前商業活動逐漸冷清。
今年4月，中山店傳出部分樓層撤櫃、出現空置情形。當時新光三越仍回應正常營運；《工商時報》則指出，除了商圈人潮變化，大樓屋齡偏高，也是影響中山店業績的因素之一。
一邊是新興商圈不斷增加百貨、餐飲與娛樂選擇，另一邊是老舊建物及長期施工的站前環境。對中山店而言，經營挑戰逐年增加。
30年租約到期！台茂團隊擬接手，擬改為飯店＋商場
中山店最後迎來的，是30年租約到期。新光三越今年6月宣布，考量租約期滿與未來發展策略，將於10月底結束營業。
事實上，這棟大樓早已易主。2005年，新光一號REIT（不動產投資信託）以約31億元買下大樓，2023年隨著基金清算、資產公開標售，最後由樂富一號REIT以43.75億元得標。
依樂富一號規劃，9樓以上擬引進國際連鎖飯店，地下2樓至8樓的商場空間，研擬由桃園台茂購物中心團隊接手經營，並希望與周邊街道串聯。
台茂2025年營業額達74.9億元，今年目標挑戰80億元。若改造計畫順利落實，也將成為台茂團隊首度跨出北部的商場據點。
中山店的30年畫下句點，台南站前商圈的下一章卻還沒寫完。這棟曾經坐落地王地段的老百貨，未來能不能以另一種樣貌迎回人潮，仍有待時間證明。
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本文初稿為AI編撰，整理．編輯/ 林育萱
