誠品信義熄燈背後,輸在「台南幫」房東3個盤算?市場觀察:此舉進可攻、退可守
誠品信義熄燈背後,輸在「台南幫」房東3個盤算?市場觀察:此舉進可攻、退可守

2023.1.4更新:
誠品信義店「24小時閱讀的燈火」12月就要熄燈了!誠品指出,由於房東確認收回建物,誠品信義店將營業至2023年12月合約結束為止。

消息一出,引起許多人感嘆,其實,誠品在2、3年前就知道續約情況不樂觀,也曾發過千字聲明,向統一等「台南幫」房東們喊話,希望能保留租地,只是在商言商,房東另有考量,究竟背後有何盤算?

以下為2022.06.15報導:

「謹請統一等上市公司願意正視並維護廣大股東權益,願意再次考慮全球最大繁體中文書店存在之社會效益,給予誠品生活一個公平考試的機會……。」6月8日傍晚,誠品生活緊急發出千字聲明,向誠品信義店的大房東統一集團喊話,盼同意續租誠品信義店。

讓一向低調的誠品董事長吳旻潔如此大動作的原因,在於統一當天召開臨時董事會,會後公告以新台幣58.96億元價格,向環泥建設及坤慶國際取得統一國際大樓商場22.98%的持分。該動作被外界解讀為,由統一、統一超、太子建設、南紡組成的「台南幫」房東們,決定齊聲向誠品續約說「不」。

盤算1:投報率僅1.5%太低,其他百貨月租金就近2億元

「其實誠品在2、3年前就知道續約情況不樂觀……。」知情人士透露,統一對誠品信義店的租金早有微詞。首要原因,就是統一認為該商場從2006年開幕以來, 年營業額都未達到合約規範的50億元抽成標準 ,導致房東每年只能收取4.5億元固定租金,年度投資報酬率僅1.5%,不及金管會規範壽險業者投資不動產的最低收益率2.345%門檻,也遠低於信義計畫區商場租金行情。

不具名商仲業者直言,一年4.5億元的租金,放在17年前的信義區當然是非常優渥,但如今市場成熟、一屋難求,像是鄰近的微風百貨,外傳其在信義區三館共承租3.2萬坪空間,每月租金就逼近2億元。

誠品承租的統一國際大樓商場面積約為1.4萬坪,就算以誠品新提出的1年4.8億元租金來看,平均每月4千萬元的租金,也很難稱其是「優於市場行情」的條件。

近年信義區商辦租金走揚,與百貨商場產生競合,則可能是讓房東們不願與誠品續約的第二個推力。

盤算2:轉商辦更有利可圖

根據最新實價登錄紀錄,今年4月,信義區地標南山廣場的8樓以每月119萬元出租,換算每坪租金高達4515元,創下今年信義計畫區辦公室最高價,而商仲業者預估,未來4千元可能僅是信義區頂級商辦的「地板價」。

「頂級A辦4千元起跳,統一國際大樓舊一點,每坪也可以租到2、3千元,相形之下,誠品每坪約2500(元)的月租金對房東來說,當然沒有符合期望。」商仲業者指出,一般來說,商場的租金行情應該要高於商辦,但近期辦公室租金漲幅大,導致兩者間的價差變小,加上辦公室管理成本低,景氣不佳時較不會被房客要求降租共體時艱,因此近年不少業者都選擇將商場、餐廳改為商辦,此次環泥、坤慶兩家公司同意拿商場持分換辦公室,就是最好證明。

盤算3:收回租地,也可擴大百貨規模

收回自行營運,擴大百貨規模,或許也是統一不願續租誠品的第三個關鍵考量。

消息人士透露,統一集團美麗事業董座高秀玲對百貨業興趣濃厚,近年也陸續執掌統一時代百貨與高雄夢時代購物中心的運營。在考量房客誠品租金貢獻度不高下,統一自然有收回自己做的念頭,未來該地點很可能以統一時代百貨二館名義另起爐灶,發展出類似新光三越、SOGO的百貨聚落。

