京站、百八魚場併購案,背後推手是他們!一樁2億生意,關鍵在「完美飯局」?
京站、百八魚場併購案,背後推手是他們!一樁2億生意,關鍵在「完美飯局」?

2025年10月,京站時尚廣場宣布以新台幣2億元,取得百八魚場母公司「京饌餐旅事業股份有限公司」67%股權,以併購方式進軍餐飲業。

促成這筆交易的,是一支成立僅數年、核心團隊僅約5人的新創崇格管理顧問(下稱崇格)。

崇格是家併購顧問公司,專門深耕傳統投行與大型會計師事務所不願承接的中小企業併購市場。台灣是以中小企業為主的市場,根據經濟部《2025年中小企業白皮書》顯示,近9成企業資本年營業額為新台幣1,234萬元,獲利率呈現微幅下降趨勢,而且55歲以上雇主占比達到39.59%,比前1年增加了1.74%。

這反映了3個問題:中小企業面臨成長天花板,對銀行與會計師事務所來說並不是最有價值的企業標的,而且還會遇到接班問題,這也是為什麼崇格要瞄準中小企業的原因。

「這其實有點像在啃雞骨頭。」崇格管理顧問創辦人暨執行長陳詩超笑稱,不同於大型投行「3年不開張,開張吃3年」的豪邁,做中小企業併購是苦力活,因為案子規模小,收費自然不高,但投入的時間與心力卻一點都不比大案子少。

儘管如此,陳詩超覺得市場依然有機會,「台灣有超過100萬家中小企業,假設其中5%有交易需求,即便單筆交易只收到1,000萬元,這也是一個規模達到5,000億元台幣的長尾市場。」會看到這個商機,還得從陳詩超過去的背景說起。

崇格創辦人暨執行長陳詩超與專案經理王士睿
崇格管理顧問專注於協助台灣中小企業併購案,也透過整合多方業務提升企業營運能力。左起為創辦人暨執行長陳詩超與專案經理王士睿。
圖/ 侯俊偉攝影

金控不做的他全包,靠龜毛控場衝成交率

陳詩超長期在金融業打滾,從高盛分析師到金控集團內部做私募基金的併購融資,敲敲幾根手指,幾十億上下的案子就到手。不過,陳詩超以自身經驗觀察,在金控集團操作的併購案中,可能只占所有併購需求的10%不到,其他90%都倒在「撮合溝通」環節上。

這件事情有商機嗎?陳詩超研究了日本市場的運作機制發現,日本官方跟民間企業存在搓合併購的機構,而且已有4家上市的併購仲介公司。有人脈、有經驗,也有想創業的心,陳詩超決定在2021年成立崇格。不過崇格並非單純的媒合平台,而是深度涉入的併購顧問服務。

崇格的服務對象包含獲利穩定但面臨轉折、想出售的中小企業,以及尋求成長動能的上市櫃公司或集團雙方。只要企業有出售或併購意願,崇格就會製作公司相關文件放到自家平台,吸引潛在買家。當有意的雙方出現,便是一連串的會議、談判與交割,完成後,崇格會收取完成交易金額3%至5%的服務費用。

崇格
針對有出售或併購意願的企業,崇格會製作公司相關文件刊登在自家平台,吸引潛在買家。
圖/ 崇格

崇格獨特的顧問加值服務,即發生在「會議、談判與交割」的階段。以京饌餐旅事業和百八魚場的收購案來說,「數字再漂亮,如果東西不好吃、環境不舒服,買方老闆眉頭稍稍一皺,案子可能就沒了。」

陳詩超回憶,為了這場在知名婚宴會館舉行的關鍵飯局,崇格團隊提早1小時到現場「布置戰場」:拉線、潤稿、確認燈光氣氛,乃至預演對話,確保買賣雙方能在「賓主盡歡」的氛圍下建立化學反應。

然而,服務周到不代表能順利完成案子。陳詩超表示,最困難的當數交割階段的「員工留任」環節。

「企業想買你,就是看好你現在的成長動能,如果員工因為併購而走人,不就沒意義了?」陳詩超說,買方最怕買到空殼,因此常要求交割前取得員工留任同意書。崇格必須協助賣方在不驚動營運的情況下,確認數百名員工願意留下,並簽署員工留任同意書。

