倒金字塔銷售 東西愈貴賣愈好
倒金字塔銷售 東西愈貴賣愈好
2007.02.01 |

日本電視台NHK曾播出一段跟拍上海富太太日常生活的紀錄片。幾個富太太一起去頂級名牌商場購物,其中一位看中了一條標價人民幣五萬元的裙子,儘管試穿後並不合身,但她還是決定買下來。記者跟著其中一位太太回家,這位貴婦自豪的向記者出示她的十多隻名錶,每只都價值人民幣百萬元以上。這時,旁白中出現了日本記者的感歎:在中國竟然有這樣的奢華生活。然而,這還只是幾年前的報導。

**改革開放造就中國土富豪

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經過了新一輪外資熱錢急速湧入、中國政府放寬能源管制的腳步,中國「暴富」階級的產生速度又往上快速攀升了一大步。富裕起來的中國人對於能象徵財富和地位的「炫耀性消費」,一點都不手軟。價值人民幣一百萬元的勞力士手錶、三十萬元的卡地亞(Cartier)胸針,都已經不算什麼,頂級豪宅、名車、甚至私人遊艇,都成為中國新富豪蒐羅的目標。
不過,如果你以為這些開名車、住豪宅的有錢人個個都是像「百度」李彥宏、或者「分眾傳媒」江南春那樣年輕、受過高等教育的科技新貴,那就錯了。很多靠著土地、煤礦、或石材等天然資源一夕致富的「土財主」,才是「炫耀性消費」的主力人群。他們的普遍特徵是:教育水準低落,缺乏文化素養。
中國山西省的「煤老闆」們,就是典型的例子。山西因煤而富,出現了衆多家產以千萬計的富豪,有錢以後,這些「煤老闆」爭相攀比。曾經有個轟動一時的新聞:太原市一位老闆,一個人擁有3輛不同顔色的勞斯萊斯。

**東西愈貴銷路愈好

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而整個山西,私人擁有賓利、悍馬、勞斯萊斯等頂級豪華車的數量已經突破一百輛,消費能力之高,令人吒舌,但是說到對於產品的瞭解,這些人卻說不出個所以然來。
梅賽德斯─奔馳(賓士) (Mercedes-Benz)汽車銷售有限公司上海地區經理胡泉有多年銷售賓士汽車的經驗,他表示現今中國的奢侈品市場,確實存在著「倒金字塔」的反常現象,愈貴的東西,銷路反而愈好。「許多人不求最好,但求『最貴』,你以為奔馳車在中國生產之後價格降低,會超過進口車的銷售嗎?錯了,現在來買的人,大多數還是指定要買進口車,因為這樣才能顯示他們的財富。」
早幾年,在上海奔馳的展示廳中,甚至有不少顧客直接扛著一麻袋的錢來,問清楚哪一台是最貴的車,馬上就要付錢開走,對於車子的功能、特點一概不管。胡泉形容他們的購買行為是一種「圈子效應」。「問他們購買奔馳的理由,很多人會說,看朋友買,就跟著買啦。」

**新生代中產階級成消費主流

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不過,隨著中國經濟發展,財富水平逐漸上升,這種情況已經逐漸發生變化;不僅「土財主」開始上起「禮儀」課程,提高自身修養,新誕生的中產階級市場,也在不斷擴大。
「可以明顯感覺到,這兩年來客戶的素質提高了,」胡泉表示,以前來諮詢的顧客多半只關心價格,現在大多數的人都會事先做「功課」,甚至提出一些專業問題,表示他們對產品本身的關注提高了。
另一方面,客戶的組成結構也在悄悄改變,除了「海歸派」(編按:海外學成歸國的華人)、位居外商公司管理高層,年齡在三十歲到四十歲之間,事業有成的「金領」人士之外,愈來愈多的「白領」階層正在醞釀著中國消費史上另一個高峰期。
根據巴黎百富勤公司發佈的研究報告認爲,中國的消費結構正在發生巨大的改變,促成這一改變的主要原因是,一九七○年代末出生的獨生子女正步入消費年齡,他們更傾向花錢而不是存錢,而這些人對於商品的需求,也逐漸從象徵意義轉變為實際的愛好。
這個預測,很可能會是胡泉這一代人的寫照:「我還不滿三十歲,許多同學從農村、小縣城過來,經過幾年的努力,很多人事業都小有所成,我們對於想要購買的商品有很清楚的目標,並且朝著中產階級的道路邁進。」

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商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機
商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機

台灣住宅市場過去10年屢創新高,不動產開發商習慣以戶型規劃、坪數配置、生活機能及家庭型態等邏輯銷售商品。然而,隨著住宅不動產買氣降溫、營建成本持續攀升、政策影響加劇,不動產開發商開始將焦點轉向長期被忽略的商用地產市場。

商用地產市場崛起,不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人,決策依據遠比住宅複雜,包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節,如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃,很容易陷入規劃誤區,甚至在完工後才發現市場不買單,甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰,方睿科技除推出商用地產智慧平台,整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告,協助不動產開發商與投資人做出精準決策,更以集團經營的方式,於今(2025)年9月成立希睿創新置業,由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務,幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出:「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家,商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策,如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等,而不是感覺或經驗法則,而這也是方睿科技努力的方向。」

方睿科技
方睿科技執行長吳健宇、希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵,也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持,希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時,常遇到商業空間長期閒置的困境,原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯,希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者,以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴,與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢,以及跟方睿科技進行深度合作有關:

在專業團隊方面,希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗,以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗,可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產,以及精準溝通目標客群,更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域,方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊,無論是協助不動產開發商規劃商用地產,還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的,都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示:「透過平台,我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度,加快決策與動工,搶先掌握市場商機,更重要的是,當市場環境、政治決策快速變動,我們都能即時更新分析,而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場,讓效益發揮最大價值。」

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希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

在潛在客戶名單方面,希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等,預判企業於商用空間的需求,深度解析市場,獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單,在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援,真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效,更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統,提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務,幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇,同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展;此外,也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台,希睿將致力提供最具科技力的代銷服務,打造生態體系共贏的市場新標準。

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左起,希睿創新置業協理楊彥宏、副總經理黃士芳、總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

方睿科技:https://www.funraise.com.tw/

希睿創新置業:https://www.facebook.com/ONERAISE

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