30天良率從8%到80%的秘密(五)
30天良率從8%到80%的秘密(五)
2013.05.07 |

Q:去年底宸鴻啟動「翔英計畫」,準備大幅徵才,你們對人才的看法是?
A:所有東西都是人創造出來的,所以當我們要做更大的事業時,就需要人。我對人是儲備的觀念:人要先到位,不是需要才去找。就像釀酒,釀好之後還要放一段時間才會好喝。對組織來說就是文化薰陶,是非常重要的過程。

Q:當你還在摩托羅拉(Motorola)時,董事長江朝瑞就請你來對主管做教育訓練,當時主要是教什麼?

A:Mike(江朝瑞的英文名)希望宸鴻不只是一間本土公司,而是一個全球公司,人才派到哪裡都可以工作,因為最好的設廠點不一定在亞洲,而是在歐美客戶的總部附近。所以他當時最希望我講的題目,就是做全球化生意的心態和管理。

Q:要跟全球品牌客戶做生意,要注意什麼事?
A:第一,管理文化要對。我是從品牌客戶端過來的,很清楚品牌客戶對供應商有那些要求。但是,多數本土公司一開始就跟這個要求有落差。誰要去填補落差?我永遠相信,獲利最多的人要伸出第一隻手,接單的人收穫最多,所以一定要主動迎合客戶的流程和文化。

客戶把生產交給你做,就是把他的責任交付在你手上,你的績效好壞會直接影響給你單的這個人──也就是你的恩人!你一定要想:「無論他怎麼殺價,我的薪水也是他給的!」否則,你對他的態度就會不一樣,你就會聽不進去他的要求。

人人都在講供應鏈管理,但真正的祕密是管好「客戶鏈」。代工廠的每一個動作,要麼就是激怒、要麼就是感動客戶;要有客戶鏈,就要感動客戶,先有客戶鏈,才會有供應鏈。

感動客戶,最基礎的是品質。客戶產品上印的是自己的品牌,不是「TPK」,accountability(當責)是在客戶身上,我們更要思考如何在他們的品牌之下,把內在做得非常好。

第二步,對客戶要有同理心。品牌客戶都有行銷預算,要配合哪些節慶和促銷活動推出產品,都是有計畫的。如果客戶做了廣告,我們卻生產不出來,導致零售店缺貨,消費者就會改買別的品牌,客戶的廣告費用就全部都浪費掉了!

有些代工廠誤了人家的事,卻不自覺,還認為客戶只會一直吵出貨。要先想通上面這些事,才會對客戶有同理心。

第三是保密,確保客戶的設計決不會流出去。一般代工廠,只要發現客戶要求的規格做不出來,就會把規格拿到市面上,一一找設備商來試做、修改。但往往等機器改好了,設備商也同步模仿了,然後還會去市面上兜售,號稱是「依照某某品牌規格」做的!

宸鴻成立第二年,就發現「貼合」是一個關鍵設備。我們原本跟日本公司買設備,後來決定直接買下這家公司,成為宸鴻的自動化部門,客戶的創新就絕不會出宸鴻的大門,這也是我們的競爭優勢。

資料來源《經理人月刊No.99》

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商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機
商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機

台灣住宅市場過去10年屢創新高,不動產開發商習慣以戶型規劃、坪數配置、生活機能及家庭型態等邏輯銷售商品。然而,隨著住宅不動產買氣降溫、營建成本持續攀升、政策影響加劇,不動產開發商開始將焦點轉向長期被忽略的商用地產市場。

商用地產市場崛起,不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人,決策依據遠比住宅複雜,包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節,如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃,很容易陷入規劃誤區,甚至在完工後才發現市場不買單,甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰,方睿科技除推出商用地產智慧平台,整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告,協助不動產開發商與投資人做出精準決策,更以集團經營的方式,於今(2025)年9月成立希睿創新置業,由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務,幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出:「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家,商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策,如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等,而不是感覺或經驗法則,而這也是方睿科技努力的方向。」

方睿科技
方睿科技執行長吳健宇、希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵,也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持,希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時,常遇到商業空間長期閒置的困境,原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯,希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者,以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴,與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢,以及跟方睿科技進行深度合作有關:

在專業團隊方面,希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗,以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗,可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產,以及精準溝通目標客群,更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域,方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊,無論是協助不動產開發商規劃商用地產,還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的,都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示:「透過平台,我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度,加快決策與動工,搶先掌握市場商機,更重要的是,當市場環境、政治決策快速變動,我們都能即時更新分析,而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場,讓效益發揮最大價值。」

方睿科技
希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

在潛在客戶名單方面,希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等,預判企業於商用空間的需求,深度解析市場,獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單,在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援,真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效,更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統,提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務,幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇,同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展;此外,也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台,希睿將致力提供最具科技力的代銷服務,打造生態體系共贏的市場新標準。

方睿科技
左起,希睿創新置業協理楊彥宏、副總經理黃士芳、總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

方睿科技:https://www.funraise.com.tw/

希睿創新置業:https://www.facebook.com/ONERAISE

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