買對房子 不如買對股票!

2004.03.15 by
數位時代
買對房子 不如買對股票!
2001年到2003年,美國經濟仰仗房屋與汽車市場,彌補了高科技產業泡沫化後的低迷衝擊,到2003年第三季的美國GDP成長率高達7.2%,主...

2001年到2003年,美國經濟仰仗房屋與汽車市場,彌補了高科技產業泡沫化後的低迷衝擊,到2003年第三季的美國GDP成長率高達7.2%,主要就是民間消費的帶動,尤其是房市的熱絡。拜全球低利率環境所賜,日本、香港、台灣的房地產市場,也從大泡沫中緩步復甦。

股市房市唇齒相依

房地產市場與股票市場其實是息息相關的。當大家財富縮水時,投資意願也會大減;香港1997年股市與房市崩盤、日本1990年股市與房市崩盤,都造成經濟必須經歷更長久的調整期。台灣經濟若要好,房地產市場也必須好,否則只仰仗進出口,經濟成長結構將處於跛足型態,即使走得快,也走不久,所以我對房市與股市的第一段論就是︰「房市與股市二者有強烈的相依度」!
1987年,國泰人壽(股票代號2882,現在的國泰金)以1坪100萬元的天價買下華航附近土地(如今已興建六福皇宮大飯店),從此以單點突破土地單價每坪百萬的藩籬,揭開了台灣房地產飆漲的序幕。擁有大批土地的國泰人壽建立許多優質的辦公大樓,不僅分布在都會區,甚至連鄉鎮地區最頂級的辦公大樓,許多都屬於國泰人壽的資產;而國泰人壽採取只租不賣的策略,也讓國泰人壽的股價大幅攀升,連帶的國泰人壽的暴漲也帶動金融股千元身價的熱潮,像是三商銀漲到了每股1120元,中華開發(股票代號2883,現在的開發金)漲到1075元,北企漲到1180元,而國泰人壽更是創下了台灣股市的最高價1975元。
1989年市場上某位知名分析師,甚至認為台泥(1101)會漲到500元,當時他認為在法規限制下,農地申請變更不易且都市計畫規定複雜,土地的可複製性低,而台泥擁有台北、高雄等許多大都市精華區土地,因此前景看好,但是這場夢在1990年後逐步破碎。

房產業淡季不淡時 你該怎麼賺?

我要特別提醒大家,台灣有一大堆所謂的「房地產專家」,過去提出來房地產的循環週期論,在1990-2002期間年紛紛摃龜,最主要的問題是房市的循環期不規則,尤其與股市最大的不同就是流動性差,所以許多人因為炒樓套牢而垮台。我的第二段論點就是:「房地產景氣循環期又長,又不規則」,少聽房地產專家胡說八道,把房地產當股票看待者,十之八九都很慘。
2003年元大建設在台北六福皇宮附近推出豪宅銷售一空,以及「台北101」11月啟用,種種跡象看來,似乎房市已恢復榮景。甚至在2003年農曆7月份,傳統的鬼月淡季中,代銷公司卻大賣房子,而股市立即快速反應營建股的大行情。
在這裡我提出一個小觀念供您參考,如果我問您,當2003年7月看到房地產業者在淡季不淡時,你應該採取哪一種方式,賺錢比較快?
(1)立即購屋,半年左右再轉手賣出!
(2)招募人馬開一家房屋代銷公司,創業大拚一場!
(3)立即買營建股,在3個月左右賣出!
如果您選(1)立即購屋,也許當時買到15萬1坪的30坪房子,總價450萬,自備款100萬,貸款350萬,半年後漲到17萬1坪脫手,不計利息及相關委託代銷的佣金,以100萬投入賺了60萬,有60%的獲利率,您可以說是春風得意極了。如果您選(2)開始創業,也許過幾年以後,您有機會成為股票上市公司,您可能也覺得人生該如此,有為者亦若是。但如果以信義房屋為代表,2003年7月初以40元買進,則3~6個月之內,最高漲一倍,這個利潤也比買房子好!
如果當時您選擇(3)立即買入營建股的話,當時的興富發建設(2542)、以及豪宅型的宏盛(2534)都是很好的選擇。以股本55.6億元的宏盛來說,當年大直的帝景有入帳,台北市仁愛路的帝寶還沒有入帳,所以EPS在小賠小賺之間,7月初股價5元,到10月份漲到19.5元,幾乎漲了3倍;而興富發7月初4元,10月也漲到14元,幅度也嚇死人。所以我認為在高效率的股票市場當中,其實比實質商品價格的變動性更大,如果根本看錯房地產景氣就罷了,否則的話,房地產股票的魅力不比房子本身差。

房產概念股值得投資

不過,您買房子投資應該用「更長的時間」規劃,而上述例子當中,不要忘記在第一個購屋選項,您是用「擴張信用」的方式,只拿100萬本金,就貸款350萬,約78%貸款,才創造出半年60%的獲利率;如果您用同樣的方式買股票,則槓桿倍數更高,看到這裡以後,仔細想想您買屋的目的是什麼?如果問我,我會說出我的房地產第三段結論:買屋是為了「使用」,不是「投資」!
目前市場上已出現不少房地產景氣加溫的訊號,例如國泰才剛以82億元每坪227萬標下信義計畫區A3的土地,如此專業且龐大的投資機構,願意以這個價錢買進信義計畫區的土地,顯示房地產的下檔空間已經被擋住了,這是否意謂房地產未來將有三至五年的好光景,值得投資人持續注意。
以近期的台股盤勢來觀察,投資人也應該可以看到房地產概念股的投資機會。例如厚生(2107)擁有板橋的土地,目前漲勢驚人,那麼投資人應該聯想到遠東集團龍頭的遠紡。遠紡(1402)也同樣擁有板橋大片土地,且今年化纖本業也持續加溫,土地也在將來的捷運動線上,近期也出現大漲表現,後續仍有機會出現行情;因此可見包括黑松(1234)、台肥(1722)、南港(2101)等個股也是一樣受惠於土地就在將來的捷運動線附近,房地產看好,價值性一直在跳昇,也是值得留意觀察的地方。
當房市開始回春,買對房子,不如買對股票。對於過去鍾情電子股的投資人而言,在過去這段時間可能必須面對電子股漲幅有限的現實,因此,將來投資台股電子股不是不好,只是投資人也應該同時注意股市中其他產業的狀況,學習更為靈活的操作方式。

朱成志小檔案
學歷:台大財金所EMBA
經歷:16年證券、投顧、投信、創投服務資歷,現任《萬寶週刊》社長、中華民國證券分析協會理事、退休基金協會理事
最新著作:著有《改變您發財的DNA—朱成志股市實戰36堂課》。

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