從上西城(Upper West Side)搬家到西村(West Village),從里佛岱爾(Riverdale)移到布魯克林的紅彎區(Red Hook),從瑞奇灣區(Bay Ridge)搬到私人公寓專區砲台公園(Battery Park)……,在紐約市,許多人正為了搬家而忙碌。 身為一家僅有五輛貨車的紐約Divine Moving & Storage搬家公司主管,寇恩(David Cohen)衷心盼望的,不外乎是這些忙著喬遷的人都能打電話到公司預約服務。寇恩曾經試過在工商黃頁(Yellow Pages)目錄中刊登廣告,但最近他漸漸改變策略,把廣告放到Google和雅虎的地區性搜尋服務網頁上,當網友搜尋「紐約搬家公司」時,Divine公司的資訊就會顯示在頁面上,每產生一次點閱,Divine就要付出七.五美金的廣告費用。他發現搜尋者中大約有三○%會因此和他聯絡並談成生意,占了公司九○%業務來源,「這就是為什麼我願意付每次七.五美金的高額廣告費,」寇恩說。 寇恩的Divine和上百萬個類似的小型企業,現正站在廣告刊登通路的掙扎路口。雅虎和Google已經創造出成長快速的商業模式,幫助企業運用網路接觸國內及全球閱聽大眾,現在它們又領著一群網路公司往小企業為主的地區性廣告市場邁進,這些小型企業包括搬家公司、水電修繕公司、小披薩店等平常只服務街坊鄰居的小店。 區域搜尋需求帶動網路廣告 過去,消費者要尋找提供服務的店家,只能倚靠電信公司提供的工商黃頁廣告簿——這塊一直被美國電話公司給壟斷的市場,約有一百五十億美金的規模。當美國小貝爾電信公司(Baby Bell)發現這個危機後,便立刻推出了黃頁服務的網路版;美國SBC通訊公司(SBC Communications)和南方貝爾(Bell South Corp)電信公司,也已經將它們線上資料整合,推出「黃頁線上」(YellowPages.com)服務,之後他們更準備要開辦一個更完整的網站,以對抗類似Google等網路公司提供的服務。 為什麼這些廣告值得如此小題大作?原因就一個字,那就是「錢」!黃頁廣告服務無庸置疑是個賺錢的事業,利潤高達五○%以上。以SBC為例,去年投注了二十億出版黃頁型錄,營收就高達三十八億,而地方廣告專業市場調查與諮詢公司Kelsey Group預測,這三十八億的黃頁廣告收入在二○○八年將會全部轉移到網路上。 仔細觀察,去年整體網路廣告市場將近九十六億之多,但是「區域性搜尋市場可耕耘的程度,將會比其他的搜尋服務來的大,因為民眾買東西的行為是很在地的,」Google執行長史密特(Eric Schmidt)在五月的一場投資人會議中表示。 把過去那本又厚又重的黃頁電話簿給丟了吧!一些新興的挑戰,代表老舊的黃頁電話簿正面臨創新的考驗,取而代之的是,美國人可以在網路上搜尋任何居家附近的資訊,包括鄰近社區的義大利餐廳。這些名單可能伴隨著簡單菜色介紹、顧客評論以及清楚的位置圖、照片。雅虎還將提供訂位服務,不論是從電腦還是手機輕輕地按一個鍵,就可以將訂位訊息通知餐廳。雅虎的地區服務總經理李維(Paul Levine)表示:「這項服務,簡直讓地區的生活機能都活了起來!」 入口網站與電話公司的戰爭 另一方面,電話公司並不想讓網路公司專美於前,在SBC與小貝爾積極動作的同時,四個主要的工商黃頁電話簿印製者正加入戰局。美國最大電信公司Verizon就投入了「超級黃頁網」(SuperPages.com)的經營,提供可以同時查閱地區性商店以及網路商店的商品資訊。 這不是場簡單的戰役,不是那種「贏者全拿」的零和戰局,也就是說雅虎即使可能打敗Google,但YellowPages.com卻仍能生意興隆,但只要有另一家提出創新服務並將資訊做出有效整合,就會對這三家廠商造成威脅。 電話公司開啟了這條獲利之路,吸引後進者大膽跟進。電話公司的優勢在於,美國人過去很長一段時間都是靠著它們的厚厚黃頁電話本找尋保險公司、汽車經銷商和小診所資料,所以當這些訊息搬到網路上,老一輩的顧客們會很容易把既有對電話公司的強烈品牌認知轉移過來。 