核心、創意與情意|數位時代 BusinessNext

家鄉盛產巨峰葡萄，但我已經好幾年沒吃葡萄，因為從小吃慣新鮮葡萄帶著Q勁的甜美，難以忍受台北超市貨架上已呈萎頓的「果泥」。拿到這個沁涼的紙箱，我迫不及待打開，精神飽滿的葡萄，帶著金黃陽光的香味。那一定是父親在沾滿清晨露珠的葡萄園，請農民剪下架上最華麗的幾串。
對我來說，年營業額超過600億的統一超商，一年賣掉2億支的關東煮，都沒有這箱葡萄來得重要。它傳送的是：最新鮮的情意。
7-ELEVEN是什麼？時至今日，它已經遠遠不是便利商店了。到處都可以買到排骨便當，但在7-ELEVEN，你可以買到有童年全家搭火車出遊的歡樂記憶；在因工作忙碌不堪的情人節夜裡，你可以在7-ELEVEN帶回一枝新鮮玫瑰，送給常年為你等門的另一半。根據7-ELEVEN的計畫，未來他們還要提供獨居老人食品與用品送貨到家的服務。
當業界人士分析，台灣每3000多人便有一家便利商店，市場已近飽和，而7-ELEVEN卻不斷在有限的店面空間裡，變出令人驚豔的創意（見104頁）。通過實體店面、網路、宅配、郵購型錄等通路交叉組合，它變身餐飲業、銀行（代收費用）、旅遊業（販賣名產、套裝行程）、書店（網路訂書、到店付款取貨）、家電行（訂購產品、分期付款）、教科書中盤商。滲入的行業這麼多，但卻不會有人說7-ELEVEN「不務正業」。
原因何在？我想，也許可以稱為「核心的創意」。
作為一個通路業者，不斷增強物品流通效率，讓更多元的產品可以在既有的基礎架構上流通，以媒體的經營讓資訊充分揭露，這些都是「一般的本領」。但要更出色，就不能「一般」，必須讓事情不同（Make things different），如何不同？方式可以很多，但不外為客戶創造附加價值。而7-ELEVEN從前幫客戶創造便利，現在它多創造了「情意」。
每一個時代，台灣都會出現不同的明星產業與企業，其中多數都隨著市場的飽和，徒留「一代巨星」的記憶。成立25年的統一超商卻能「愈陳愈香」，因為它做到過往明星企業（不管是家電、汽車、紡織、房地產、資訊）都做不到的事：創造情意。
我們可以預見金控將會在台灣的數位經濟裡，扮演非常重要的角色，因為它同時擁有資金、數以百萬計的顧客，以及資訊。我們也可以斷言，金控時代第一回合，輸贏在於通路的掌握（也因此，我們格外注意致力整合通路的富邦金控），而在通路建置完成之後，成敗還在於為客戶創造的價值，而情意應該會是永遠追求不完的終極價值所在。情意不滅。

台灣住宅市場過去10年屢創新高，不動產開發商習慣以戶型規劃、坪數配置、生活機能及家庭型態等邏輯銷售商品。然而，隨著住宅不動產買氣降溫、營建成本持續攀升、政策影響加劇，不動產開發商開始將焦點轉向長期被忽略的商用地產市場。

商用地產市場崛起，不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人，決策依據遠比住宅複雜，包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節，如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃，很容易陷入規劃誤區，甚至在完工後才發現市場不買單，甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰，方睿科技除推出商用地產智慧平台，整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告，協助不動產開發商與投資人做出精準決策，更以集團經營的方式，於今（2025）年9月成立希睿創新置業，由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務，幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出：「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家，商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策，如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等，而不是感覺或經驗法則，而這也是方睿科技努力的方向。」

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵，也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持，希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時，常遇到商業空間長期閒置的困境，原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯，希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者，以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴，與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢，以及跟方睿科技進行深度合作有關：

在專業團隊方面，希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗，以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗，可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產，以及精準溝通目標客群，更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域，方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊，無論是協助不動產開發商規劃商用地產，還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的，都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示：「透過平台，我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度，加快決策與動工，搶先掌握市場商機，更重要的是，當市場環境、政治決策快速變動，我們都能即時更新分析，而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場，讓效益發揮最大價值。」

在潛在客戶名單方面，希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等，預判企業於商用空間的需求，深度解析市場，獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單，在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援，真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效，更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統，提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務，幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇，同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展；此外，也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台，希睿將致力提供最具科技力的代銷服務，打造生態體系共贏的市場新標準。

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