老爺酒店集團執行長沈方正×Otto2藝術美學執行長詹秀葳:先有創業過程,才會有品牌內涵(下)
老爺酒店集團執行長沈方正×Otto2藝術美學執行長詹秀葳:先有創業過程,才會有品牌內涵(下)
2015.06.09 | 行銷

過去提到老爺酒店,各地民眾所認定的老爺酒店都不同,直到2010年老爺酒店集團執行長沈方正接任集團執行長後,開始推動老爺酒店的品牌,超過35歲的老爺才開始有了自己的風格,近年開張的每間酒店都和在地元素緊密結合。

2010年開始往中國發展的Otto2藝術美學,兩岸已有60個據點,未來3年將擴張至200個據點。不過執行長詹秀葳並不是在創業初期就創立品牌,也不是一開始就能講出品牌故事,她的一切起心動念只是為了提供過動的孩子不同的教育方式,為母則強啊!

不同於上一代企業經營模式多以代工為主,現在年輕人希望能發展自己的品牌。然而對創業家來說,要在創業初期就建立品牌嗎?創業的理念如何轉換成品牌?在創業初期資源不足的情況下,又要如何配置資源?什麼時候才是建立品牌的適當時機?品牌跟規模化擴張的關係是什麼?以下是兩人的精彩對談。

老爺酒店集團執行長沈方正(右)vs. Otto2藝術美學執行長詹秀葳(左)

課題2:擴張第一步,建立人力資源

沈:企業在擴張、拓點的時候,大部分的人都是看業務力,或是選點、做市調、了解市場及商品本身的商品力等。但第一步其實要處理人力資源的問題,這也是做品牌的重要核心。服務業把人力資源看成人力資產,是不是讓客人覺得你服務好?或是可以跟競爭對手差異化?到最後還是取決於人的資產有多雄厚。

在擴張的時候,本店的員工可以出去發展,再往下複製經驗。不過,你如果要再擴一倍,就不可能再複製原來的訓練。所以要建立總部及人力發展的機制,從員工的需求、滿意度調查、工作狀況調查,到盤點各單位的訓練課程、晉升制度,建立完整的選、訓、留、用制度,也必須讓員工看得到整個學習和晉升的過程。

品牌要規模化擴張有其順序,首先做好人力發展機制,再開始做品牌內部的教育訓練,接著建立考核機制,最後才是外部的品牌溝通。一開始就出去講企業的品牌理念是無效的,因為員工展現不出來,把內部整理好以後,才能往外走,不然服務的內容會變得越來越亂,因為多一個據點就多一個負擔,擔心到底分點能不能做得好。

詹:兩年前我們只有直營店,每個單店的規模不大,不像飯店那麼大和細緻,可是其實服務業都一樣,每家店都代表品牌。後來開放兩岸加盟,又有創投投資,所以我們在資源分配上以展店為優先,規模比在百貨公司大4倍,投資成本也高。我們在同一年,兩岸同時開了4間店。

然而我漏掉應該要先正視人力資源的訓練機制再展店,因為人才的複製比我想像的還不夠。原本我覺得Otto2只是教學、販賣美學相關的教材和課程,非常單純,但第一年卻經營得非常辛苦,我必須常常親上火線,哪裡有問題就要自己跳進去補。這兩年雖然發展得還蠻順利,但是精緻度、訓練的機制和人力資源的配置,確實也影響公司是不是能再往上雙倍成長。其實跟我們當初預估的速度,還是有30%的落差。

沈:雖然我說人力資源很重要,但是問題是,到底什麼時候要開始做?什麼時候要投入多少?每個階段資源的配置和比例都不一樣,如果搞不清楚的話會很慘,有可能花了很多錢,但是無法產生出立即效果,那麼企業就走不到完全出現效果的那一步!

在一定規模下,拚了命做也許有機會可以把公司顧好。但是超過一個規模的話,拚了命做也沒用,就像妳現在如果再開放加盟的話,顧不了、跑不完的,如果制度不上來的話就危險了。品牌的實質內涵是自己要有論述,對於所做的行業要有想法。在做生意的時候,有時候會為了一個好的商機而動搖。但是如果品牌文化很清楚,就知道有些事雖然擺明很好賺錢,但絕對不能碰!

