大品牌加速網路布局,電商對百貨的衝擊可能才正要開始
大品牌加速網路布局,電商對百貨的衝擊可能才正要開始

相對於美國、中國等海外市場百貨業者受網購的衝擊明顯,目前台灣百貨業者的狀況似乎還相對比較好一些。不過momo總經理林啟峰認為,當有愈來愈多大品牌開始認真經營網路市場,台灣百貨業者也將會愈來愈明顯感受到壓力。

電商過去從實體搶到的主要是量販通路業績

林啟峰認為,過去台灣電商平台瓜分到的主要其實是實體量販賣場的生意,如水、衛生紙、泡麵等等,其實還沒有真正吃到實體百貨的業績。而這一方面可能除了因為過去國際品牌對電商有比較多顧慮,同時可能受到總部全球政策影響外,也是因為過去實體通路占了品牌相當大的業績,面對強勢通路,品牌也不敢輕舉妄動。

因此過去即便如雅虎、momo等電商平台上雖然都還是可以看到知名品牌的商品,但往往其實不是來自與品牌商的直接合作,所以商品的數量、齊全度和上架速度都比較差,甚至可能還有相當大一部分產品是從百貨轉手而來。林啟峰舉例,過去假設momo一年銷售某保養品品牌的金額達3億元,當中可能有超過三分之二是從百貨過水而來,因此對百貨的影響其實很有限。

momo
momo總經理林啟峰認為過去網購瓜分的主要是實體量販通路的業績,而下一個感受到電商壓力的可能就會是實體百貨。
圖/ momo

當大品牌加速網路布局,實體百貨可能因此受衝擊

但現在已經不是這麼一回事了。如過去兩年開始陸續看到如GAP、FOSSIL、施華洛世奇等,進入雅虎奇摩超級商城開店,還有如雅詩蘭黛、PUMA則是開始在雅虎奇摩購物中心上架,或是巴黎萊雅、RIMOWA、Dyson、Timberland等多個品牌則是進入momo購物網等等,愈來愈多大品牌不論是自建官網也好、在電商平台上架也好,都開始加速對網路銷售的布局。

momo網路處處長洪偉釗觀察到,過去這些品牌或許只願意派出一個助理作為和電商平台的聯絡窗口,但現在則是有不少業者會派出一整個專職團隊來負責電商業務經營,態度變得相當積極。

而這些大品牌的加入也直接加速了電商平台上的SKU數成長。以4月即將在momo開設品牌旗艦店的無印良品為例,至少就會為momo增加4000~5000個SKU。而知名品牌的吸客力和營收貢獻度往往也都是可以期待的。基本上對電商業者來說,這些大品牌只要有10%、20%的業績從實體轉移到網路上,就可能會是很驚人的挹注。

不過洪偉釗坦言,過去一段時間知名品牌商進入電商平台的速度雖然很快,但真正要創造出高業績卻也不是一天、兩天的事,「要一起磨。」他說。

但即便如此,這對百貨業者仍是一個警訊,畢竟當這些平台可以直接與品牌洽談合作後,就沒有再從百貨過水的必要,而當整體市場銷售額沒有顯著成長的情況下,同一品牌商品如果在電商賣出3億元,也意味著實體百貨可能會直接少掉3億元的業績。這就是為什麼林啟峰會說:「接下來這波,線下感受最深的就是百貨。」

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商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機
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台灣住宅市場過去10年屢創新高,不動產開發商習慣以戶型規劃、坪數配置、生活機能及家庭型態等邏輯銷售商品。然而,隨著住宅不動產買氣降溫、營建成本持續攀升、政策影響加劇,不動產開發商開始將焦點轉向長期被忽略的商用地產市場。

商用地產市場崛起,不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人,決策依據遠比住宅複雜,包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節,如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃,很容易陷入規劃誤區,甚至在完工後才發現市場不買單,甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰,方睿科技除推出商用地產智慧平台,整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告,協助不動產開發商與投資人做出精準決策,更以集團經營的方式,於今(2025)年9月成立希睿創新置業,由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務,幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出:「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家,商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策,如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等,而不是感覺或經驗法則,而這也是方睿科技努力的方向。」

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方睿科技執行長吳健宇、希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵,也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持,希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時,常遇到商業空間長期閒置的困境,原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯,希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者,以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴,與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢,以及跟方睿科技進行深度合作有關:

在專業團隊方面,希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗,以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗,可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產,以及精準溝通目標客群,更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域,方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊,無論是協助不動產開發商規劃商用地產,還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的,都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示:「透過平台,我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度,加快決策與動工,搶先掌握市場商機,更重要的是,當市場環境、政治決策快速變動,我們都能即時更新分析,而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場,讓效益發揮最大價值。」

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希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

在潛在客戶名單方面,希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等,預判企業於商用空間的需求,深度解析市場,獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單,在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援,真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效,更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統,提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務,幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇,同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展;此外,也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台,希睿將致力提供最具科技力的代銷服務,打造生態體系共贏的市場新標準。

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左起,希睿創新置業協理楊彥宏、副總經理黃士芳、總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

方睿科技:https://www.funraise.com.tw/

希睿創新置業:https://www.facebook.com/ONERAISE

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