把小店做成大連鎖
把小店做成大連鎖
2002.10.01 | 科技

9月,上海已透出微涼秋意。從虹橋機場沿著快速道路駛向黃浦區,沿途皆是嶄新發亮的大樓,「這幾年上海發展很快,新路一條條挖,有時候連乘客要去的地方,我還不一定知道,」約莫40歲的計程車司機笑著說。等車子一下到陝南路,沿路取代大廈風景的是台灣人熟悉的招牌:麥當勞、肯德基、永和豆漿、自然美……,讓人分不清這裡是台北還是上海?
「人民廣場到了。」計程車司機回頭提醒。
這裡是上海,總面積達6,341平方公里(相當於1/5個台灣),每年卻聚集400萬以上的外來客(當地人口約1,700萬人,加總起來相當於台灣人口總數),而且一年比一年多,使得上海街頭的老舊風華必須退居弄巷,主要道路如南京路、淮海路等,一一換上國際品牌的新衣。
已經有像星巴克等國際連鎖品牌佔據上海,為什麼還有這麼多台商要去上海開店?「市場太大了,」仙蹤林泡沫紅茶連鎖集團董事長吳伯超說,中國人口13億,消費得起台式飲品的有1億,「光這1億人口,已經是台灣的5倍了,」吳伯超說。
也有台灣的夕陽產業,希望在中國找到新機會,台灣象王國際集團即是一例。早年在台灣賣洗衣設備為主的象王,由於台灣洗衣市場飽和,總經理黃進能決定轉戰中國,「在中國洗衣設備還是賣不掉,只好自己來開洗衣店,」黃進能笑著說,沒想到業績最好的加盟店,一個月獲利竟然可以達到人民幣10萬元(相當於新台幣420,000元)。

**台商赴大陸第三波

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當然,有更多人想來這裡一圓「品牌夢」,像成立於1985年的永和豆漿,還有發跡於香港的仙蹤林。「上海是一個打品牌的地方,」仙蹤林泡沫紅茶連鎖集團董事長吳伯超說,上海是二級城市的指標,什麼東西在上海流行,二級城市也會跟著流行。永和豆漿國際連鎖企業總經理林建雄也說,大陸人很重視品牌,誰在上海打下品牌,誰就有機會拓展到全中國。
回顧過去10年,第一波台商進入中國,無功而返的居多,接手的電子製造業,在代工利潤下滑後,急切地想在中國找到出路自創品牌,卻也多半鎩羽而歸,你也許好奇,為什麼如象王等服務型企業,現在卻能在中國成功打響品牌?
到過上海的人一定有相同感受:上海的硬體設施雖然華美(有和平飯店、張愛玲故居等),卻嚴重缺乏軟體,軟體不是指資訊設備,而是心——服務人的心、感同身受的心、能及時提供需求的心。上海人也許知道但做得不好,這中間的落差,恰好給台商一個切入空隙。「上海人比較驕傲,但有優越感是無法做服務業的,」永和豆漿國際連鎖企業總經理林建雄說。
光是提供服務還不夠,台商還要找到利基點才行。「服務越來越講究市場區隔,」台灣象王國際集團總經理黃進能解釋,台商現在只做人口結構中金字塔頂端的生意,因為這群人具備較高的消費力,對服務品質要求也高。他以象王洗衣為例,只鎖定月薪3千元人民幣(相當於新台幣12,000元)以上的客群,「這批人從國外留學回來,或者多半是外來客,他們已經習慣好的服務,」黃進能說。

