全球房價今年開始反漲為跌

在《經濟學人》最新公布的〈全球房價指數〉（House Price Index）中，在被納入指數的二十個國家中，今年第一季房價漲幅超過10％的國家超過半數，而去年漲幅最高的美國全國平均漲幅為50.5％，今年第一季則又增長了12.5％，事實上，美國房價上漲並不是短期現象，從1997年到今年第一季，美國房價漲幅為73％，創下近十年來的高點。在HPI指數調查中，南非以高達224％的漲幅名列第一，而西班牙、愛爾蘭、英國、澳洲漲幅都超過一倍。
國際貨幣基金會（IMF）的研究指出，這波房價上漲因為利率、經濟活動、政策調整而成為全球現象，尤其利率引發的資金流動與購屋需求最為強勁。低利率使得投資人認為償還房屋貸款的利息比租金來得便宜，但是現在的房價是否真的合理？從《經濟學人》統計的房價租金比來看，房價與租金之間已經出現了巨大差異，美國的房價租金比率比1975到2000年的平均值提高了35％，甚至英國，澳大利亞和西班牙的房地產價格都高估了50％。
然而根據美國商務部最新的資料顯示，美國房市今年3月份的房價下跌17.6％，這一數字創下了1991年以來房價的最高月度跌幅。房價開始下跌的國家還包括英國、澳洲、愛爾蘭等，以英國為例，儘管今年第一季的房價漲幅還有5.5％，但是交易量比去年同期減少29％，經濟學家預估，美國在接下來的一年內也會開始下滑。
房價出現的反轉訊號讓IMF提出警告，全球房價不會同步下跌，但是所產生的影響將會非常大，一旦房價暴跌發生之後，所產生的傷害是股市崩盤的兩倍大，甚至會導致經濟衰退。

房價上漲背後的隱憂供需失衡

房價上漲的現象在全球各地發生，儘管經濟學者認為，過去幾年房價漲得太高，降低了人們的支付能力，而且利率的上漲也會影響購屋意願，因此保守預估今年全年的漲幅約在15％到20％之間，但是今年第一季仍上漲了28％。
從1995年至2004年，愛爾蘭的都柏林房價漲幅為273％，居全球之冠。英國倫敦房價從1996年起漲，點燃了全球各大城市的地產熱，房價從1997年到去年，幾乎年年都已近20％的漲幅繼續推高房價，使得倫敦去年的平均房價為27.8萬英鎊（約新台幣1600萬元），為全球之冠。主要原因是歐洲經濟成長穩定，上漲時間與漲幅超前其他地區。不過今年第一季倫敦房價漲幅已經降到比前年同期只增加12％，房價漲幅逐漸趨緩。
西班牙首都馬德里過去一年新屋平均價格漲幅為14%，西班牙全國房價過去二十年年均漲幅是10%，而現在新屋的平均價格是1985年時的七倍。西班牙人認為，購買房屋的利潤比公債高，也比股票獲利穩定，不過受到房價上漲的鼓舞，西班牙建設開發部統計去年已有60萬戶新屋開工。
南非則是過去三年房價漲幅最高的國家，南非首都約翰尼斯堡去年一年的漲幅為32％。不過，南非與整個國際市場房價上漲的原因並不相同，主要是因為南非黑人中產階級數量持續增加，並且經濟能力增長，造成房價上漲。
美國過去一年房價漲幅只有12.5％，其中以南加州Bakersfield的33.7％漲幅最高，而觀光大城拉斯維加斯去年的漲幅也有33％。過去五年則以華盛頓DC特區的平均房價漲幅最高，高達108％。
相較之下，亞洲地區大城市的房價漲幅表現相對弱勢，香港去年第四季房價漲幅相較前年同期漲了29％。而根據摩根士丹利的統計，1998至2003年中國房地產銷售量每年以24.5％高速增長，中國官方統計，現在房地產市場最熱的上海，去年房價平均漲幅僅14.6％，只有在市中心內環線以內的房價漲幅較高為27.5％。
至於台北的房市，過去五年到今年上半年為止，新推個案標準每坪單價漲幅約15％，但是整體台灣地區的漲幅卻只有2.1％。
房屋銷售速度下降使得價格漲幅萎縮，正在各城市同步發生，各國政府積極採取升息、採取調高房屋稅、增值稅，企圖減緩投資客炒作房市。房地產目前最大的隱憂在於供需失衡，當消費者的購屋力因為房價、利率的高漲而下降，各地大量正在興建或待售的房屋，將會因為供過於求，使得房價面臨嚴重考驗。

