2001年到2003年，美國經濟仰仗房屋與汽車市場，彌補了高科技產業泡沫化後的低迷衝擊，到2003年第三季的美國GDP成長率高達7.2％，主要就是民間消費的帶動，尤其是房市的熱絡。拜全球低利率環境所賜，日本、香港、台灣的房地產市場，也從大泡沫中緩步復甦。
股市房市唇齒相依
房地產市場與股票市場其實是息息相關的。當大家財富縮水時，投資意願也會大減；香港1997年股市與房市崩盤、日本1990年股市與房市崩盤，都造成經濟必須經歷更長久的調整期。台灣經濟若要好，房地產市場也必須好，否則只仰仗進出口，經濟成長結構將處於跛足型態，即使走得快，也走不久，所以我對房市與股市的第一段論就是︰「房市與股市二者有強烈的相依度」！
1987年，國泰人壽（股票代號2882，現在的國泰金）以1坪100萬元的天價買下華航附近土地（如今已興建六福皇宮大飯店），從此以單點突破土地單價每坪百萬的藩籬，揭開了台灣房地產飆漲的序幕。擁有大批土地的國泰人壽建立許多優質的辦公大樓，不僅分布在都會區，甚至連鄉鎮地區最頂級的辦公大樓，許多都屬於國泰人壽的資產；而國泰人壽採取只租不賣的策略，也讓國泰人壽的股價大幅攀升，連帶的國泰人壽的暴漲也帶動金融股千元身價的熱潮，像是三商銀漲到了每股1120元，中華開發（股票代號2883，現在的開發金）漲到1075元，北企漲到1180元，而國泰人壽更是創下了台灣股市的最高價1975元。
1989年市場上某位知名分析師，甚至認為台泥（1101）會漲到500元，當時他認為在法規限制下，農地申請變更不易且都市計畫規定複雜，土地的可複製性低，而台泥擁有台北、高雄等許多大都市精華區土地，因此前景看好，但是這場夢在1990年後逐步破碎。
房產業淡季不淡時 你該怎麼賺？
我要特別提醒大家，台灣有一大堆所謂的「房地產專家」，過去提出來房地產的循環週期論，在1990-2002期間年紛紛摃龜，最主要的問題是房市的循環期不規則，尤其與股市最大的不同就是流動性差，所以許多人因為炒樓套牢而垮台。我的第二段論點就是：「房地產景氣循環期又長，又不規則」，少聽房地產專家胡說八道，把房地產當股票看待者，十之八九都很慘。
2003年元大建設在台北六福皇宮附近推出豪宅銷售一空，以及「台北101」11月啟用，種種跡象看來，似乎房市已恢復榮景。甚至在2003年農曆7月份，傳統的鬼月淡季中，代銷公司卻大賣房子，而股市立即快速反應營建股的大行情。
在這裡我提出一個小觀念供您參考，如果我問您，當2003年7月看到房地產業者在淡季不淡時，你應該採取哪一種方式，賺錢比較快？
（1）立即購屋，半年左右再轉手賣出！
（2）招募人馬開一家房屋代銷公司，創業大拚一場！
（3）立即買營建股，在3個月左右賣出！
如果您選（1）立即購屋，也許當時買到15萬1坪的30坪房子，總價450萬，自備款100萬，貸款350萬，半年後漲到17萬1坪脫手，不計利息及相關委託代銷的佣金，以100萬投入賺了60萬，有60%的獲利率，您可以說是春風得意極了。如果您選（2）開始創業，也許過幾年以後，您有機會成為股票上市公司，您可能也覺得人生該如此，有為者亦若是。但如果以信義房屋為代表，2003年7月初以40元買進，則3~6個月之內，最高漲一倍，這個利潤也比買房子好！
如果當時您選擇（3）立即買入營建股的話，當時的興富發建設（2542）、以及豪宅型的宏盛（2534）都是很好的選擇。以股本55.6億元的宏盛來說，當年大直的帝景有入帳，台北市仁愛路的帝寶還沒有入帳，所以EPS在小賠小賺之間，7月初股價5元，到10月份漲到19.5元，幾乎漲了3倍；而興富發7月初4元，10月也漲到14元，幅度也嚇死人。所以我認為在高效率的股票市場當中，其實比實質商品價格的變動性更大，如果根本看錯房地產景氣就罷了，否則的話，房地產股票的魅力不比房子本身差。
房產概念股值得投資
不過，您買房子投資應該用「更長的時間」規劃，而上述例子當中，不要忘記在第一個購屋選項，您是用「擴張信用」的方式，只拿100萬本金，就貸款350萬，約78%貸款，才創造出半年60%的獲利率；如果您用同樣的方式買股票，則槓桿倍數更高，看到這裡以後，仔細想想您買屋的目的是什麼？如果問我，我會說出我的房地產第三段結論：買屋是為了「使用」，不是「投資」！
目前市場上已出現不少房地產景氣加溫的訊號，例如國泰才剛以82億元每坪227萬標下信義計畫區A3的土地，如此專業且龐大的投資機構，願意以這個價錢買進信義計畫區的土地，顯示房地產的下檔空間已經被擋住了，這是否意謂房地產未來將有三至五年的好光景，值得投資人持續注意。
以近期的台股盤勢來觀察，投資人也應該可以看到房地產概念股的投資機會。例如厚生（2107）擁有板橋的土地，目前漲勢驚人，那麼投資人應該聯想到遠東集團龍頭的遠紡。遠紡（1402）也同樣擁有板橋大片土地，且今年化纖本業也持續加溫，土地也在將來的捷運動線上，近期也出現大漲表現，後續仍有機會出現行情；因此可見包括黑松（1234）、台肥（1722）、南港（2101）等個股也是一樣受惠於土地就在將來的捷運動線附近，房地產看好，價值性一直在跳昇，也是值得留意觀察的地方。
當房市開始回春，買對房子，不如買對股票。對於過去鍾情電子股的投資人而言，在過去這段時間可能必須面對電子股漲幅有限的現實，因此，將來投資台股電子股不是不好，只是投資人也應該同時注意股市中其他產業的狀況，學習更為靈活的操作方式。
朱成志小檔案
學歷：台大財金所EMBA
經歷：16年證券、投顧、投信、創投服務資歷，現任《萬寶週刊》社長、中華民國證券分析協會理事、退休基金協會理事
最新著作：著有《改變您發財的DNA—朱成志股市實戰36堂課》。