誠品
圖/ 統一提供

「兩個館無論是聚客力或是規模,都一定會比一個館有優勢,櫃位也可以相互協調支援。」一名百貨業者分析,統一時代百貨在疫情之前,每年營收都超過50億元,就算是疫情期間,年營收也有40多億元,在信義區百貨當中,雖然稱不上資優生,但也算是穩紮穩打,若是真的開出二館,可望帶動業績成長;另以2020年10月統一提出保證30億元營業額抽成8%的提案來看,這個選項無論是對統一集團或是其股東而言相對有利。

事實上,統一實體百貨不只具備自營能力,旗下網路書店「博客來」圖書營收更創5年新高,因此業界人士也不排除,統一在收回統一國際大樓商場後,可能會用博客來品牌發展OMO(Online merge Offline),整合線上與實體通路。

畢竟就算實體通路不成功,他們還是可以比照momo等電商,退回線上通路,可說是進可攻、退可守的策略。 」一名資深零售業者評價。

但,統一要大舉進攻百貨業並非沒有挑戰,資深百貨業者不諱言,相對於新光三越、SOGO和遠百等傳統百貨業者,統一時代百貨無論是在特色或指名度上相對沒那麼高,未來如果要自己經營,無論是在招商或是吸引客群方面,恐怕都得重新擬定計畫,才能在競爭激烈的信義區走出一片自己的天地。

延伸閱讀:誠品信義店確定12月熄燈!吳旻潔曾盼當面向「羅董」爭取,統一為何不續約?

本文授權轉載自:今周刊

責任編輯:傅珮晴、吳秀樺、林美欣

關鍵字: #誠品
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資安齊發!合勤集團三品牌同台,展現整合防禦實力
資安齊發!合勤集團三品牌同台,展現整合防禦實力

資安已成企業營運的基本保障,合勤集團整合旗下兆勤科技、黑貓資訊與勤晁科技,打造從基礎設施到智慧防護的完整資安體系,助企業穩健邁向AI新時代。

隨著企業加速推動數位轉型、駭客持續進化攻擊手法,資安早已不是可有可無的保險,而是企業日常營運的「剛性需求」。看準資安市場商機,合勤集團(Zyxel Group)近年來積極透過旗下3家子公司—兆勤科技、黑貓資訊與勤晁科技佈局資安防線。在日前登場的CYBERSEC 2025台灣資安大會上,更以「資安特勤,偕同出擊」為主題,展示一個涵蓋AI 驅動的雲地整合防禦、智慧資安維運服務到高規格跨域網路安全與加解密的完整防禦體系,不僅吸引大批與會者駐足,成為展場人氣最旺的攤位之一,更充分展現合勤集團在資安領域的強勁實力與市場吸引力。

兆勤科技祭出雙軌策略,助攻中小企業資安升級

根據統計,2024年的目標式勒索資安事件,高達90%是以中小企業為攻擊目標,顯見,資安防護不再是大型企業才需要關注的課題,中小企業的資安需求同樣迫切且不容忽視。

「然而,中小企業因為缺乏資安專業人才及預算有限,不易做好資安管理,再加上近年來網路攻擊手法多變且複雜,更加深應對威脅的難度,」兆勤科技總經理蔡明見一語道出中小企業的資安挑戰。為此,兆勤科技祭出「簡化管理、強化服務能量」的雙軌策略,持續精進雲端網路安全解決方案,讓中小企業能夠以最少資源完成資安佈署工作。

在簡化管理上,兆勤科技以Nebula雲端管理平台為核心,透過以下3大機制,達到簡化管理負擔的目標。首先,在Nebula平台導入雲地共融技術,讓雲地兩端的安全策略及網路設定可以同步,突破傳統網路設備管理模式只能本地或雲端二選一的限制,也為企業網路管理提供更多彈性,企業可以先採用本地管理,待習慣雲端操作時,再一鍵轉移到雲端,無需重新配置、也不需更換設備,大幅降低轉型門檻,打造跨平台的一致性防護。

