京華城將熄燈!18年賠掉130億,沈慶京:開幕那天就知道完蛋了
京華城將熄燈!18年賠掉130億,沈慶京:開幕那天就知道完蛋了

京華城曾經是台北市最大的百貨賣場,因為它擁有當時全球最大球體建築,開幕時轟動全亞洲,打造這個購物中心的關鍵人物是人稱「威京小沈」的威京總部集團主席沈慶京,小沈當年從紡織配額竄起,變成股市大亨,之後憑著投資眼光進入實業,拿下中石化、中華工程等事業體,還搶進百貨業。

在當時台灣沒有任何一座購物中心的情況下,沈慶京夢想能打造出「老少咸宜」的大型購物中心,2001年開幕首年營收最高峰近80億元。

無奈事與願違,京華城之後每年經營每況愈下,去年營收僅50億元。2018年喊賣,今年開始標售,經歷三次流標,今年9月由威京集團旗下中石化砸372億元標回京華城。今年11月28日京華城將舉辦熄燈儀式記者會,11月30日為京華城開幕營業的最後一天,京華城創辦人、威京集團沈慶京獨家接受本報專訪,談到興建京華城多年來的風風雨雨,他直言:「京華城是我曾經擁有理想的幻滅,經營18年來,若連折舊算進去,總共賠掉130億元,光現金就賠掉超過60億元。

沈慶京不諱言,重要的失敗原因是商場環境設計,「這部分,我們犯了很大錯誤,只怪我事業繁忙,沒協助注意到空間的問題。」他指出,空間上有三大問題,一是垂直電梯不夠,當時京華城是全世界最多樓層的賣場,應該要有更多的垂直電梯,「開幕當天,來了十幾萬人,我在現場一看就知道完蛋了。」沈慶京不諱言地說。

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威京總部集團主席沈慶京專訪。 記者徐兆玄/攝影
圖/ 經濟日報
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2001年11月23日, 號稱全亞洲最大的Living Mall以感恩酒會方式代替開幕,威京集團主席沈慶京(右二)非常開心地與各與會貴賓一起插卡啟用。
圖/ 經濟日報

垂直電梯不夠是京華城最大敗筆,當年台灣也沒有垂直電梯的專家,無前例可循,經驗不足,警覺性也不夠,「但我們是台灣第一個做垂直電梯的賣場,設計京華城的設計師在上海設計泰國正大集團的正大廣場,有了經驗,就改進了我們的缺點,並在大陸商場做調整。」

另外,京華城每層樓的透明度和穿透性不足,停車場規劃也不對,使民眾要找車不方便;即使想要調整,卻因為得付出重大代價而打退堂鼓,後來增資都是為了要向銀行繳利息。

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京華城的建築設計構想來自威京總部集團創辦人沈慶京,建築物取自「雙龍抱珠」概念,但球型商場也帶來內部動線複雜與坪效不佳的負面因素。
圖/ 京華城提供

2007年,也就是開幕後第六年,京華城的大股東,也是主辦銀行中華開發(現為凱基銀行)問沈慶京,是否考慮賣掉京華城?「我其實早就知道京華城這個理想幻滅了,他們建議的很中肯,一直賠錢下去是無底洞,且似乎也沒有路走了,但當時沒處理不是我們想要撐下去,而是因為當時容積率的問題,市政府不願意更改,我們也無法處理。

沈慶京無奈搖頭說,當年他希望成立全亞洲最大的購物中心,讓老人小孩可在其中散步,年輕人有娛樂的地方,「我是抱著要服務市民的理想,但這個理想終究幻滅。

沈慶京:底價太便宜了 京華城值500億元

創下史上最高底價的「京華城標售案」,最終以372億元由中石化標回,但先前慘遭三次流標收場,外界皆指「底價過高」就是主要關鍵,甚至部分商仲認為跌破300億元才有望吸引投資人進場,不過,沈慶京直言,「底價太高?底價是太便宜了,我覺得應該值500億元!

