羅志傑
羅志傑
2004.06.01 | 人物

2002年,eBay購併了台灣的力傳資訊,進軍台灣線上拍賣市場,帶著北京腔的羅志傑來到台灣,就在台灣eBay漸具規模之際,他又被賦予新任務重回中國,往來海峽兩岸之間;他說,不要問我從哪裡來,到遠方不是流浪,是讓中西文化之間,有更多的交流與體會。

Q:最近又看到唐先生的新廣告出現,作為整個行銷策略的主導者,你覺得唐先生成功的原因是什麼?
A:這個廣告最成功的就是它是在說一個故事,而不是賣一個產品。因為是說故事,所以看的人都可以找到對應自己人生的部分,而且還可以引發討論,比如說很多網友就在討論,到底是誰打破了花瓶,或者有人會想到的是兩性關係,能夠引起討論,行銷就算是成功了,這年頭,產品背後的故事,往往比產品本身還動人。
前陣子美國的網站就出現一個例子。很多人在網路上賣東西,會強調功能、價格,卻有一個賣婚紗的,完全不講婚紗的形式,只是娓娓道來,這件婚紗是他前妻的物品,兩人因為某些原因不得不離婚,為了紀念曾經在一起的日子,還是保留著這件婚紗;但後來想開了,決定不要再活在回憶裡,所以要把婚紗賣掉,重新過生活。沒想到就引起熱烈的迴響,甚至還有網友要提出想跟這位男士結婚的請求。
這是我們從網友身上學到滿重要的經驗,因為eBay是從拍賣起家,既然是舊東西,就一定有歷史、有故事。

Q:從美國到中國發展,你的經歷就很有故事性,為什麼會對中國產生興趣?
A:1861到1865年美國內戰,總共有36萬人死亡,美國人都覺得非常痛苦,因為社會受到很深的影響。但對照同個時期的中國,正好是太平天國★★,有幾百萬人死亡,那是一個更可怕的數字,可是大部分的西方人都不知道太平天國是什麼東西。我想,哇!中國經歷過這麼多的事情,所以就想多了解一點。

Q:第一次踏上中國土地,跟你原先觀念中的中國有什麼不一樣的感受嗎?
A:1992年8月,我第一次到中國北京,那時候機場的高速公路還沒開始蓋,車子走的是舊的路,我記得很清楚,那時候天氣很熱,又很潮濕,路上甚至還有些霧氣,是一種很典型去一個神祕的異國的氣氛。
待的久一點後,感受到中國跟美國之間確實不一樣,當然也有相同之處,但我是美國人,不是中國人,不可能完全掌握得住,但未來勢必需要有了解中國、也了解美國的人來做中間的橋樑。

Q:你觀察到哪些相同與相異點?
A:相同的地方是幽默感。

Q:真的嗎?很多人覺得中國人不是幽默的民族。
A:中國人其實是非常幽默的,比如像北京人說話的方式、或是說唱藝術都可以看到中國人幽默之處;不同的地方是,我覺得中國人比較保守,不見得會在公司這樣的領域表現幽默,但是跟很熟的朋友或家人在一起時就不同,這是跟美國不一樣的地方。

Q:幽默是一種人性共通的情感,從很多行銷手法上也可以發現這是打動人心很重要的元素,比如說唐先生就是一個很好的例子。就你自己的經驗,怎麼去操作幽默這件事?
A:首先一定要記住,不要取笑他人,而是要找到「laugh yourself(自嘲)」的點來消遣自己。每個地方因為文化不同,還是有不同的特點,所以在行銷時就要想到「是跟誰溝通」。

Q:從你過去的經驗來看,你本來是教歷史,後來卻轉行做起電子商務,一個是研究過去,網路卻是探索未來,中間轉變還滿大的。
A:要了解未來的可能,還是要先了解過去啊!學歷史的好處是,幫助我發展出一套分析的技能,這個在Business上是非常需要的。我倒不覺得這中間有很大的轉變,因為在北京教歷史時,就不是想要成為教授,而是要接觸中國,為將來的Business做準備。

Q:在中國跟在台灣經營網路事業有差別嗎?
A:很多人會覺得中國起步比較慢,但事實上不然,就以拍賣要不要收費這件事,中國早就推動了,台灣卻還是個討論的話題。中國網路碰到的問題是,網友成長速度太快,現在有8000萬個網友,都還算是起步階段,很多狀況是原先預想不到的。

Q:你有收藏的習慣嗎?對你來說拍賣的樂趣是什麼?
A:我自己最得意標到的東西是一個隨身碟,因為那時候隨身碟沒那麼紅,很多人都不知道,但這個產品又很方便,所以用滿便宜的價錢標到一個256MB的,覺得很高興。但嚴格講起來,我並不是收藏,而是消費,通常我會注意運動背包這些東西;另外我最近在台灣換掉了5台數位相機(就是買新的,把舊的賣掉)。對我來說,現在是個消費的年代,所以對我來說,拍賣的好處是,因為以前買個東西,要換或要升級都是個麻煩,只能送給家人吧;所以現代拍賣的意義,是讓消費更有效率,更有價值。

