先搞定程序再進入談判,不怕投資者握手卻不成交!
先搞定程序再進入談判,不怕投資者握手卻不成交!

本文摘自︰《雙贏談判》,三采出版

1983年還在草創時期的昇陽電腦公司(Sun Microsystems),其中兩位創辦人維諾德.科斯拉(Vinod Khosla)與史考特.麥克尼利(Scott McNealy),正忙著為公司籌募一千萬美元的資金。

他們經過仔細比較後,決定與《財星雜誌》(Fortune)上排名前一百大的某企業進一步接洽,因為他們不但獨具慧眼相中昇陽正在開發的技術,而且該公司財力雄厚,昇陽想要籌措的金額對他們而言猶如九牛一毛。

兩人與該公司的執行長面對面談過後達成協議:該公司同意投資一千萬美元,且投資後的估值(post-money valuation)為一億美元。

雙方握手為憑,並約好下週在芝加哥會面,敲定投資條款說明書。

當科斯拉與麥克尼利依約前往芝加哥,原以為只是要談妥剩餘條件的簡短會議,因為協議的內容大多是制式的標準條款。沒想到對方竟擺出十多名律師和銀行家的大陣仗,還宣稱整樁投資案要由他們重新談判,好像一週前的會議從未發生過似的。

對於眼前的狀況,科斯拉與麥克尼利只能推測是怎麼一回事:難道那位執行長並不認為雙方已經達成「共識」?或是這群大律師和銀行家想要證明,他們能談出更棒的交易?還是對方以為昇陽已經走投無路,因此可以任他們予取予求?

其實萬不得已時,科斯拉與麥克尼利的確願意接受比原先差些的條件,但是同意對方重新談判的要求,搞不好會在金錢與原則上都要付出極高的代價。這下究竟該怎麼辦呢?

堅持程序的重要性以維護權利

科斯拉回想當時他是這麼做的:「我連他們打算投資多少錢都懶得問,因為這條路我已經不想繼續走下去了,我立刻表明我們堅決維護程序的立場。」他告訴這一大群人,以為雙方已經講好某些條件,所以不想再重談一次。或許對方沒料到會有這樣反應,所以科斯拉願意讓他們自己先討論一下。

他給對方的訊息基本上是這樣的:「我們上週已經講定了某些事情,現在應當從那裡接下去談。如果你們不想那麼做,那我們就得從更根本的地方開始談起。所以現在的情況,究竟是不是如我方所想的這樣?請你們先討論清楚之後再告訴我們。」

表明己方的立場後他們便離開會議室,把房間讓給這群人去商量。幾分鐘後他們再進來,發現一切沒變,對方認為相關數字需要進一步討論。

現在對方決定採取更強硬的路線,看來科斯拉與麥克尼利不可能輕易勸退他們。這群人似乎認為,執行長在上星期談的條件太慷慨;要不就是,他們不想在執行長與昇陽的面前太快讓步。這下科斯拉與麥克尼利有兩條路走,一是接受對方的條件以便完成交易,但科斯拉與麥克尼利決定走第二條路。他們告訴對方,他們很樂意從上週與執行長建立的基礎繼續談下去,如果今天不可能,他們願意空著手離開芝加哥。

一小時後,科斯拉與麥克尼利搭機返回舊金山。他們竭盡全力壓抑下打電話給那位執行長的念頭,要是對方真的清楚彼此的利益,實在不該為了錢而反悔。科斯拉回憶說:「投資估值對我方至關重要,我們希望能以最划算的條件籌措到資金,而且盡量不要稀釋我們的股權。那筆錢對他們根本是九牛一毛,實在沒必要搞這些小動作。失去這筆交易雖然會傷到我們,但還不至於置我們於死地,況且對方真的需要我們。」

冷處理策略奏效了,幾天之後執行長主動打電話給科斯拉,表明同意先前講好的條件。這次雙方順利簽字完成交易,再沒出現意外插曲。

務必先談程序再談進入談判

是什麼原因導致這次衝突?其實不論是一般商業交易,還是錯綜複雜的商業談判,抑或是經年累月的嚴重衝突,當事人往往急於就實質內容談成協議,卻忽略了應該先對程序達成共識。誠然,程序與實質內容缺一不可,並無孰輕孰重之分。但是重要的談判,多半會優先考慮程序:先談程序再談實質。

談判程序沒先搞定,下場可能會是如此:你已經與對方交涉數週,費了好一番工夫,眼看雙方就快要達成交易。這時你決定,對先前執意不讓的部分鬆口,而且還同意了對方諸多要求中的一項──希望能為成交補上臨門一腳。

沒想到對方的回應居然是:「非常感謝你的彈性,現在我就去跟我老闆報告,看他怎麼說。」這下你可呆住了,心想:「什麼?你上頭還有個老闆?我還以為這樣就要成交了,我已經沒有別的籌碼可以讓利了。」像這樣令人「捶心肝」的錯誤,其實還滿常見的,而且就是因為談判者沒先講好程序,就開始談實質內容所致。

所謂「先談程序」指的是,審慎評估預設程序(或其他當事人提出的流程),並在必要時設法重塑適當的程序。為了做好這件事,你必須提出問題、分享你們的假設與期待,以及設想如何從目前所在位置抵達目的地。我們該怎麼做,才能從這裡順利到達那裡?哪些因素會影響談判前進的速度與軌跡?