「我當初就跟戴德梁行說500億元,但我們知道500億賣不掉。」沈慶京進一步解釋,底價500億元是從容積率換算過來的,一點都不高,就算是用500億元取得京華城土地,無論是蓋住宅或辦公大樓,「我認為時機好就是多賺,時機不好也是少賺,絕對不可能被套牢」。

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京華城4度公開標售結果,由威京集團旗下中石化標得京華城。
圖/ 經濟日報

京華城自去年喊賣後,第一次標售開出全區底價380億元,令業界譁然,創下史上底價最高的標售案,但隨著三次皆以流標收場,京華城標售底價修正幅度並不大,就連最近一次、今年9月的第四度標售,底價也僅打九折落在342億元,而「底價過高」一說也成為業界認為標售不順利的關鍵。

只是沈慶京始終不認為底價過高,就算接連三次流標他也不灰心。他分析,第一次標售就有多組投資人有興趣,當然因為複雜的因素最後沒有出手,又或著投資人都觀望,看是不是這次流標後下次能更便宜。

如今中石化以子公司鼎越開發名義,以372億元將其標回,沈慶京強調,「假如這次(鼎越開發)沒出手,下一次一定被人高價搶走」。他認為,辦公室租金目前水漲船高,到時候每坪租金漲到5,000元,投資人開始注意到這片土地的價值時,京華城絕對不只372億元的價值。

從沒想過自己標回 關鍵轉折在今年6月

陪伴台北市民近20個年頭的京華城,11月底熄燈後確定將搖身一變,未來將以頂級商辦之姿重生。不過,今年9月底京華城的第四次標售,中石化以子公司鼎越開發自行標回,被外界質疑左手換右手,沈慶京對此大喊冤:「實情就是我從來沒有想過自己要標回來,但現在以這個價格拿下開發商辦,對中石化股東絕對是100%好事。」

京華城標售案自喊賣那一刻,吸引各界目光,但回首看標售過程是峰迴路轉,京華城自去年12月起連吞三次流標後,第四次居然由威京集團的中石化,透過子公司以372億元標回。

這冥冥之中是有緣份的,或許也是無心插柳柳成蔭」,沈慶京坦言:「京華城在喊賣的那刻起,我對經營購物中心的希望是徹底幻滅,但京華城不是我一個人的,我們對小股東跟銀行團也有責任,所以當時就決定誰出高價,誰就買走,盡量去創造股東最大的利潤,從來沒有想過要自己標回。

回顧這戲劇性的標售過程,關鍵轉捩點發生今年6月,京華城第三次標售的前夕。沈慶京表示,第三次標售都沒開標,聯貸銀行團的主辦行凱基銀就擔心沒人投標,於是凱基銀在開標前建議,眼下商辦市場走熱,萬一京華城又再流標,乾脆中石化自己下來買開發頂級商辦。

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京華城將改建商辦,每坪至少150萬元起跳,行情直逼信義計畫區水準。
圖/ 京華城提供

沈慶京說,聽完建議後評估結果發現,這個方案確實可行,便開始尋找合作方,甚至找上國內某上市建商攜手合作開發商辦,只是過程又幾經轉折,雙方合作破局決定各自努力,最終就自己默默去投標。

對於外界一再質疑其正當性,沈慶京駁斥:「就是有人喜歡搧風點火,說什麼利益輸送給京華城,侵害中石化股東權益,你怎麼不想想,也有京華城股東跟我說,賣太便宜了,為什麼不能再高一點的價格。」

一邊說有損股東權益,一邊又稱低賣資產,小沈兩邊都得顧,又顯得無奈。針對自己標回重建,想要打造成頂級商辦計畫,沈慶京堅信,「這對中石化的股東當然是好事,是絕對100%的好事」。

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京華城未來將開發成頂級辦公大樓,勢必成為台北新地標,示意圖供參考。
圖/ 威京集團提供
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京華城未來將開發成頂級辦公大樓,勢必成為台北新地標,示意圖供參考。
圖/ 威京集團提供
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京華城未來將開發成頂級辦公大樓,勢必成為台北新地標,示意圖供參考。
圖/ 威京集團提供