Q:從你轉行變成Business man之後,就一直待在網路界工作,在前兩年網路低潮,許多人都放棄離開的時候,你也都一直留在這個圈子,是有什麼地方特別吸引你嗎?
A:說實在的,我一直不懂,很多人都以為網路很不穩定,到底什麼不穩定?很多失敗的例子,都是他的Business plan沒有做好,所有生意都一樣,跟是不是網路沒有關係。像我們自己定位eBay就不是一個網路公司,而是一個consumer marketing的公司,鼓勵更多的人透過網路來交流。所以在媒體的版面上,他應該不只是放在IT的版面,他也可以出現在社會生活版。

Q:最近許多工作者都必須面對外派到一個陌生環境打天下的情況,如何快速地融入當地社會是件相當重要的事,可以分享一些你的經驗嗎?
A:我當然要了解台灣社會是什麼樣子,不過一個很重要的認知是,我永遠不會完全了解台灣的文化,對我來說,到外地工作,一定要先謙虛地跟當地人學習。因此我要做的,是去鼓勵、支持我的同事,凝聚向心力,讓他們有空間去想事情,然後給予他們足夠的資源去落實想法,因為這些人才是最了解事情的人,而不是把自己變成台灣人;我清楚我的工作,是在當地公司跟總部之間扮演策略溝通的角色。

Q:就如你所說的,對所在的社會有一定程度的了解是件重要的事,當你到一個新地方,是透過哪些方法來幫助你認識當地社會?
A:好奇心是很重要的,因為這樣才能找到consumer insight,像我剛到台灣的第一件事,就是一直看新聞,我就察覺到,台灣沒有國際新聞,所以從這裡就可以知道,台灣人對自己的關心程度是比較高的。然後我會去看雜誌,發現居然有1000多種,那我就可以知道,喔,台灣是個資訊流通速度很快的社會;我也會去華納威秀、去鬧區逛街,就感覺台灣人的生活是多變化的,社交生活是重要的,經由這些方式,就可以大概掌握一個社會的大致圖像。

Q:你在台灣會從事哪些休閒活動?
A:我每周會去爬山,多半是信義區那邊的四獸山,還沒爬過大山,有二座山我一直很想去,一個是玉山,另外一個是大霸尖山,因為很多人都跟我說那兒的景色很美麗,而且帶有探險成份的爬山經驗很吸引我。爬山一直是我很喜歡的運動,就算去香港,我也會去爬山。很多同事聽到我去香港爬山都覺得不可思議,「去香港就是去shopping啊!」但事實上,香港有很多步道,像從中環區走5分鐘就可以去維多利亞山,香港島至少幾十公里的步道,都整理得非常好。

Q:你會怎麼描述台灣社會?
A:因為我來台灣工作之前,已經在中國待了一段時間,對中國文化有些了解,老實說,對台灣沒有特別的期待或想像。來了之後,我發現台灣其實是一個非常穩定的社會,雖然最近因為選舉、兩岸政治的關係,很多人心情滿浮動的,不過再仔細看,大部份的人是很認真的在生活,還是一樣上下班、照顧家庭,一樣跟朋吃飯聚會,沒有因為外在的不安,生活就亂了腳步,還是一樣積極進取,這是讓我印象最深的地方。其實不只是台灣,其他幾個亞洲城市,像是上海、香港,都是腳步很快的地方,每天都有新鮮事,讓你不會覺得無聊。

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商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機
商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機

台灣住宅市場過去10年屢創新高,不動產開發商習慣以戶型規劃、坪數配置、生活機能及家庭型態等邏輯銷售商品。然而,隨著住宅不動產買氣降溫、營建成本持續攀升、政策影響加劇,不動產開發商開始將焦點轉向長期被忽略的商用地產市場。

商用地產市場崛起,不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人,決策依據遠比住宅複雜,包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節,如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃,很容易陷入規劃誤區,甚至在完工後才發現市場不買單,甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰,方睿科技除推出商用地產智慧平台,整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告,協助不動產開發商與投資人做出精準決策,更以集團經營的方式,於今(2025)年9月成立希睿創新置業,由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務,幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出:「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家,商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策,如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等,而不是感覺或經驗法則,而這也是方睿科技努力的方向。」

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方睿科技執行長吳健宇、希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵,也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持,希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時,常遇到商業空間長期閒置的困境,原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯,希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者,以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴,與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢,以及跟方睿科技進行深度合作有關:

在專業團隊方面,希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗,以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗,可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產,以及精準溝通目標客群,更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域,方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊,無論是協助不動產開發商規劃商用地產,還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的,都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示:「透過平台,我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度,加快決策與動工,搶先掌握市場商機,更重要的是,當市場環境、政治決策快速變動,我們都能即時更新分析,而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場,讓效益發揮最大價值。」

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希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

在潛在客戶名單方面,希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等,預判企業於商用空間的需求,深度解析市場,獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單,在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援,真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效,更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統,提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務,幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇,同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展;此外,也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台,希睿將致力提供最具科技力的代銷服務,打造生態體系共贏的市場新標準。

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左起,希睿創新置業協理楊彥宏、副總經理黃士芳、總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

方睿科技:https://www.funraise.com.tw/

希睿創新置業:https://www.facebook.com/ONERAISE

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