投資必勝第一課——識人術
投資必勝第一課——識人術
2002.05.01 | 人物

做股票市場投資,最重要的是學習控制風險,每天看新聞報導或耳語消息來投資,絕對不是控制風險,而是人云亦云。任何一個想在市場上成為贏家的人,要有自己獨特的觀察,我自己有六個觀察指標,包括:公司經營團隊、產業地位,核心競爭優勢、未來的潛在機會、財務表現及股東結構,這些面向成為我走第一線報訪,輸少贏多的重要邏輯。
如果以權值來分,經營團隊佔50分,其他部分各佔10分,為什麼經營團隊這麼重要?因為公司是人所經營而來,所有數字都是人所創造。假使經營團隊這一個項目已經可以拿到50分,再去看財務結構等其他指標就會很安心,如果經營團隊只有20分,他的財務結構再好,你也會懷疑。
這一回,我先說如何觀察經營團隊、找出好的投資標的,往後將陸續分析其他幾個指標。
觀察一家公司的經營團隊,有三個面向要注意,分別是策略、願景及企業文化。這三者的差別在於:策略是隨時因應外在變動而做的調整;願景是一家公司所追求的目標,時間也許是3年或5年,是讓員工追尋的目標,而企業文化,是不容改變。像美國最近的安隆事件,是經營者無限制的擴張,追求貪婪,造成一個誇張的企業文化,也因為此,安隆很早就埋葬下他的失敗因子。
觀察經團隊這個指標,最要緊的還是經營者本身。他的重要性在哪裡?我們舉中外幾個例子來看。

**重新定位公司的價值

**1996年德州儀器前任總裁在歐洲旅行時,因心臟病病發過世,當時接任的新CEO才41歲,他一接任後隨即召開全球副總裁級以上的會議。在會議中,新CEO問與會的副總裁,客戶對德州儀器的定位是什麼?有人說德州儀器是半導體公司,也有人說是國防設備公司,還有人認為德州儀器是一家醫療設備廠商,經過討論,最後他把德州儀器定位成DSP(數位訊號處理)公司。
這位CEO為什麼有這個動作?因為德州儀器是一家掛牌公司,掛牌公司的市場價值檢定,就是市值營收比(股票價值×發行股數/營業收入)。前任CEO在位時,德州儀器市值營收比是1:1,新任CEO覺得這對德州儀器是under value(價值低估),所以他在全球會議後,賣掉國防設備部門、醫療設備部門,也幾乎賣掉半導體部門,全力發展DSP。
結果,在2000年市場非常booming時,把德州儀器的市值從1:1拉到14:1,即使現在美國店頭指數從5000點,跌到1800百點,德州儀器的市值營收比還有8:1,這代表著經營者帶頭建立願景,市場也願意認同。
回過頭來探討台灣的兩個例子,一個是反面,一個是正面。
先從反面來看,台灣有一家做主機板的公司,經營團隊大部分持有的股票都用質押方式持有,投資者投資以後,永遠不知道他會賺多少錢給你,只是聽經營者嘴巴講,投資者沒辦法在每個月或每一季瞭解這家公司的財務內容,這樣的CEO是殘缺的。