責任編輯:江可萱、蕭閔云

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本文授權轉載自:經濟日報

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不只守成,更下一城!看kure.fit、Fullicon、華夏玻璃如何用亞馬遜讓傳產翻轉成國際潮牌
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台灣上市櫃公司高達七成為家族企業,其中,中小企業佔比高達95%,在二代傳承創新的過程中,不僅面臨信任、制度、認同等管理議題,還必須透過創新思維與數位平台工具打造與持續深化市場競爭優勢,方可在瞬息萬變的市場中生存、茁壯,甚至是成為產業變革者。事實上,這也是kure.fit、Fullicon與華夏玻璃積極透過品牌重塑、擁抱創新科技,以及透過跨境電商佈局全球市場的原因,並且成功在詭譎市場中屢屢創新突圍、締造佳績。

不只是傳承,更透過品牌經營讓家族企業酷起來!

成立於2019年的kure.fit是一間專注於女性健身器材與居家運動的品牌,透過亞馬遜美國站、英國站與中東站進行產品銷售,2025年上半年度,創下美國銷售年成長率358%好成績。kure.fit創辦人暨執行長黃永沅認為其中的關鍵是:「提供客戶高價值產品與服務,並透過亞馬遜全球開店快速拓展站點創新局。」

亞馬遜全球開店
kure.fit創辦人暨執行長黃永沅分享品牌打造經驗時,提到父親常說「服務」是家中工廠發展最關鍵的因素,這也是他創業以來一直銘記在心的價值。
圖/ 數位時代

黃永沅的創業故事——kure.fit 的成立——與家族企業息息相關。他說:「我父親黃泰翔擁有敏銳的市場嗅覺,幾乎你想像得到的消費性居家電子產品,我們家都生產製造過。為跳脫傳統製造思維、進一步擴展全球布局,2019 年回到家族公司後,我開始積極導入數位化與數據化手法以維持市場競爭力,同時也嘗試建立品牌,透過亞馬遜全球開店進軍海外市場,讓 kure.fit 在 2024 年憑藉可調式啞鈴組、壺鈴、加重手環等商品大幅提升營收獲利。」

他坦言,選擇亞馬遜全球開店,是綜合研究過市場及相關條件的必然之選。「台灣具有高度彈性的製造實力,卻苦無與全球用戶直接接觸的機會;而亞馬遜正好打開了這扇窗,讓我們能用最經濟、高效率的方式快速測試、修正與擴張,對新品牌來說,是極具價值的通路。」

他進一步補充:「上一代累積的資產讓我擁有比較多的機會探索與試錯,而亞馬遜全球開店則讓我可以用最具成本效益的方式布局全球市場。」例如,透過參與亞馬遜全球開店官方團隊為賣家提供的在地支持計畫與課程,kure.fit獲得一次性的帳號健檢、選品分析、營運問題排除,以及 1 對 1 經理輔導,大幅提升全球布局與品牌行銷的能力。

類似的二代傳承與創新旅程也發生在保健收納藥盒創新品牌–護立康(Fullicon)-身上。Fullicon副總經理李承樺認為:「二代不是只能接班,相反的,可以透過自有品牌創業、以亞馬遜全球開店將產品服務推向全球各地,創造嶄新的營收獲利。」

把時間回溯到2019年,為解決OEM與ODM客戶削價競爭亂象,李承樺在家人與客戶的支持下,啟動自有品牌–護立康(Fullicon)上架亞馬遜拓展業務,爾後,透過產品設計、功能強化、專利佈局與亞馬遜全球開店擴展國際市場業務,不僅成功將藥品收納盒打進日本站前三的成績、創下4.8/5的高消費者評價,更榮獲亞馬遜全球開店2024年度傑出賣家–「最速全球布局轉型獎」–的肯定。

