倒金字塔銷售 東西愈貴賣愈好
倒金字塔銷售 東西愈貴賣愈好
2007.02.01 |

日本電視台NHK曾播出一段跟拍上海富太太日常生活的紀錄片。幾個富太太一起去頂級名牌商場購物,其中一位看中了一條標價人民幣五萬元的裙子,儘管試穿後並不合身,但她還是決定買下來。記者跟著其中一位太太回家,這位貴婦自豪的向記者出示她的十多隻名錶,每只都價值人民幣百萬元以上。這時,旁白中出現了日本記者的感歎:在中國竟然有這樣的奢華生活。然而,這還只是幾年前的報導。

**改革開放造就中國土富豪

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經過了新一輪外資熱錢急速湧入、中國政府放寬能源管制的腳步,中國「暴富」階級的產生速度又往上快速攀升了一大步。富裕起來的中國人對於能象徵財富和地位的「炫耀性消費」,一點都不手軟。價值人民幣一百萬元的勞力士手錶、三十萬元的卡地亞(Cartier)胸針,都已經不算什麼,頂級豪宅、名車、甚至私人遊艇,都成為中國新富豪蒐羅的目標。
不過,如果你以為這些開名車、住豪宅的有錢人個個都是像「百度」李彥宏、或者「分眾傳媒」江南春那樣年輕、受過高等教育的科技新貴,那就錯了。很多靠著土地、煤礦、或石材等天然資源一夕致富的「土財主」,才是「炫耀性消費」的主力人群。他們的普遍特徵是:教育水準低落,缺乏文化素養。
中國山西省的「煤老闆」們,就是典型的例子。山西因煤而富,出現了衆多家產以千萬計的富豪,有錢以後,這些「煤老闆」爭相攀比。曾經有個轟動一時的新聞:太原市一位老闆,一個人擁有3輛不同顔色的勞斯萊斯。

**東西愈貴銷路愈好

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而整個山西,私人擁有賓利、悍馬、勞斯萊斯等頂級豪華車的數量已經突破一百輛,消費能力之高,令人吒舌,但是說到對於產品的瞭解,這些人卻說不出個所以然來。
梅賽德斯─奔馳(賓士) (Mercedes-Benz)汽車銷售有限公司上海地區經理胡泉有多年銷售賓士汽車的經驗,他表示現今中國的奢侈品市場,確實存在著「倒金字塔」的反常現象,愈貴的東西,銷路反而愈好。「許多人不求最好,但求『最貴』,你以為奔馳車在中國生產之後價格降低,會超過進口車的銷售嗎?錯了,現在來買的人,大多數還是指定要買進口車,因為這樣才能顯示他們的財富。」
早幾年,在上海奔馳的展示廳中,甚至有不少顧客直接扛著一麻袋的錢來,問清楚哪一台是最貴的車,馬上就要付錢開走,對於車子的功能、特點一概不管。胡泉形容他們的購買行為是一種「圈子效應」。「問他們購買奔馳的理由,很多人會說,看朋友買,就跟著買啦。」

**新生代中產階級成消費主流

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不過,隨著中國經濟發展,財富水平逐漸上升,這種情況已經逐漸發生變化;不僅「土財主」開始上起「禮儀」課程,提高自身修養,新誕生的中產階級市場,也在不斷擴大。
「可以明顯感覺到,這兩年來客戶的素質提高了,」胡泉表示,以前來諮詢的顧客多半只關心價格,現在大多數的人都會事先做「功課」,甚至提出一些專業問題,表示他們對產品本身的關注提高了。
另一方面,客戶的組成結構也在悄悄改變,除了「海歸派」(編按:海外學成歸國的華人)、位居外商公司管理高層,年齡在三十歲到四十歲之間,事業有成的「金領」人士之外,愈來愈多的「白領」階層正在醞釀著中國消費史上另一個高峰期。
根據巴黎百富勤公司發佈的研究報告認爲,中國的消費結構正在發生巨大的改變,促成這一改變的主要原因是,一九七○年代末出生的獨生子女正步入消費年齡,他們更傾向花錢而不是存錢,而這些人對於商品的需求,也逐漸從象徵意義轉變為實際的愛好。
這個預測,很可能會是胡泉這一代人的寫照:「我還不滿三十歲,許多同學從農村、小縣城過來,經過幾年的努力,很多人事業都小有所成,我們對於想要購買的商品有很清楚的目標,並且朝著中產階級的道路邁進。」

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從 Raise Day 出發,方睿科技如何打造商用地產的 AI 企業服務生態系?
從 Raise Day 出發,方睿科技如何打造商用地產的 AI 企業服務生態系?