若未能有效搞定程序,稍後恐怕會在進入談判實質內容時,出現新狀況。例如在不當的時機做出讓步;或是提出考慮不夠周全的提議或要求;無法成功協調在不同軌道或管道上進行的談判;以及未能準確預見可能的阻礙,例如談判的最後期限、政治或官僚作業的阻礙,以及有人蓄意使交易破局。

永遠要先談程序再進入談判內容。別忙著做出讓步或深入討論實質內容,而應先搞清楚談判程序,並設法加以影響。

彼此對程序的認知也要一致

但即便已經講好談判程序,並不表示事情就不會出錯。這是因為,即便一開始大家已經對程序達成明確的共識,但有時候當事人對於目前已經談到了哪裡,看法未必一致。舉例來說,其中一方當事人以為快要成交了,因此不該再對其他選項三心二意,但對方卻認為此刻還可以貨比三家,昇陽電腦的案例即是如此。

衝突的癥結點與其說是投資金額的多寡,倒不如說是,雙方對於已經談到什麼地步缺乏共識,因此昇陽的確不必為了爭取這筆投資,而做出更多讓步。科斯拉到現在仍舊不明白,當時那位執行長究竟為什麼態度丕變,但不論他是想要再逼昇陽做最後讓步,抑或只是不認為雙方之前已經達成協議,這個案例都讓我們學到一個重要的教訓:當事人最好趁早且經常確認,彼此對於談判的進程看法是否一致。

當事人對程序的認知不一致,有可能使談判走偏。務必要趁早且經常確認,雙方對於已經達成的目標,以及未來該怎麼走,想法是否一致。

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從 Raise Day 出發,方睿科技如何打造商用地產的 AI 企業服務生態系?
從 Raise Day 出發,方睿科技如何打造商用地產的 AI 企業服務生態系?

AI 與數據正快速落地至各行各業,從製造、金融、電信、醫療到零售,應用速度不斷加快。但在每年交易規模至少新台幣 1900 億元的商用地產領域,卻長期受到數據破碎且不透明的限制,只能仰賴人力蒐集資訊,再憑直覺和經驗去解讀資訊、做出決策,使 AI 潛在價值難以真正發揮。為回應產業轉型的核心痛點,方睿科技首度舉辦「商用地產生態系年會 2026 Raise Day」,以開放式平台為核心,串聯專業地產服務商、空間相關企業服務商、產業專業人士等多元角色,勾勒出 B2B 企業服務生態系的全貌,希望能透過科技促進數據流動,為商用地產企業協作模式開啟新的可能性。

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方睿科技首度舉辦 2026 Raise Day,以開放式平台為核心串聯多元角色,推動商用地產邁向產業共好的新階段。
圖/ 數位時代

方睿科技雙軌策略,讓 AI 成為商用地產的決策引擎

方睿科技創辦人暨執行長吳健宇指出,在 AI 時代,人應該專注於「最有價值」的工作;然而在商用地產業中,專業人士卻有約 70% 的時間耗費在資料蒐集與整理上,真正用於判斷與決策的時間僅約 10%。方睿科技希望翻轉這樣的時間分配,讓人力從低價值的資料處理中解放,將更多心力投入在判斷、溝通與決策等創造價值的商業活動。

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方睿科技創辦人暨執行長 吳健宇
圖/ 數位時代

為此,方睿科技提出兩條實踐路徑。第一條是建構出具備完整性、易用性與進化性的商用地產智慧平台,運用 AI 技術,將過去產業中破碎、非結構化的資料,重塑為可被運算、可驗證的標準化數據,並結合圖表與互動式介面,讓使用者能夠快速得到完整市場資訊,實現「用戶即專家」的目標。

第二條則是推動生態系聯盟,將不動產視為企業服務的核心載體,串聯設計、家具、搬遷、清潔等多元服務夥伴,使空間不再只是靜態標的,而是承載案例、服務與數據回饋的生態系節點。透過生態系夥伴累積的實務資料與服務紀錄,平台得以發展「資料即推薦」模式,推動商用地產從單點交易,邁向可擴張的 B2B 服務網絡。

獨創「資料飛輪」機制,實現用戶即專家目標

在 AI 模型日益普及的當下,真正的競爭關鍵已不在模型本身,而是能否有效率地收集資料、提高資料品質,並將其與實際決策流程緊密結合。為此,方睿科技獨家設計出一個由「資料收集、資料精煉、專家把關、決策反饋」組成的資料飛輪,回應商用地產長期面臨的資料破碎與決策效率低落問題,成為方睿科技實踐願景的第一條路徑。