**把希望放在快速加盟

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當然,這些成功企業還有一個共同點——豐富的經驗。無論是仙蹤林或是真鍋,經營者在該行業最少有10年以上經驗,永和豆漿國際連鎖企業總經理林建雄就說,自己從煮豆漿到賣豆漿通通都會。「一定要以前有從事服務業的經驗,才會知道消費者需要什麼,很多台商因為失業才到上海做服務業,怎麼會成功呢?」仙蹤林泡沫紅茶連鎖集團董事長吳伯超說。
只是,靠著當地人不懂「服務」空檔崛起的台商,這項優勢還能持續多久?
「在上海做生意越來越難,」一位不願具名的台商表示,台商夾在國際品牌及當地品牌間,生存空間越來越小。當地人服務雖然沒有台商好,但是政府常會提供當地廠商較多資源,像是減免稅賦等,好讓當地廠商進行低價策略攻佔市場,「上有高檔下有低價,台商品牌逐漸被稀釋,」這位台商感嘆。
即使如此,台商仍然緊握這點空隙,把希望放在連鎖店的快速加盟上。「招牌,就是最好的廣告,」永和豆漿國際連鎖企業總經理林建雄說,「因為有品牌,永和豆漿才能比別人貴1倍,如果沒有品牌,我們就什麼都沒有了。」
這場激烈的品牌之戰,已經在中國悄然發生…… 。

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從 Raise Day 出發,方睿科技如何打造商用地產的 AI 企業服務生態系?
從 Raise Day 出發,方睿科技如何打造商用地產的 AI 企業服務生態系?

AI 與數據正快速落地至各行各業,從製造、金融、電信、醫療到零售,應用速度不斷加快。但在每年交易規模至少新台幣 1900 億元的商用地產領域,卻長期受到數據破碎且不透明的限制,只能仰賴人力蒐集資訊,再憑直覺和經驗去解讀資訊、做出決策,使 AI 潛在價值難以真正發揮。為回應產業轉型的核心痛點,方睿科技首度舉辦「商用地產生態系年會 2026 Raise Day」,以開放式平台為核心,串聯專業地產服務商、空間相關企業服務商、產業專業人士等多元角色,勾勒出 B2B 企業服務生態系的全貌,希望能透過科技促進數據流動,為商用地產企業協作模式開啟新的可能性。

方睿科技
方睿科技首度舉辦 2026 Raise Day,以開放式平台為核心串聯多元角色,推動商用地產邁向產業共好的新階段。
圖/ 數位時代

方睿科技雙軌策略,讓 AI 成為商用地產的決策引擎

方睿科技創辦人暨執行長吳健宇指出,在 AI 時代,人應該專注於「最有價值」的工作;然而在商用地產業中,專業人士卻有約 70% 的時間耗費在資料蒐集與整理上,真正用於判斷與決策的時間僅約 10%。方睿科技希望翻轉這樣的時間分配,讓人力從低價值的資料處理中解放,將更多心力投入在判斷、溝通與決策等創造價值的商業活動。

方睿科技
方睿科技創辦人暨執行長 吳健宇
圖/ 數位時代

為此,方睿科技提出兩條實踐路徑。第一條是建構出具備完整性、易用性與進化性的商用地產智慧平台,運用 AI 技術,將過去產業中破碎、非結構化的資料,重塑為可被運算、可驗證的標準化數據,並結合圖表與互動式介面,讓使用者能夠快速得到完整市場資訊,實現「用戶即專家」的目標。

第二條則是推動生態系聯盟,將不動產視為企業服務的核心載體,串聯設計、家具、搬遷、清潔等多元服務夥伴,使空間不再只是靜態標的,而是承載案例、服務與數據回饋的生態系節點。透過生態系夥伴累積的實務資料與服務紀錄,平台得以發展「資料即推薦」模式,推動商用地產從單點交易,邁向可擴張的 B2B 服務網絡。

獨創「資料飛輪」機制,實現用戶即專家目標

在 AI 模型日益普及的當下,真正的競爭關鍵已不在模型本身,而是能否有效率地收集資料、提高資料品質,並將其與實際決策流程緊密結合。為此,方睿科技獨家設計出一個由「資料收集、資料精煉、專家把關、決策反饋」組成的資料飛輪,回應商用地產長期面臨的資料破碎與決策效率低落問題,成為方睿科技實踐願景的第一條路徑。

方睿科技技術長郭彥良進一步說明,資料飛輪機制的運作架構。首先在資料收集階段,必須系統性蒐集公開資料、內部檔案與報告,並透過 AI 協作將圖片等非結構化資訊轉換為可用的結構化數據。接著進入資料精煉,透過資料清洗與實體對齊,將原始資訊從單純的可閱讀升級為可比較、可推論的決策依據。第三步專家把關,則引入不動產專家進行校正與產業判讀,補上模型難以理解的規則與慣例,確保關鍵數據的正確性。最後的決策反饋階段,藉由收集使用者提問與行為,檢視現有資料是否足夠精準,再回到專家校正與補齊流程,使整個系統能隨使用頻率提升而持續進化。