AI 與數據正快速落地至各行各業,從製造、金融、電信、醫療到零售,應用速度不斷加快。但在每年交易規模至少新台幣 1900 億元的商用地產領域,卻長期受到數據破碎且不透明的限制,只能仰賴人力蒐集資訊,再憑直覺和經驗去解讀資訊、做出決策,使 AI 潛在價值難以真正發揮。為回應產業轉型的核心痛點,方睿科技首度舉辦「商用地產生態系年會 2026 Raise Day」,以開放式平台為核心,串聯專業地產服務商、空間相關企業服務商、產業專業人士等多元角色,勾勒出 B2B 企業服務生態系的全貌,希望能透過科技促進數據流動,為商用地產企業協作模式開啟新的可能性。

方睿科技
方睿科技首度舉辦 2026 Raise Day,以開放式平台為核心串聯多元角色,推動商用地產邁向產業共好的新階段。
圖/ 數位時代

方睿科技雙軌策略,讓 AI 成為商用地產的決策引擎

方睿科技創辦人暨執行長吳健宇指出,在 AI 時代,人應該專注於「最有價值」的工作;然而在商用地產業中,專業人士卻有約 70% 的時間耗費在資料蒐集與整理上,真正用於判斷與決策的時間僅約 10%。方睿科技希望翻轉這樣的時間分配,讓人力從低價值的資料處理中解放,將更多心力投入在判斷、溝通與決策等創造價值的商業活動。

方睿科技
方睿科技創辦人暨執行長 吳健宇
圖/ 數位時代

為此,方睿科技提出兩條實踐路徑。第一條是建構出具備完整性、易用性與進化性的商用地產智慧平台,運用 AI 技術,將過去產業中破碎、非結構化的資料,重塑為可被運算、可驗證的標準化數據,並結合圖表與互動式介面,讓使用者能夠快速得到完整市場資訊,實現「用戶即專家」的目標。

第二條則是推動生態系聯盟,將不動產視為企業服務的核心載體,串聯設計、家具、搬遷、清潔等多元服務夥伴,使空間不再只是靜態標的,而是承載案例、服務與數據回饋的生態系節點。透過生態系夥伴累積的實務資料與服務紀錄,平台得以發展「資料即推薦」模式,推動商用地產從單點交易,邁向可擴張的 B2B 服務網絡。

獨創「資料飛輪」機制,實現用戶即專家目標

在 AI 模型日益普及的當下,真正的競爭關鍵已不在模型本身,而是能否有效率地收集資料、提高資料品質,並將其與實際決策流程緊密結合。為此,方睿科技獨家設計出一個由「資料收集、資料精煉、專家把關、決策反饋」組成的資料飛輪,回應商用地產長期面臨的資料破碎與決策效率低落問題,成為方睿科技實踐願景的第一條路徑。

方睿科技技術長郭彥良進一步說明,資料飛輪機制的運作架構。首先在資料收集階段,必須系統性蒐集公開資料、內部檔案與報告,並透過 AI 協作將圖片等非結構化資訊轉換為可用的結構化數據。接著進入資料精煉,透過資料清洗與實體對齊,將原始資訊從單純的可閱讀升級為可比較、可推論的決策依據。第三步專家把關,則引入不動產專家進行校正與產業判讀,補上模型難以理解的規則與慣例,確保關鍵數據的正確性。最後的決策反饋階段,藉由收集使用者提問與行為,檢視現有資料是否足夠精準,再回到專家校正與補齊流程,使整個系統能隨使用頻率提升而持續進化。