方睿科技技術長郭彥良進一步說明,資料飛輪機制的運作架構。首先在資料收集階段,必須系統性蒐集公開資料、內部檔案與報告,並透過 AI 協作將圖片等非結構化資訊轉換為可用的結構化數據。接著進入資料精煉,透過資料清洗與實體對齊,將原始資訊從單純的可閱讀升級為可比較、可推論的決策依據。第三步專家把關,則引入不動產專家進行校正與產業判讀,補上模型難以理解的規則與慣例,確保關鍵數據的正確性。最後的決策反饋階段,藉由收集使用者提問與行為,檢視現有資料是否足夠精準,再回到專家校正與補齊流程,使整個系統能隨使用頻率提升而持續進化。

在資料飛輪的運作基礎上,方睿科技正積極研發商用地產智慧平台 PickPeak。郭彥良表示,PickPeak 並非單純的物件搜尋工具,而是結合深度資料與 AI 的決策輔助平台。使用者可透過自然語言互動,提出人數、預算、區位、產業屬性等多重條件,再由系統動態生成可比較、可驗證的選址方案,真正將 AI 從「回答問題的工具」,轉化為「陪伴決策的數位專家」。

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方睿科技技術長 郭彥良
圖/ 數位時代

創新 Data to win 模式,讓 AI 深入商用地產各階段決策流程

不過,單靠數據整合與 AI 應用仍不足以支撐產業全面升級,因此,方睿科技提出的第二條路就是,推動產業生態系聯盟,整合商用地產市場上不同角色的數據,讓 AI 能夠真正成為商用地產決策時的智慧引擎。

方睿科技不動產知識創新中心總監曾凡綱指出,目前在企業、房東或物業主與各類服務供應商之間,缺乏有效的整合機制,導致企業在選址與空間規劃過程中,難以快速找到真正合適的服務與解決方案,形成明顯的產業斷點。

為解決這些斷點,方睿科技提出「Data to win」模式,以資料取代傳統「Pay to win(付費買廣告)」思維,讓真正具備經驗與實績的服務夥伴,在適當的決策節點被看見。

曾凡綱說明,在廣告投放效益越來越低的情況下,企業服務商面臨的問題已不只是「如何曝光」,而是「如何在對的地方被看見」,這將是未來的市場勝出指標;而 Data to win 正好可以協助企業服務商建立此能力,方睿科技將生態系夥伴所擁有的案例、服務紀錄與產業知識等資料,經過去識別化與結構化處理後,再嵌入企業決策流程中,讓推薦不再來自廣告投放,而是真實、可被驗證的使用經驗,透過這樣的機制,不僅提升企業決策的準確度,也能同步放大生態系夥伴在合作中的實質價值。

舉例來說,方睿科技整合辦公傢俱夥伴 Backbone 班朋實業長期累積的辦公室規劃案例與平面圖資料,讓企業在選址階段,就能同步評估空間規劃方案,加速決策流程。又如,整合出行服務夥伴 USPACE 悠勢科技的服務資料,並呈現在地圖上,協助企業評估辦公據點的交通便利性,優化員工日常通勤與出行體驗。此外,平台也可整合大樓的 ESG 認證、公共設施與服務層資訊,協助企業快速篩選符合需求的辦公大樓,提升進駐媒合效率。

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方睿科技不動產知識創新中心總監 曾凡綱
圖/ 數位時代

「Raise Day 只是這場變革的起點。」吳健宇強調,方睿科技已經透過投資與合夥模式,將布局延伸至專業地產服務與空間經營領域,至今旗下已有商用不動產仲介、顧問與估價等專業服務的宇豐睿星,以及聚焦商用地產代銷市場的希睿創新置業。透過直接參與第一線實務運作,方睿得以更深入理解產業真實痛點,讓科技不只是工具,而能真正回應實際決策與服務需求。

此外,方睿科技未來也將持續擴大「商用地產 x 企業服務生態系」聯盟,目前包括 Backbone、USPACE、IKEA For Business、潔客幫等企業服務夥伴已率先加入;接下來,方睿科技將邀請更多擁有關鍵數據與專業能力的企業服務商加入,讓數據在安全、可控的前提下流動,進一步釋放商用地產在選址、營運與企業服務等全生命週期中的結構性價值,為產業轉型啟動下一個關鍵階段。

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右起方睿科技共同創辦人暨營運長陳致瑋、USPACE悠勢科技共同創辦人暨執行長宋捷仁 、Backbone班朋實業創辦人暨執行長廖家葳,透過企業服務生態系合作共同為產業啟動下一個關鍵階段。
圖/ 數位時代

方睿科技官網: https://www.funraise.com.tw

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