在資料飛輪的運作基礎上,方睿科技正積極研發商用地產智慧平台 PickPeak。郭彥良表示,PickPeak 並非單純的物件搜尋工具,而是結合深度資料與 AI 的決策輔助平台。使用者可透過自然語言互動,提出人數、預算、區位、產業屬性等多重條件,再由系統動態生成可比較、可驗證的選址方案,真正將 AI 從「回答問題的工具」,轉化為「陪伴決策的數位專家」。

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方睿科技技術長 郭彥良
圖/ 數位時代

創新 Data to win 模式,讓 AI 深入商用地產各階段決策流程

不過,單靠數據整合與 AI 應用仍不足以支撐產業全面升級,因此,方睿科技提出的第二條路就是,推動產業生態系聯盟,整合商用地產市場上不同角色的數據,讓 AI 能夠真正成為商用地產決策時的智慧引擎。

方睿科技不動產知識創新中心總監曾凡綱指出,目前在企業、房東或物業主與各類服務供應商之間,缺乏有效的整合機制,導致企業在選址與空間規劃過程中,難以快速找到真正合適的服務與解決方案,形成明顯的產業斷點。

為解決這些斷點,方睿科技提出「Data to win」模式,以資料取代傳統「Pay to win(付費買廣告)」思維,讓真正具備經驗與實績的服務夥伴,在適當的決策節點被看見。

曾凡綱說明,在廣告投放效益越來越低的情況下,企業服務商面臨的問題已不只是「如何曝光」,而是「如何在對的地方被看見」,這將是未來的市場勝出指標;而 Data to win 正好可以協助企業服務商建立此能力,方睿科技將生態系夥伴所擁有的案例、服務紀錄與產業知識等資料,經過去識別化與結構化處理後,再嵌入企業決策流程中,讓推薦不再來自廣告投放,而是真實、可被驗證的使用經驗,透過這樣的機制,不僅提升企業決策的準確度,也能同步放大生態系夥伴在合作中的實質價值。

舉例來說,方睿科技整合辦公傢俱夥伴 Backbone 班朋實業長期累積的辦公室規劃案例與平面圖資料,讓企業在選址階段,就能同步評估空間規劃方案,加速決策流程。又如,整合出行服務夥伴 USPACE 悠勢科技的服務資料,並呈現在地圖上,協助企業評估辦公據點的交通便利性,優化員工日常通勤與出行體驗。此外,平台也可整合大樓的 ESG 認證、公共設施與服務層資訊,協助企業快速篩選符合需求的辦公大樓,提升進駐媒合效率。

方睿科技
方睿科技不動產知識創新中心總監 曾凡綱
圖/ 數位時代

「Raise Day 只是這場變革的起點。」吳健宇強調,方睿科技已經透過投資與合夥模式,將布局延伸至專業地產服務與空間經營領域,至今旗下已有商用不動產仲介、顧問與估價等專業服務的宇豐睿星,以及聚焦商用地產代銷市場的希睿創新置業。透過直接參與第一線實務運作,方睿得以更深入理解產業真實痛點,讓科技不只是工具,而能真正回應實際決策與服務需求。

此外,方睿科技未來也將持續擴大「商用地產 x 企業服務生態系」聯盟,目前包括 Backbone、USPACE、IKEA For Business、潔客幫等企業服務夥伴已率先加入;接下來,方睿科技將邀請更多擁有關鍵數據與專業能力的企業服務商加入,讓數據在安全、可控的前提下流動,進一步釋放商用地產在選址、營運與企業服務等全生命週期中的結構性價值,為產業轉型啟動下一個關鍵階段。

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右起方睿科技共同創辦人暨營運長陳致瑋、USPACE悠勢科技共同創辦人暨執行長宋捷仁 、Backbone班朋實業創辦人暨執行長廖家葳,透過企業服務生態系合作共同為產業啟動下一個關鍵階段。
圖/ 數位時代

方睿科技官網: https://www.funraise.com.tw

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