合勤科技
兆勤科技總經理蔡明見
圖/ 數位時代

其次,Nebula平台除了可以集中管理防火牆、交換器、無線AP等各個網路設備,設定介面亦相當簡單好操作,透過各種方式例如:事先預設基礎設定、掃描條碼即可將設備加入網路等,讓使用者即便不是專業IT人員,可以輕鬆完成設定、掌握整體網路狀態,大幅降低學習門檻與提高管理效率。

第三、Nebula平台可以自動接收韌體更新與漏洞修補程式,避免因人力不足而忽略系統維護與更新的風險。

在強化服務能量上,兆勤科技積極輔導經銷或通路夥伴建立服務能量,滿足中小企業對網路代管服務的需求。「這是能為中小企業、夥伴與兆勤創造3贏的做法,」蔡明見說明,藉由Nebula平台可以遠端管理的特性,使經銷或通路夥伴能夠一次管理上百個客戶的網路設備,並以訂閱制收取服務費用,成功由傳統硬體銷售轉型為網路代管服務提供者,同時也讓中小企業得以使用網路代管服務,近來,兆勤更推出pay-as-you-go金流方案,協助夥伴降低資金壓力,加速拓展服務市場。

黑貓資訊破除IT與資安斷層,強化內部防禦

合勤集團旗下專注於資安顧問及託管服務的黑貓資訊,自2017年由合勤投控公司資安部門分拆出來後,便聚焦在解決企業 IT 與資安協同作業的挑戰。「企業內網管理的盲點有很多,但IT與資安的協作斷層,是目前最常見也最迫切要解決的問題,」黑貓資訊總經理游政卿說。

IT與資安雖然密不可分,但實務上,企業通常將IT與資安劃分成2個團隊,且彼此的工作重點也不相同,IT 團隊專注資源調度、確保系統穩定與效能,資安團隊則忙於應對警報和威脅,這種分工模式不只讓攻擊者有機可乘,更會令IT團隊誤以為資安只會加重工作負擔。

合勤科技
黑貓資訊總經理游政卿
圖/ 數位時代

「資安的價值,應該從協助IT部門解決問題開始,而不是增加負擔。」游政卿強調,因此,資安團隊首先要做的就是「與IT同在」,從理解IT團隊的需求、解決痛點到取得信任,雙方才能進一步協作,共同應對日益複雜的網路威脅。

以IT資產盤點為例,這是IT團隊相當重要又很耗時費力的工作,而資安團隊可以透過端點安全解決方案(EDR)進行資產盤點,先協助IT團隊掌握所有終端設備的型號、使用狀況與更新需求,再延伸到端點安全防護議題,如此不僅減輕IT負擔,也讓資安建置更具體有感。

除了IT與資安的協作斷層外,包括資產與風險能見度不足、過度依賴邊界防禦,忽略內部橫向移動的風險、以傳統基於特徵碼的靜態防禦機制為主,無法有效應對快速變化的動態威脅、對於第三方軟硬體與的安全把關不足等,亦是企業內網管理常見的盲點。

對此,黑貓資訊憑藉深厚技術底蘊,自主研發多元資安解決方案與服務。在解決方案端,推出在如同樂隊指揮家的智慧XDR防護平台,可協調整合多源資安日誌,並結合AI技術大幅提昇威脅偵測的精準度,亦有可部署於地端(On-premise)的SIEM 解決方案,滿足企業對資料落地、合規與客製化的需求。在服務端,不僅提供24 X7全年無休的MDR/SIEM/SOC 託管式監控服務,更同步提供滲透測試、弱點掃描、供應鏈風險檢測等服務。

值得一提的是,黑貓資訊目前正積極申請ISO 17025資通安全檢測實驗室認證,導入NIST SP 800-115測試流程,協助企業確保所導入的資安方案具備可驗證性與國際標準接軌能力。

在數位轉型成為企業生存關鍵的當下,資安已成為業務穩定與品牌信任的保證。合勤集團透過兆勤科技的雲地整合資安服務、黑貓資訊的智慧防護與專業服務,以及勤晁科技的高規安全方案「偕同出擊」,建構出一條完整而具彈性的資安防線,讓不同需求的客戶都能享有最合適與全面的資安保障,更有信心邁向AI新時代。

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