亞馬遜全球開店
Fullicon副總經理李承樺分享,加入亞馬遜之後,透過世界級的品牌與市場資訊,他更了解專利的重要,經過多年努力,目前專利已經成為Fullicon營收來源一環。
圖/ 數位時代

對台灣百年玻璃製造商–華夏玻璃–來說,傳承固然重要,但是,唯有突破既有框架才能創造第二成長曲線,因此,成立自有品牌–SOUL ONE,透過亞馬遜全球開店銷售自有產品以深入了解北美消費者輪廓,例如對玻璃製品的需求與偏好,進而提供最佳產品服務,為前進北美零售商店市場做最佳準備。

華夏玻璃執行長廖冠傑進一步解釋會加入亞馬遜、以亞馬遜全球開店布局北美等國際市場的原因有三:「首先是品牌形象佳、是北美消費者喜愛的購物網站;其次是可取得消費者回饋聲音以及後台提供豐富的市場洞見,讓團隊成員可以快速調整產品、包裝與行銷等策略;最後是透過功能強大的亞馬遜物流(FBA)機制輕鬆擴展全球業務。」

從上述的kure.fit、Fullicon與華夏玻璃SOUL ONE的布局,可以清楚看到:二代不僅是傳承與守成,更是主動出擊與翻轉市場的關鍵推手,讓家族企業經營也可以很酷且創新。

亞馬遜全球開店
華夏玻璃執行長廖冠傑於專訪時指出,作為企業核心的決策者,在面對爆炸的資訊與選擇時,更應該專注而冷靜,謹慎為公司營運做出最適切的選擇。
圖/ 數位時代

亞馬遜全球開店助二代繼承者高效打造品牌與布局全球業務

亞馬遜全球開店不僅讓企業以自有品牌布局跨境電商,更有助於企業重整商業邏輯、發揮OEM、ODM與OBM的經營綜效。對此,Fullicon副總經理李承樺面帶微笑地解釋:「我們公司–益麟企業–的業務分成三塊,分別是負責台灣市場的業務部門、以官網與參展等方式經營的OEM與ODM外貿部門,以及由我負責的、透過亞馬遜全球開店布局的全球電商部門;其中,電商部門的營收雖然僅占公司整體營收的一小部分,但帶來的成效遠超乎預期。」

首先是產品開模與製造後即可直接(透過電商)銷售,不像過去必須花費1到2年的時間跑市場與找客戶;其次,可以直接傾聽客戶心聲以加速產品功能的迭代與優化,例如方便關節炎患者取用藥品的彈跳保健盒設計等;最後則是挹注外貿業務發展。李承樺表示:「我們有韓國客戶因為看到亞馬遜的Fullicon藥品收納盒而主動找上門、向外貿部門下單,開啟跨業務單位的合作綜效。」

kure.fit創辦人暨執行長黃永沅則直言:「做工廠最怕離消費者太遠。」需要像亞馬遜全球開店這樣的外部夥伴提供協助,讓kure.fit可以突破區域限制、深入了解各個市場脈動,為每一個產品找到新出路。例如,亞馬遜商機探測器與選品指南針等官方選品工具讓kure.fit可以同時掌握產品類別與市場資料以高效布局新市場,如將女性健身器材銷向中東等新市場,讓品牌營運穩健邁向全球市場。

「企業的創新轉型旅程是一個又一個關鍵決策交織而成,亞馬遜提供的數據資料讓我們可以更精準且有憑據的下達各項決策,以更有責任感與使用感的方式推進二代傳承與創新。」關於亞馬遜全球開店帶來的綜效,華夏玻璃執行長廖冠傑如是總結。

總的來說,二代接班不僅是傳承,更是品牌重塑、通路重組與文化再定位的新起點,在這個過程中,與亞馬遜全球開店這種世界級企業合作,不僅有益於簡化傳統外貿的繁雜談判流程,更讓台灣企業可以更精準且高效的方式布局全球、透過出口電商快速回應市場需求,進而加速創新步伐與鏈結業務績效,讓台灣企業走出新路、演變為令人驚豔的「酷」品牌關鍵。

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