誰說賣祖產就敗家?適時出清還能續香火

在這些事啟動之前,最關鍵的或許還是心態:究竟有沒有老闆願意賣掉自己的公司?賣方老闆經營餐飲多年,雖然年營收數億、獲利數千萬元,但餐飲業的辛勞讓家族成員無意接手。這種情況在台灣比比皆是:許多體質優良的企業,因為創辦人老去、二代不願接班,最終變成難以為繼的狀況。

「在台灣,老闆們常覺得賣祖產是敗家、是沒面子的事。」陳詩超觀察到此番現象,並正試圖翻轉這種過時的價值觀。「能賣掉公司,其實證明了你的企業非常有價值,是值得驕傲的勳章。」

隨著iCHEF被91APP收購等指標性案例出現,期許台灣的創業圈發生更多質變。創業不再只有上市這一條路,透過併購,讓企業交棒給更有資源的集團發揮,不僅能讓企業繼續成長,也能使服務價值獲得提升,更是解決台灣中小企業斷層的最佳解方。

崇格管理顧問

成立:2021年
創辦人暨執行長: 陳詩超
成績:成立至今完成20個以上併購案,包含京站時尚廣場與百八魚場母公司併購案、百徽股份有限公司併購美福科技股份有限公司等

延伸閱讀:飯店浴室「關不緊的滑門」其實是財務長一場精心考量!揭密背後美學與成本真相

責任編輯:蘇柔瑋

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從 Raise Day 出發,方睿科技如何打造商用地產的 AI 企業服務生態系?
從 Raise Day 出發,方睿科技如何打造商用地產的 AI 企業服務生態系?

AI 與數據正快速落地至各行各業,從製造、金融、電信、醫療到零售,應用速度不斷加快。但在每年交易規模至少新台幣 1900 億元的商用地產領域,卻長期受到數據破碎且不透明的限制,只能仰賴人力蒐集資訊,再憑直覺和經驗去解讀資訊、做出決策,使 AI 潛在價值難以真正發揮。為回應產業轉型的核心痛點,方睿科技首度舉辦「商用地產生態系年會 2026 Raise Day」,以開放式平台為核心,串聯專業地產服務商、空間相關企業服務商、產業專業人士等多元角色,勾勒出 B2B 企業服務生態系的全貌,希望能透過科技促進數據流動,為商用地產企業協作模式開啟新的可能性。

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方睿科技首度舉辦 2026 Raise Day,以開放式平台為核心串聯多元角色,推動商用地產邁向產業共好的新階段。
圖/ 數位時代

方睿科技雙軌策略,讓 AI 成為商用地產的決策引擎

方睿科技創辦人暨執行長吳健宇指出,在 AI 時代,人應該專注於「最有價值」的工作;然而在商用地產業中,專業人士卻有約 70% 的時間耗費在資料蒐集與整理上,真正用於判斷與決策的時間僅約 10%。方睿科技希望翻轉這樣的時間分配,讓人力從低價值的資料處理中解放,將更多心力投入在判斷、溝通與決策等創造價值的商業活動。

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方睿科技創辦人暨執行長 吳健宇
圖/ 數位時代

為此,方睿科技提出兩條實踐路徑。第一條是建構出具備完整性、易用性與進化性的商用地產智慧平台,運用 AI 技術,將過去產業中破碎、非結構化的資料,重塑為可被運算、可驗證的標準化數據,並結合圖表與互動式介面,讓使用者能夠快速得到完整市場資訊,實現「用戶即專家」的目標。

第二條則是推動生態系聯盟,將不動產視為企業服務的核心載體,串聯設計、家具、搬遷、清潔等多元服務夥伴,使空間不再只是靜態標的,而是承載案例、服務與數據回饋的生態系節點。透過生態系夥伴累積的實務資料與服務紀錄,平台得以發展「資料即推薦」模式,推動商用地產從單點交易,邁向可擴張的 B2B 服務網絡。

獨創「資料飛輪」機制,實現用戶即專家目標

在 AI 模型日益普及的當下,真正的競爭關鍵已不在模型本身,而是能否有效率地收集資料、提高資料品質,並將其與實際決策流程緊密結合。為此,方睿科技獨家設計出一個由「資料收集、資料精煉、專家把關、決策反饋」組成的資料飛輪,回應商用地產長期面臨的資料破碎與決策效率低落問題,成為方睿科技實踐願景的第一條路徑。