**相信正直、透明的經營者

**
這樣的情形下,買他,不是投資他,而是在一個風險中追求利潤,你的風險自己沒辦法掌控,雖然他在營業收入方面創造收益,可是你不知道這是正直的心所創造出來的,還是一種作假的收益,沒辦法看的情況下時,這是負面的,不值得信任的。
而另外一家公司,經營者在掛牌後,把周刊專欄停掉,嚴格禁止自己曝光,集全部心力專注在公司經營,不但經營的項目透明,財務狀況也透明。
我再次強調:公司是一個人在經營的東西,所有數字都是人創造的,正直、透明的CEO所帶出來的企業文化不會差太多。這些CEO的共同特質是:他們都很專注於本業的經營,用核心能力去延伸價值,不會做跟他核心能力沒關係的多角化事業,自己的實力有多少就做多少。
為什麼我要到第一線去拜訪公司和這些CEO對談?因為財務報表、技術分析等每一個人都可以學習,只有跟CEO面對面對談,才可以深刻感受這個人。而我所謂的CEO並不是指被聘任的總經理,因為被聘任的人講得再多,都是人家用薪水來請你。我的邏輯只鎖在第一代創業家,我不相信財務數字,我比較相信人跟人相處的特質。
舉幾個我所觀察的小例子。
我曾經拜訪過一位CEO,短短30分鐘內他不斷接電話、批公文,這背後代表老闆授權不足,才會連30分鐘的空檔都撥不出來;我也遇過一位CEO在一小時的訪談內,不但可以談公司策略,也可以跟你談一些風雅,這告訴你這家公司制度很健全;我也曾拜訪一家公司,老闆手上擦著透明指甲油,這告訴你老闆有成就後,卻開始安逸,沒辦法延續原本刻苦耐勞的精神,開始講求形像維護,這在我觀察第一代創業家的邏輯裡,我會打折。

**從小地方觀察經營者的特質

**
除了直接面對經營者外,閱讀公開說明書也是一個可以觀察到經營者特質的方法。
舉例來說,公開說明書裡面有載明經營者的學歷背景,如果一家公司的經營者只是小學畢業,可是團隊裡面沒有去補強學歷比較好的,可能要打點折扣。
公開說明書第一頁的左邊,有這家公司資本的形成過程說明,這也是判斷CEO特質的重要指標。當股本形成來自於現金增資,比例高達70%、80%,這告訴你這家公司一天到晚跟股東拿錢,另外一個是盈餘轉增資,比例如果高達95%,這代表著公司老闆創立過程,他一定是賺多少錢做幾分事情,完全不跟股東拿錢。
一個讓人佩服的CEO,就是華倫.巴菲特講得:「要正直、智慧、活力」,我前面提到的主機板公司老闆,他有活力也有智慧,但是不正直,造成這家公司在投資語言裡,充滿無限風險。所以投資人在看經營團隊時,應該首重經營者的正直與否,才能幫自己控制風險。

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商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機
商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機

台灣住宅市場過去10年屢創新高,不動產開發商習慣以戶型規劃、坪數配置、生活機能及家庭型態等邏輯銷售商品。然而,隨著住宅不動產買氣降溫、營建成本持續攀升、政策影響加劇,不動產開發商開始將焦點轉向長期被忽略的商用地產市場。

商用地產市場崛起,不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人,決策依據遠比住宅複雜,包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節,如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃,很容易陷入規劃誤區,甚至在完工後才發現市場不買單,甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰,方睿科技除推出商用地產智慧平台,整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告,協助不動產開發商與投資人做出精準決策,更以集團經營的方式,於今(2025)年9月成立希睿創新置業,由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務,幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出:「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家,商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策,如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等,而不是感覺或經驗法則,而這也是方睿科技努力的方向。」

方睿科技
方睿科技執行長吳健宇、希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵,也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持,希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時,常遇到商業空間長期閒置的困境,原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯,希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者,以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴,與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢,以及跟方睿科技進行深度合作有關:

在專業團隊方面,希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗,以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗,可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產,以及精準溝通目標客群,更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域,方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊,無論是協助不動產開發商規劃商用地產,還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的,都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示:「透過平台,我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度,加快決策與動工,搶先掌握市場商機,更重要的是,當市場環境、政治決策快速變動,我們都能即時更新分析,而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場,讓效益發揮最大價值。」

方睿科技
希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

在潛在客戶名單方面,希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等,預判企業於商用空間的需求,深度解析市場,獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單,在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援,真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效,更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統,提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務,幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇,同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展;此外,也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台,希睿將致力提供最具科技力的代銷服務,打造生態體系共贏的市場新標準。

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左起,希睿創新置業協理楊彥宏、副總經理黃士芳、總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

方睿科技:https://www.funraise.com.tw/

希睿創新置業:https://www.facebook.com/ONERAISE

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