滿城盡是投資客 勤上網增加房市情報力
滿城盡是投資客 勤上網增加房市情報力
2007.06.01 | 人物

投資不動產,我認為有三大關鍵:財力、情報力與談判力。除了第二項情報力外,其他兩項不能說不重要,但都跟網路比較無關,我這裡不談。相信我,情報力是房屋交易中的Key,你必須也值得花較多的時間投入。

由於長期以來,房仲業或不動產投資圈多半是靠著操控買賣雙方「資訊不對稱」來創造交易,因此若想由被宰制方轉為主動掌握交易態勢,買到心中的超值好屋,你就不能在「情報力」上吃虧。

不動產投資圈爾虞我詐,景氣又詭譎難測,想不被仲介牽著鼻子走或被投資客騙,你又沒有時間天天看屋實地訪查,科技新貴唯一能做的事,就是善用網路來蒐集相關資訊,盡可能做足功課是確保比較不易受騙的好方法。

買價低於市價註定不敗
一位房地產前輩曾這樣告訴我:「投資房地產,在你買到那一刻就決定了。」什麼意思?我想他是說,不要把獲利的基礎,建築在房屋後市一定更好,或你可以賣到多高價等美夢,當你買到低於市價的房子才是註定不敗。接著我就專心談如何善用網路強化你的購屋情報力,幫你買到便宜的好屋。

如何強化購屋情報力,我依據購屋流程先後給大家的建議是:

一、掌握最多的售屋資訊:貨比三家不吃虧,瀏覽過一百間待售物件的買家,自然比只看三、五間就要決定的人,更易發掘到便宜好屋。看房子確實蠻花時間,算你幸運,透過網路瀏覽物件很輕鬆,若有時間要看一千間也不是不可能。

想瀏覽售屋資訊,我較推薦的網站有:信義房仲網(http://www.sinyi.com.tw/)、永慶房仲網(http://www.yungching.com.tw/)。另外Yahoo!奇摩房地產頻道(http://tw.house.yahoo.com/)像是房地產案源的入口網站,是方便一次瀏覽各大仲介待售物件的好網站。Yahoo!奇摩拍賣(http://tw.bid.yahoo.com/tw)內則有很多個體戶刊登的待售案件,有時因個體戶對行情比較不敏銳,也有機會挖到意想不到的寶,但要耐心找就是了。房仲網站裡面,永慶宣稱物件最多,但網站設計不如信義人性好用,我個人推薦使用信義房仲網。

二、盡量掌握成交行情:成交行情最大亂源是仲介業。從他們口中聽到的都不是正常行情,都是選擇性的最高或最低成交行情。委託案件之前跟之後,他們的話術會大轉變。當他們面對買方初次詢問最近成交行情時,會跟你報附近最高成交價,讓你對該區域房價認知偏高,一旦他接下來報價格稍低的案件時,你就比較容易被哄抬出價。

還是一樣勤能補拙,自己上網多做功課掌握行情,你就可以不受仲介或媒體報導的左右。這邊要做的功課包括:長期瀏覽房仲網站、瀏覽房地產新聞、訂閱房仲網配對電子報等。雖說幾個房仲網都有各地成交行情表,但因為行政區何其大,個案地段、屋況好壞、價格有無含車位也差很多,所以區域成交行情參考意義不大,可能要不斷跟仲介磨,經過比對多位仲介對該區的房價消息,來自行推斷較正確的價格。

三、盡量掌握影響房市多空的政策或變數:電視媒體的房地產達人常說,跟著捷運買就對了。這句話沒錯,交通建設是房地產的最主要利多,想知道重大建設的進度要看都發局(http://www.planning.taipei.gov.tw/)或台北捷運局(http://www.trtc.com.tw/c/)這樣的官網。捷運已通車、將通車或是十年後才通車、究竟要不要建等資訊都會影響房價波動,最好透過上述網站小心留意建設進度。