但是入口網站對於年輕族群來說,卻比較具有親和力,而且它們對資訊整合、資訊搜尋的技巧拿手多了,以comScore Network(網路調查公司)的調查來看,入口網站吸引了六六%的線上地區性搜尋者,而YallowPages.com才占了三四%,「最終,民眾將會把整個區域搜尋的過程都轉移到入口網站的服務,」研究線上廣告趨勢的網際網路機構Avenue A/Razorfish副總裁蘭卡特(Jeff Lanctot)表示。 一旦搜尋引擎公司知道了網友的需求在哪,就有辦法把這些資訊聚在一起。試著在Google Local服務輸入「舊金山的平價印度餐廳」的關鍵字,然後你會發現出現一連串的餐廳資訊,例如在O'Farrel街上的Naan'n'Curry餐廳,配合地圖描繪出這些餐廳正確位置,還列出美食網站介紹這家餐廳的連結,Google Local的總經理卡西迪(Sukhinder Singh-Cassidy)信心滿滿地表示,「最完整的資訊,能夠加深網友的使用體驗。」 吸引目標顧客才能勝出 而雅虎正在測試一種新的科技叫做「Mindset」(心靈圖像),運用變動的指數來指示雅虎要如何呈現搜尋結果,使用者可以在搜尋過程中調節你要的搜尋傾向,例如是想要「購物」還是只想做「一般搜尋」。例如:要買車的使用者,如果使用搜尋傾向,就會出現比較豐田和福特的車款、車價等相關資訊;如果是購物傾向,搜尋結果就可能是經銷商的地點及連絡方式,方便你去接洽。 吉姆奈玆(Michael Jimenez)在克里夫蘭開了一家裝潢公司,覺得電話公司和某些地方企業的關係匪淺,難免出現大小眼的對待方式,但如果使用網路廣告就單純許多。他在一月的時候開始做網路廣告,花了不少時間去研究地區性搜尋廣告的機制,現在吉姆奈玆篤定地說,網路搜尋廣告所帶來的效應十分值得。他的十人小公司在過去五個多月營收成長了一○%,這都要歸功於從Google廣告所吸引來的大約一千位搜尋者。同時,吉姆奈玆計畫減低他在傳統黃頁電話簿上的廣告份量,這樣每個月又可以節省大約五百美金。 最後這場戰役的關鍵點在於,到底哪種媒介可以為小企業帶來更多的客源,並且證明廣告的成效。「我正密切注意著這些廣告通路,看看是否可以吸引到哪些真正的目標顧客,」擁有十二家分店的亞特蘭大汽車經銷商Jim Ellis Automotive網路行銷總監尤哲瑞(Wayne Ussery)表示,他仍在嘗試各種不同的網路行銷管道,但不可否認的是,造訪他們網站的顧客當中,已經有四○%來自Google,對於網路公司來說,的確是個很好的開始。
AI 與數據正快速落地至各行各業,從製造、金融、電信、醫療到零售,應用速度不斷加快。但在每年交易規模至少新台幣 1900 億元的商用地產領域,卻長期受到數據破碎且不透明的限制,只能仰賴人力蒐集資訊,再憑直覺和經驗去解讀資訊、做出決策,使 AI 潛在價值難以真正發揮。為回應產業轉型的核心痛點,方睿科技首度舉辦「商用地產生態系年會 2026 Raise Day」,以開放式平台為核心,串聯專業地產服務商、空間相關企業服務商、產業專業人士等多元角色,勾勒出 B2B 企業服務生態系的全貌,希望能透過科技促進數據流動,為商用地產企業協作模式開啟新的可能性。
方睿科技雙軌策略,讓 AI 成為商用地產的決策引擎
方睿科技創辦人暨執行長吳健宇指出,在 AI 時代,人應該專注於「最有價值」的工作;然而在商用地產業中,專業人士卻有約 70% 的時間耗費在資料蒐集與整理上,真正用於判斷與決策的時間僅約 10%。方睿科技希望翻轉這樣的時間分配,讓人力從低價值的資料處理中解放,將更多心力投入在判斷、溝通與決策等創造價值的商業活動。
為此,方睿科技提出兩條實踐路徑。第一條是建構出具備完整性、易用性與進化性的商用地產智慧平台,運用 AI 技術,將過去產業中破碎、非結構化的資料,重塑為可被運算、可驗證的標準化數據,並結合圖表與互動式介面,讓使用者能夠快速得到完整市場資訊,實現「用戶即專家」的目標。
第二條則是推動生態系聯盟,將不動產視為企業服務的核心載體,串聯設計、家具、搬遷、清潔等多元服務夥伴,使空間不再只是靜態標的,而是承載案例、服務與數據回饋的生態系節點。透過生態系夥伴累積的實務資料與服務紀錄,平台得以發展「資料即推薦」模式,推動商用地產從單點交易,邁向可擴張的 B2B 服務網絡。
獨創「資料飛輪」機制,實現用戶即專家目標