課題3:跟上資本市場腳步

詹:對!老師講到我的痛,因為我們進入資本市場,有營收成長的壓力,它可能會把我拉到獲利的方向。像台灣的親子餐廳一直很熱門,很多人想找我們做親子餐廳,我聽到的親子餐廳都是12個月回本。我們一直在考慮要不要做,親子內容是我的重要核心,但是餐飲我不熟。

沈:所以要跟人合作,自己做會把妳拖死的!親子聚餐的市場很大,每個家庭出去用餐都叫親子聚餐,餐廳只要加上親子內容,都算是妳們的目標,現在的親子餐廳大多只有投資沙坑、溜滑梯等硬體,但是如果餐廳跟妳們結合,有軟體的內容,它可以充分差異化。我幫妳想一個,找餐廳合作推出小朋友用餐,就變得更會畫畫的服務。

詹:如果只投資餐廳硬體,可能來得快,去得也快。我們不會去碰自己不熟的事,要做就要在我們的專長裡發展。

沈:有些事現在看起來不能做,就是不能做,因為我們不走資本市場,而旅館的投資回收往往長達10年,要能長期被驗證和支持才行。經常有人找我們代管理飯店,掛老爺的招牌,說不賺錢也沒有關係,也會付錢給你。這種錢你不能賺,因為等他房子賣出去之後,他只會看到他現在虧錢。何況如果你一年收別人2千萬,但是賠掉5千萬的話,這筆錢也賺不下去。明明知道不能做而去做,你的專業到底在哪裡?是商業道德的問題。

詹:我們計畫未來要走資本市場(上市),所以讓創投投資,創投重視營業額和EPS,所以我們會有持續成長的壓力,只規劃3∼5年的計畫。不過,服務業要可長可久,對品牌來說才能深耕。我目前遇到的問題是走資本市場發展跟深耕服務業之間的挑戰,拓點的速度、成長的壓力,要跟時間賽跑,一定要打群架,靠我單打獨鬥的話,要符合資本市場的成長速度,很辛苦。

沈:要長期發展,錢要慢慢賺,這是做生意邏輯的不同。我覺得即使現在狀況不好或景氣不好,忍耐過去就好了。今年不賺錢又怎麼樣?只要明年可以回收5%或10%就好了,因為投資的硬體設備都在,人也跑不掉,商譽是一步步累積的。不好好做的話,就算今年大賺,把品牌制度搞爛了,你還是走不到真正回本的那一天。

老爺集團、Otto2藝術美學海外據點
數位時代253期封面
(《數位時代》2015年6月號文章精選,尊重智慧財產權,如需轉載請來信洽詢:web@bnext.com.tw)
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商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機
商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機

台灣住宅市場過去10年屢創新高,不動產開發商習慣以戶型規劃、坪數配置、生活機能及家庭型態等邏輯銷售商品。然而,隨著住宅不動產買氣降溫、營建成本持續攀升、政策影響加劇,不動產開發商開始將焦點轉向長期被忽略的商用地產市場。

商用地產市場崛起,不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人,決策依據遠比住宅複雜,包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節,如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃,很容易陷入規劃誤區,甚至在完工後才發現市場不買單,甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰,方睿科技除推出商用地產智慧平台,整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告,協助不動產開發商與投資人做出精準決策,更以集團經營的方式,於今(2025)年9月成立希睿創新置業,由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務,幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出:「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家,商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策,如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等,而不是感覺或經驗法則,而這也是方睿科技努力的方向。」

方睿科技
方睿科技執行長吳健宇、希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵,也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持,希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時,常遇到商業空間長期閒置的困境,原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯,希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者,以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴,與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢,以及跟方睿科技進行深度合作有關:

在專業團隊方面,希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗,以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗,可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產,以及精準溝通目標客群,更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域,方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊,無論是協助不動產開發商規劃商用地產,還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的,都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示:「透過平台,我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度,加快決策與動工,搶先掌握市場商機,更重要的是,當市場環境、政治決策快速變動,我們都能即時更新分析,而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場,讓效益發揮最大價值。」

方睿科技
希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

在潛在客戶名單方面,希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等,預判企業於商用空間的需求,深度解析市場,獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單,在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援,真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效,更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統,提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務,幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇,同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展;此外,也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台,希睿將致力提供最具科技力的代銷服務,打造生態體系共贏的市場新標準。

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左起,希睿創新置業協理楊彥宏、副總經理黃士芳、總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

方睿科技:https://www.funraise.com.tw/

希睿創新置業:https://www.facebook.com/ONERAISE

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