四、當你鎖定好個案後,上社群網站挖底細:當發現鍾意物件後,接著就是出價與談判,這個階段「情報力」是你的後盾。透過網路也可掌握標物優缺點、歷史行情,幫助你推測屋主利潤空間,進而審慎議價。我建議可以在房仲網上搜尋此案件同社區或附近類似待售個案的開價是如何?賣多久?成交行情多少?(此點需透過仲介)。再來我會推薦到超人氣的不動產社群網站──智邦生活館不動產討論區(http://realestate.url.com.tw/),利用關鍵字搜尋該案名稱,就能瀏覽研讀所有過去相關的討論紀錄,可從這裡了解該案的相關優缺點。這個動作主要關鍵是查「當初預售價多少」與「挑缺點」(比如說當年淹水過),這兩大資訊將成為買方殺價的重要話術。當賣方知道你熟知物件的底細,你就掌握了我所謂投資不動產的第三大關鍵「談判力」,處於談判上風。

在這房價高檔震盪、「滿城盡是投資客」的房屋市場,撿到便宜的機會非常難。房地產還有許多門道,照著我的建議善用網路去強化購屋情報力,雖不一定能保證致富,但肯定會降低購屋風險。 

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終於出現「看得懂的保險」!國泰人壽以「保險視圖」引領資訊透明革命
終於出現「看得懂的保險」!國泰人壽以「保險視圖」引領資訊透明革命

在台灣,多數人的第一份保障來得很早,可能來自父母,或是出社會後自行投保。然而,直到今天仍有許多人即使手握數張保單,仍說不清自己到底保了什麼。條款繁複、名詞艱澀,導致投保當下似懂非懂,過一陣子就全忘了。保險資訊的不透明,讓風險管理變成了一場全憑印象、依賴業務員的信任遊戲。

自從國泰人壽推出 App 3.0,以「陪伴」重塑保戶與保險的關係,下一步,更要讓資訊變得透明、易讀、好上手。於是,「保險視圖」誕生了—由國泰人壽戰情室 diLab(Digital Insurance Lab)領軍打造的這個平台,試圖翻轉保單難懂的問題,將散落於規範、條款與系統的資訊重新整理、轉譯與可視化,讓保戶終於能「一圖看懂」保障全貌。

「我們希望做到的不只是查詢工具,而是讓保戶真正理解風險、開始做決定。」diLab 經理林蔚安說,這項專案從發想到上線歷時多年,可說是完成了連同業都不敢想像的艱鉅任務。這場透明革命如何開始?國泰人壽又如何讓這個看似困難的挑戰落地?

資訊透明:讓保險回到能被理解的語言

「保險商品本身就很複雜,很多人買了保險,打開保單還是看不懂。」林蔚安指出,國泰人壽累積 800 萬保戶,團隊在梳理客戶旅程時發現,即使擁有多年的資歷與服務經驗,卻未能讓保戶更清楚自己的保障;大多僅在與業務員討論時略有概念,事後又陷入陌生感。因此,「保險視圖」的構想,就是要讓保戶能在同一平台掌握所有保障與資產資訊。

數位時代
diLab 經理林蔚安與團隊歷時打磨領先業界的保險視圖,幫助保戶一次看懂保障。
圖/ 數位時代

第一步,是處理「看不懂」這件事。diLab 從資料盤點開始,依照生涯階段與保障屬性,將保單內容重新分為「我的健康照護」、「我的保險資產」、與「我的壽險傳承」三大方向,讓保戶以更貼近日常的邏輯理解保障結構,例如「住院時有哪些保障?」。

「調研時發現,國內幾乎沒有成熟案例可參考,國外雖有概念但差異極大。」林蔚安表示,圖表複雜,反而增加理解負擔,因此團隊反覆推敲呈現方式,「要放什麼、怎麼放、放到什麼程度,光這個架構就討論了數個月!」每一個看似微小的改變,背後都是無數次的反覆測試與訪談,「我們帶著不同版本的草稿詢問保戶,在沒有業務員引導下是否看得懂。」最終,團隊定調以金字塔結構建構視圖基礎,從保戶自己的健康保障,到未來可運用的累積資產,最終到照顧家人的壽險傳承。沒有看似花俏的圖表,只希望讓多數保戶好理解的簡單呈現。

但挑戰不只在前端設計,還有保險條款轉譯。傳統保單以商品邏輯分類,與使用者思考「何時會用到」的方式完全不同。為了讓資訊更貼近生活情境,「保險視圖」不再以條款分類,而以場景情境作為基準。例如保戶生病住院時,介面會按照基礎醫療、意外、癌症、重大疾病、長照與壽險等六大結構分層呈現,先呈現核心,再逐層深化,視覺化整體保障全貌,並同步提供現金價值與現金流資訊,形成一套完整的理解脈絡。