在 AI 模型日益普及的當下,真正的競爭關鍵已不在模型本身,而是能否有效率地收集資料、提高資料品質,並將其與實際決策流程緊密結合。為此,方睿科技獨家設計出一個由「資料收集、資料精煉、專家把關、決策反饋」組成的資料飛輪,回應商用地產長期面臨的資料破碎與決策效率低落問題,成為方睿科技實踐願景的第一條路徑。
方睿科技技術長郭彥良進一步說明,資料飛輪機制的運作架構。首先在資料收集階段,必須系統性蒐集公開資料、內部檔案與報告,並透過 AI 協作將圖片等非結構化資訊轉換為可用的結構化數據。接著進入資料精煉,透過資料清洗與實體對齊,將原始資訊從單純的可閱讀升級為可比較、可推論的決策依據。第三步專家把關,則引入不動產專家進行校正與產業判讀,補上模型難以理解的規則與慣例,確保關鍵數據的正確性。最後的決策反饋階段,藉由收集使用者提問與行為,檢視現有資料是否足夠精準,再回到專家校正與補齊流程,使整個系統能隨使用頻率提升而持續進化。
在資料飛輪的運作基礎上,方睿科技正積極研發商用地產智慧平台 PickPeak。郭彥良表示,PickPeak 並非單純的物件搜尋工具,而是結合深度資料與 AI 的決策輔助平台。使用者可透過自然語言互動,提出人數、預算、區位、產業屬性等多重條件,再由系統動態生成可比較、可驗證的選址方案,真正將 AI 從「回答問題的工具」,轉化為「陪伴決策的數位專家」。
創新 Data to win 模式,讓 AI 深入商用地產各階段決策流程
不過,單靠數據整合與 AI 應用仍不足以支撐產業全面升級,因此,方睿科技提出的第二條路就是,推動產業生態系聯盟,整合商用地產市場上不同角色的數據,讓 AI 能夠真正成為商用地產決策時的智慧引擎。
方睿科技不動產知識創新中心總監曾凡綱指出,目前在企業、房東或物業主與各類服務供應商之間,缺乏有效的整合機制,導致企業在選址與空間規劃過程中,難以快速找到真正合適的服務與解決方案,形成明顯的產業斷點。
為解決這些斷點,方睿科技提出「Data to win」模式,以資料取代傳統「Pay to win(付費買廣告)」思維,讓真正具備經驗與實績的服務夥伴,在適當的決策節點被看見。
曾凡綱說明,在廣告投放效益越來越低的情況下,企業服務商面臨的問題已不只是「如何曝光」,而是「如何在對的地方被看見」,這將是未來的市場勝出指標;而 Data to win 正好可以協助企業服務商建立此能力,方睿科技將生態系夥伴所擁有的案例、服務紀錄與產業知識等資料,經過去識別化與結構化處理後,再嵌入企業決策流程中,讓推薦不再來自廣告投放,而是真實、可被驗證的使用經驗,透過這樣的機制,不僅提升企業決策的準確度,也能同步放大生態系夥伴在合作中的實質價值。
舉例來說,方睿科技整合辦公傢俱夥伴 Backbone 班朋實業長期累積的辦公室規劃案例與平面圖資料,讓企業在選址階段,就能同步評估空間規劃方案,加速決策流程。又如,整合出行服務夥伴 USPACE 悠勢科技的服務資料,並呈現在地圖上,協助企業評估辦公據點的交通便利性,優化員工日常通勤與出行體驗。此外,平台也可整合大樓的 ESG 認證、公共設施與服務層資訊,協助企業快速篩選符合需求的辦公大樓,提升進駐媒合效率。
「Raise Day 只是這場變革的起點。」吳健宇強調,方睿科技已經透過投資與合夥模式,將布局延伸至專業地產服務與空間經營領域,至今旗下已有商用不動產仲介、顧問與估價等專業服務的宇豐睿星,以及聚焦商用地產代銷市場的希睿創新置業。透過直接參與第一線實務運作,方睿得以更深入理解產業真實痛點,讓科技不只是工具,而能真正回應實際決策與服務需求。
此外,方睿科技未來也將持續擴大「商用地產 x 企業服務生態系」聯盟,目前包括 Backbone、USPACE、IKEA For Business、潔客幫等企業服務夥伴已率先加入;接下來,方睿科技將邀請更多擁有關鍵數據與專業能力的企業服務商加入,讓數據在安全、可控的前提下流動,進一步釋放商用地產在選址、營運與企業服務等全生命週期中的結構性價值,為產業轉型啟動下一個關鍵階段。
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