全球流動性泡沫創造高油價幻影

自去年第三季來油價一路攀升，主要是供給與需求之間的緊張關係以及人為炒作因素。近期因為沙烏地阿拉伯可能遭受恐怖攻擊以及美國煉油廠的停工，引發了市場對石油供應的憂慮，八月上旬原油期貨價格創下每桶逼近65美元的歷史新高。
儘管供需失衡的情況提供石油價格飆漲的好理由，但是摩根士丹利首席經濟分析師謝國忠卻認為，高油價是一個泡沫，因為全球經濟對石油的強勁需求反映的是全球流動性泡沫，在原油期貨與油品市場中最大的買單，幾乎是來自於對沖基金，創造出投機性的需求。
中國是目前全球最大的原油進口國，印度對進口原油的依存度高於中國，未來預估15年內原油消費會比目前再成長一倍。全球最大的能源集團埃克森美孚（ExxonMobil）預測，石油輸出國組織（OPEC）以外的石油產量5年後就將達到最高點，未來供給面顯得吃緊。為了解決高油價對於經濟帶來的衝擊，亞洲國家對原油的需求量正在逐步降低。今年上半年，中國的原油進口量雖然小幅增加3.9％，但是遠低於去年同期的34.8％。其他如韓國下降7.6％，印度也下降了4％。此外，許多國家開始積極尋找替代能源，像是中國上半年煤炭進口量增長58％。日本石油進口量下降2.1％，但是天然氣進口量卻增長7.1％。
從高油價獲利最多的莫過於石油生產商，對於亞洲經濟成長以及中國需求寄予厚望，但是謝國忠提醒，亞洲與中國的經濟成長都以慢速進行，當能源市場認清亞洲或中國需求並非無止境時，油價便會開始大幅下跌。

中國印度大量需求造成貴金屬上漲

在貴金屬市場中產品交易量最大的是黃金與白銀，而貴金屬在國際交易平台上都以美元為主要計價單位，因此美元匯率的走勢影響價格波動。世界黃金協會研究顯示，由於新礦的準備作業時間長達七到十年，而主要的產金國家如南非、美國、澳洲等國，都嚴格管制產量，可預見未來數年全球黃金產量難以大增，而去年黃金需求量，受到印度與中國對於消費金飾需求大幅增加，價格維持在420美元以上。
在黃金市場裡最受矚目的，就屬中國市場的需求大幅攀升，因為個人收入增加與政府鼓勵消費刺激內需的雙重因素下，今年第一季中國的黃金珠寶需求增加13％，而投資用途的黃金更是增加36％。美林證券預估，人民幣若逐步升值，增加對美元計價商品的購買力，到2010年時，中國將取代印度成為全球最大黃金消費國，而金價甚至由現在每盎司437美元上升至725美元。
此外，當1944年黃金被列為國際貨幣系統的一部分後，黃金的價格就成為和固定匯兌下的轉換因子，美元走勢對非美元國家的貴金屬價格影響頗大，如果美元上升，非美元國家對黃金購買力將會下降，打擊黃金價格；反之，隨著美元走勢長期呈現疲弱，黃金的價值則相對強勢。
在白銀市場上，主要受到中國對外出口白銀的數量增加，使得價格表現不如黃金，但是從過去五年的價格波動來看，電子工業用的銅、鉛、鎳、白銀、白金漲幅都在四成以上。整體而言，全球經濟若能持續成長，貴金屬的消費與工業需求將會持續增加；反之，如果經濟情況逆轉，將對需求造成打擊，使得價格失去持續上漲的支撐。