風險洞察:AI協助人們看清保障缺口

國泰人壽
視覺化保障達成率,一眼了解保障缺口。
圖/ 國泰人壽
國泰人壽
提供熱門推薦與更加個人化的AI推薦,喚醒補強意識。
圖/ 國泰人壽

當保險資訊透過直覺式的設計變得透明,下一個挑戰就是讓保戶理解「自己目前的保障夠不夠」。

因此「保險視圖」也導入保障目標試算功能,保戶只需回答幾題簡單問題,如:住院希望住單人房或雙人房、對疾病治療的費用承受度等,系統即可推算個人的保障目標。接著,AI 會即時計算保障達成率與缺口比例,將複雜的理賠與條款結構轉換成直覺的百分比。「醫療保障達成率 60%」、「癌症保障達成率 45%」,藉由直觀的數字圖表呈現,讓保戶能一眼看出自己保障的完整程度。

此外,平台不只呈現差距,還會以情境推估可能的支出。例如住院五天、手術一次的費用與實際理賠差異,讓保戶真正感受到風險的具體樣貌。「保戶不再是聽到『癌症住院很貴』這種抽象說法,而是看得到具體數字。」透過以場景為基礎的推算,使保戶終於能對模糊的風險概念有畫面,並對理賠內容有更直觀的理解。

平台也提供「熱門推薦」與「 AI 推薦」兩種建議模式。前者以性別、年齡作為分析基礎,後者則依個人資料與既有保單做更客製化的配置。保戶可在平台初步理解現況後,再與業務員討論,透過數位賦能、與有溫度的人性服務建立互補機制,也讓業務溝通更聚焦、更有效率。

領航轉型:戰情室以創新實踐「以人為本」

保險視圖歷經多次迭代上線,雖仍在推廣階段,但初步成效已浮現。以今年 4 月關稅議題為例,資產型保單查詢需求明顯攀升,保戶登入次數從每週平均 4 萬次提升到 5 萬 6 千次,大幅成長40%。以往查詢保單價值需透過業務員協助或臨櫃辦理,如今登入平台即可取得資訊。

國泰人壽
保險視圖一次呈現保戶的整體保險資產,建立更清晰的財務健康圖像。
圖/ 國泰人壽

此外,視覺化呈現保障缺口後,有保戶回饋「看到達成率 70%,就想補到 100%」,顯示視覺化真正促進了主動管理的行為轉換。

數位時代
diLab 戰情室跨商品、設計與數據協作,以使用者為中心反覆驗證,用心設計保險資訊呈現方式。
圖/ 數位時代

能完成一份視覺化介面不難,但能把 60 多年累積的保險商品結構、條款邏輯與資料系統重新整合再轉譯,背後極度仰賴組織文化。尤其,保險視圖的誕生,從構想到落地,專案歷時 4 年,期間國泰以「區塊化堆疊」的方式逐步發展服務功能,包括資產總覽、健康與壽險視圖、缺口試算與 AI 推薦,每一步都需要長時間協作與反覆推敲。

林蔚安形容:「戰情室就像加速器。」其角色是串聯商品、數據、數位、UI與UX設計、開發工程與行銷等多個團隊,以使用者中心作為共通語言,讓跨部門能在同一個目標下推進。「大家的專業不同,但只要目標一致,就能共同前進!」

數位時代
專案歷時多年,團隊成功以敏捷方式快速迭代,實現保險資訊透明化。
圖/ 數位時代

展望未來,透明化只是起點。林蔚安指出,下一步是讓更多保戶願意使用平台,使行為軌跡形成數據基礎,再透過個人化推播與 App 串接,發展國泰人壽保戶更完整的數位體驗。「這條路很難,但值得做。」他分享,有一次泰國人壽數位團隊來台交流,第一眼看到保險視圖就說:「這真的很不容易。」但也因此,更突顯國泰人壽勇於創新、以人為本的服務精神。同時,保險視圖也不會是終點,卻會是打開未來保險模式的一把關鍵鑰匙。國泰人壽以具體行動落實「Better Together 共創更好」,在每一項細節中重塑保險服務的日常價值。

保險視圖:https://cathaylife.tw/VoeoOdb

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