方睿科技技術長郭彥良進一步說明,資料飛輪機制的運作架構。首先在資料收集階段,必須系統性蒐集公開資料、內部檔案與報告,並透過 AI 協作將圖片等非結構化資訊轉換為可用的結構化數據。接著進入資料精煉,透過資料清洗與實體對齊,將原始資訊從單純的可閱讀升級為可比較、可推論的決策依據。第三步專家把關,則引入不動產專家進行校正與產業判讀,補上模型難以理解的規則與慣例,確保關鍵數據的正確性。最後的決策反饋階段,藉由收集使用者提問與行為,檢視現有資料是否足夠精準,再回到專家校正與補齊流程,使整個系統能隨使用頻率提升而持續進化。

在資料飛輪的運作基礎上,方睿科技正積極研發商用地產智慧平台 PickPeak。郭彥良表示,PickPeak 並非單純的物件搜尋工具,而是結合深度資料與 AI 的決策輔助平台。使用者可透過自然語言互動,提出人數、預算、區位、產業屬性等多重條件,再由系統動態生成可比較、可驗證的選址方案,真正將 AI 從「回答問題的工具」,轉化為「陪伴決策的數位專家」。

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方睿科技技術長 郭彥良
圖/ 數位時代

創新 Data to win 模式,讓 AI 深入商用地產各階段決策流程

不過,單靠數據整合與 AI 應用仍不足以支撐產業全面升級,因此,方睿科技提出的第二條路就是,推動產業生態系聯盟,整合商用地產市場上不同角色的數據,讓 AI 能夠真正成為商用地產決策時的智慧引擎。

方睿科技不動產知識創新中心總監曾凡綱指出,目前在企業、房東或物業主與各類服務供應商之間,缺乏有效的整合機制,導致企業在選址與空間規劃過程中,難以快速找到真正合適的服務與解決方案,形成明顯的產業斷點。

為解決這些斷點,方睿科技提出「Data to win」模式,以資料取代傳統「Pay to win(付費買廣告)」思維,讓真正具備經驗與實績的服務夥伴,在適當的決策節點被看見。

曾凡綱說明,在廣告投放效益越來越低的情況下,企業服務商面臨的問題已不只是「如何曝光」,而是「如何在對的地方被看見」,這將是未來的市場勝出指標;而 Data to win 正好可以協助企業服務商建立此能力,方睿科技將生態系夥伴所擁有的案例、服務紀錄與產業知識等資料,經過去識別化與結構化處理後,再嵌入企業決策流程中,讓推薦不再來自廣告投放,而是真實、可被驗證的使用經驗,透過這樣的機制,不僅提升企業決策的準確度,也能同步放大生態系夥伴在合作中的實質價值。

舉例來說,方睿科技整合辦公傢俱夥伴 Backbone 班朋實業長期累積的辦公室規劃案例與平面圖資料,讓企業在選址階段,就能同步評估空間規劃方案,加速決策流程。又如,整合出行服務夥伴 USPACE 悠勢科技的服務資料,並呈現在地圖上,協助企業評估辦公據點的交通便利性,優化員工日常通勤與出行體驗。此外,平台也可整合大樓的 ESG 認證、公共設施與服務層資訊,協助企業快速篩選符合需求的辦公大樓,提升進駐媒合效率。

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方睿科技不動產知識創新中心總監 曾凡綱
圖/ 數位時代

「Raise Day 只是這場變革的起點。」吳健宇強調,方睿科技已經透過投資與合夥模式,將布局延伸至專業地產服務與空間經營領域,至今旗下已有商用不動產仲介、顧問與估價等專業服務的宇豐睿星,以及聚焦商用地產代銷市場的希睿創新置業。透過直接參與第一線實務運作,方睿得以更深入理解產業真實痛點,讓科技不只是工具,而能真正回應實際決策與服務需求。

此外,方睿科技未來也將持續擴大「商用地產 x 企業服務生態系」聯盟,目前包括 Backbone、USPACE、IKEA For Business、潔客幫等企業服務夥伴已率先加入;接下來,方睿科技將邀請更多擁有關鍵數據與專業能力的企業服務商加入,讓數據在安全、可控的前提下流動,進一步釋放商用地產在選址、營運與企業服務等全生命週期中的結構性價值,為產業轉型啟動下一個關鍵階段。

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右起方睿科技共同創辦人暨營運長陳致瑋、USPACE悠勢科技共同創辦人暨執行長宋捷仁 、Backbone班朋實業創辦人暨執行長廖家葳,透過企業服務生態系合作共同為產業啟動下一個關鍵階段。
圖/ 數位時代

方睿科技官網: https://www.funraise.com.tw

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