在資料飛輪的運作基礎上,方睿科技正積極研發商用地產智慧平台 PickPeak。郭彥良表示,PickPeak 並非單純的物件搜尋工具,而是結合深度資料與 AI 的決策輔助平台。使用者可透過自然語言互動,提出人數、預算、區位、產業屬性等多重條件,再由系統動態生成可比較、可驗證的選址方案,真正將 AI 從「回答問題的工具」,轉化為「陪伴決策的數位專家」。

方睿科技
方睿科技技術長 郭彥良
圖/ 數位時代

創新 Data to win 模式,讓 AI 深入商用地產各階段決策流程

不過,單靠數據整合與 AI 應用仍不足以支撐產業全面升級,因此,方睿科技提出的第二條路就是,推動產業生態系聯盟,整合商用地產市場上不同角色的數據,讓 AI 能夠真正成為商用地產決策時的智慧引擎。

方睿科技不動產知識創新中心總監曾凡綱指出,目前在企業、房東或物業主與各類服務供應商之間,缺乏有效的整合機制,導致企業在選址與空間規劃過程中,難以快速找到真正合適的服務與解決方案,形成明顯的產業斷點。

為解決這些斷點,方睿科技提出「Data to win」模式,以資料取代傳統「Pay to win(付費買廣告)」思維,讓真正具備經驗與實績的服務夥伴,在適當的決策節點被看見。

曾凡綱說明,在廣告投放效益越來越低的情況下,企業服務商面臨的問題已不只是「如何曝光」,而是「如何在對的地方被看見」,這將是未來的市場勝出指標;而 Data to win 正好可以協助企業服務商建立此能力,方睿科技將生態系夥伴所擁有的案例、服務紀錄與產業知識等資料,經過去識別化與結構化處理後,再嵌入企業決策流程中,讓推薦不再來自廣告投放,而是真實、可被驗證的使用經驗,透過這樣的機制,不僅提升企業決策的準確度,也能同步放大生態系夥伴在合作中的實質價值。

舉例來說,方睿科技整合辦公傢俱夥伴 Backbone 班朋實業長期累積的辦公室規劃案例與平面圖資料,讓企業在選址階段,就能同步評估空間規劃方案,加速決策流程。又如,整合出行服務夥伴 USPACE 悠勢科技的服務資料,並呈現在地圖上,協助企業評估辦公據點的交通便利性,優化員工日常通勤與出行體驗。此外,平台也可整合大樓的 ESG 認證、公共設施與服務層資訊,協助企業快速篩選符合需求的辦公大樓,提升進駐媒合效率。

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方睿科技不動產知識創新中心總監 曾凡綱
圖/ 數位時代

「Raise Day 只是這場變革的起點。」吳健宇強調,方睿科技已經透過投資與合夥模式,將布局延伸至專業地產服務與空間經營領域,至今旗下已有商用不動產仲介、顧問與估價等專業服務的宇豐睿星,以及聚焦商用地產代銷市場的希睿創新置業。透過直接參與第一線實務運作,方睿得以更深入理解產業真實痛點,讓科技不只是工具,而能真正回應實際決策與服務需求。

此外,方睿科技未來也將持續擴大「商用地產 x 企業服務生態系」聯盟,目前包括 Backbone、USPACE、IKEA For Business、潔客幫等企業服務夥伴已率先加入;接下來,方睿科技將邀請更多擁有關鍵數據與專業能力的企業服務商加入,讓數據在安全、可控的前提下流動,進一步釋放商用地產在選址、營運與企業服務等全生命週期中的結構性價值,為產業轉型啟動下一個關鍵階段。

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右起方睿科技共同創辦人暨營運長陳致瑋、USPACE悠勢科技共同創辦人暨執行長宋捷仁 、Backbone班朋實業創辦人暨執行長廖家葳,透過企業服務生態系合作共同為產業啟動下一個關鍵階段。
圖/ 數位時代

方睿科技官網: https://www.funraise.com.tw

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