中國金融業響起 變革前奏曲
中國金融業響起 變革前奏曲
2005.11.01 | 科技

在「狼來了」喊了近兩年之後,中國建設銀行終於在十月二十七日於香港上市,揭開中國金融業一連串改革的序幕。中國於二○○一年底加入WTO(世界貿易組織)之後,有五年緩衝期,要逐步開放各項產業,這個假期將在明年底結束,而媒體和金融則是開放時程表上的最後兩塊。媒體由於牽涉國家意識型態和言論尺度,要開放仍言之過早,金融業則是經濟能否持續發展的活水,是中國政府現階段當務之急。

各地銀行腐敗案例不斷

偏偏金融業是問題最複雜難解的一塊。中國所有銀行都屬公營,在計畫經濟時代,他們承擔的任務是為公共建設和國營事業提供貸款,績效指標是以完成多少國家交付任務以及創業就業機會,是否盈利並不在其中。
中國各大銀行的董事長、總經理和行長,都由政府指派,他們本身在共產黨內的輩份與資歷,比他們對於銀行的專業和了解更重要,這些位置大多數屬於酬庸性質,給那些從政府部門和黨職退下來的主管安排出路。
也因此,有關中國銀行內部腐敗的例子,從高層到基層層出不窮,地方分行經理私吞幾億公款的消息,過去一年已發生過好幾起,行長本身因瀆職入罪的更是接連不斷。
前建設銀行行長張恩照,就在今年建行上市工作緊鑼密鼓之際,突然辭職,但外界都認為是被撤職,原因是在任內藉職務之便違法放款牟私利。前中國銀行香港分行行長劉金寶,也因為和上海富商周正毅勾結,由中行貸款給周在香港做無本生意炒房地產,後經法院判決劉金寶死刑確立。
這些新聞在過去一年不斷出現,並不表示中國的金融業風氣變差,更可能是因為要趕在對外開放前大力整頓,才讓長期積壓的問題浮出水面。

銀行靠政府金援才沒破產

對中國政府來說,整頓金融業是一條不歸路,這是它從計畫經濟轉型到市場經濟的最後一步,也是最為關鍵的一步。中國銀行整體的呆帳率,根據不同單位的統計,從三成到五成都有,從財務面來看都已經破產。
這些資不抵債的銀行,到目前仍然存活的原因,主要是依靠中國政府的信用(銀行會破產,中國政府可不會破產)和不斷注資,以及中國民間的高儲蓄(總計達十一兆人民幣)。
中國政府在前年各撥二百二十五億美元給中國銀行和建設銀行,以沖銷他們的部分呆帳,為上市做準備。總計在建行上市前,中國政府已投入至少四千二百億人民幣(約五百二十億美元)進這家銀行,重整它的財務結構,讓建行的賣相更好一些。
可以確定的是,中國在改革銀行上,絕對不會採取像韓國在一九九八年的「休克療法」,放手讓銀行倒閉,而是像日本的「以時間換取空間」作法。
畢竟,中國今年經濟成長率仍高達九.四%,外資直接投資也有六百四十億美元,牌仍然掌握在中國手上,與韓國當時面臨金融風暴完全不同。何況躁進萬一導致銀行倒閉,企業失去資金活水跟著倒閉,引發失業潮並造成民眾擠兌,引起社會動盪,成為五年前(中國即將崩潰)一書描述的情景,對中國是有百害而無一利。
外國銀行正在虎視眈眈,藉中國金融改革進入中國市場。中國政府的盤算,最終是把幾大國有銀行都推到海外上市,藉此改善資本結構,並引進西方市場的管理經驗和人才到中國的銀行,改善自身體質,等於是重複一九九○年代製造業對外開放的「以市場換取技術」策略。 美國的花旗和美國銀行、新加坡的淡馬錫和蘇格蘭皇家銀行等十多家大型國際金融機構,對此都表達高度興趣,並安排十幾億到數十億美元的投資計畫,與各家中國銀行敲定合作協議,準備入股。成為股東,是他們現階段進入中國金融市場的唯一機會。

民眾早已受不了國有銀行

從企業貸款、股票上市和發公司債等企業金融,到信用卡、車貸和房貸等消費金融,中國市場都剛開始,深具吸引力。中國消費者長期忍受缺乏服務概念的國有銀行,以及各種跨行跨地繳款轉帳的諸多限制,對於外資銀行也有許多期待。
特別是近年興起的民營企業,他們完全被國有銀行拒於門外,這些銀行過去只服務國營企業。民營企業只能發展畸型的融資管道,比方向國營企業借錢(他們才有銀行額度),或者向地下錢莊週轉,或自行發行借條向民眾借錢。二○○三年爆發的大午集團案,就是一家民營企業自行印製借條,向員工和當地民眾借錢。有趣的是,民眾更願意把錢借給大午,而不是放在銀行,因為大午給的利息更高而且還款準時。
中國的銀行改制,將使政商勾結和國營企業三角債的歷史問題,有了被處理的可能,雖然沒人能對結果打包票。這將是一次漸進式改革,毋需期待有任何一夕間翻盤的變動。「穩定壓倒一切」是中國政府一貫態度,尤其事涉敏感的金融業。不過,至少有一件事值得樂觀:一向為政府服務的中國銀行,終於有機會回歸「為人民服務」,由市場競爭來決定優勝劣敗。

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商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機
商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機

台灣住宅市場過去10年屢創新高,不動產開發商習慣以戶型規劃、坪數配置、生活機能及家庭型態等邏輯銷售商品。然而,隨著住宅不動產買氣降溫、營建成本持續攀升、政策影響加劇,不動產開發商開始將焦點轉向長期被忽略的商用地產市場。

商用地產市場崛起,不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人,決策依據遠比住宅複雜,包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節,如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃,很容易陷入規劃誤區,甚至在完工後才發現市場不買單,甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰,方睿科技除推出商用地產智慧平台,整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告,協助不動產開發商與投資人做出精準決策,更以集團經營的方式,於今(2025)年9月成立希睿創新置業,由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務,幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出:「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家,商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策,如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等,而不是感覺或經驗法則,而這也是方睿科技努力的方向。」

方睿科技
方睿科技執行長吳健宇、希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵,也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持,希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時,常遇到商業空間長期閒置的困境,原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯,希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者,以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴,與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢,以及跟方睿科技進行深度合作有關:

在專業團隊方面,希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗,以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗,可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產,以及精準溝通目標客群,更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域,方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊,無論是協助不動產開發商規劃商用地產,還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的,都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示:「透過平台,我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度,加快決策與動工,搶先掌握市場商機,更重要的是,當市場環境、政治決策快速變動,我們都能即時更新分析,而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場,讓效益發揮最大價值。」

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希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

在潛在客戶名單方面,希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等,預判企業於商用空間的需求,深度解析市場,獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單,在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援,真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效,更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統,提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務,幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇,同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展;此外,也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台,希睿將致力提供最具科技力的代銷服務,打造生態體系共贏的市場新標準。

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左起,希睿創新置業協理楊彥宏、副總經理黃士芳、總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

方睿科技:https://www.funraise.com.tw/

希睿創新置業:https://www.facebook.com/ONERAISE

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