紐約新創Landa，讓用戶只要5美元就能買房！如何推倒投資高牆？|數位時代 BusinessNext

只要5美元就能「當房東」！這家房地產新創如何推倒投資高牆？

總部位於紐約的新創公司Landa，讓用戶只要符合年滿18歲的美國永久居民身分，以及手中握有5美元，就有機會進入高門檻的房地產投資市場。

玩轉房地產科技，Landa直接買房讓用戶投資

「房地產所有權（real estate ownership）是最大的財富來源，但對大多數的美國人來說遙不可及。」Landa創辦人暨執行長伊沙伊．柯恩（Yishai Cohen）在接受《TechCrunch》採訪時表示。根據美國證券交易委員會（SEC）的規定，房地產的合格投資者必須擁有100萬美元（約新台幣3,200萬元）的淨資產，或每年超過20萬美元（約新台幣640萬元）的個人收入。

為了讓更多民眾有機會接觸房地產投資，2019年，來自以色列的柯恩與阿密特．阿薩拉夫（Amit Assaraf）共同創辦Landa，並且持續招募房地產開發商、設計師、房地產專業經理人與分析師等人才加入團隊。

從以色列創業社群《Start-Up Nation Central》裡的資料可見，Landa將自己定位成PropTech（Property Technology，房地產科技）業者，即運用科技解決房屋買賣、租賃等衍生問題。用戶只需要下載App，接著完成身分註冊、綁定銀行帳號以後，便可以自由瀏覽房產與購買「股票」，如果有租金變動、維修問題或者搬入新租客，用戶也會透過App知道。

柯恩向《TechCrunch》透露，Landa刻意不與REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產投資信託）或現有房地產基金合作，而是親自成立一家有限責任公司（LLC），專門以此購買實際房產，提供用戶投資。

「單戶住宅的財產拆分為10,000股，多戶住宅拆分為100,000 股。」Landa在官方網站上寫道，讓用戶透過購買有限責任公司的部分股份來賺取一些利潤。簡單來說，就是按照持股比例確認投資收益，也正因如此，實現了用戶「只需5美元就可以投資房地產」的理想。

那麼Landa靠甚麼賺錢？根據官方網站的說明，Landa一方面收取6%的房產購買價格，視為「收購費」，以此支撐內部營運與管理成本；另方面收取每月租金的8%當作「物業管理費」。

美國房地產市場價值上看兆元？Landa與投資者們都想抓準時機

儘管總體的經濟環境持續逆風，但Landa在今年的籌募資金上依然取得良好成績：1月份完成2,500萬美元的A輪募資，由NFX、83North和Viola等投資者領投，8月底則籌集6,200萬美元的債務融資。截至目前為止，該公司的資金總額達9,500萬美元。

NFX創辦人吉基．利維—魏斯（Gigi Levy-Weiss）說明看好Landa團隊的原因，主要是針對房地產目前的市場潛力，「沒有比住宅房地產更大的投資機會了。僅在美國，住宅房地產市場價值就高達43兆美元。」他表示，房地產是普遍認為最有利可圖的投資之一，但絕大多數情況只有富豪才玩得起，如今，Landa就是想要消除隱形障礙。

柯恩也回應了新資金的運用，包含擴充房產資源、吸引更多的投資者等。另根據最新資料顯示，Landa目前擁有超過25,000名的投資用戶，並在紐約、亞特蘭大、在佛羅里達、夏洛特、伯明罕、坦帕、奧蘭多和傑克遜維爾等地區投資約400處房地產。

責任編輯：錢玉紘

為守護保戶資產，南山人壽集結客戶服務、數位、資訊三個部門的能量，自行研發「黃金眼 AI 防詐模型」，自 2024 年底完成開發後，截至今年 11 月已成功阻擋多起詐騙案件、攔阻金額累計逾新臺幣 900 萬元，並獲得 2025 數位金融獎等殊榮。

「黃金眼 AI 防詐」模型為什麼可以有效防詐、更好守護保戶資產？

南山人壽客戶服務資深副總經理李淑娟面帶微笑地解釋：「『黃金眼 AI 防詐』是透過龐大的保戶資料結合前線客服的實務經驗建構而成的模型，不僅克服了壽險業交易頻率低且詐欺樣本極度不平衡的挑戰，還能夠偵測在臨櫃辦理保單借款或解約的高風險個案，讓客服人員可以主動提醒與關懷，有效降低詐騙風險，守護客戶資產安全與信任。」

從詐保到詐財，壽險業面臨的風險加劇

過往，壽險業者面對的主要風險是保險詐欺，例如，透過偽造事故情節、虛構醫療紀錄等方式詐領保險理賠金，然而，隨著科技迭代與詐欺集團的組織化、專業化，這類手法已快速進化，從「偽造病歷、輕病久住、醫療共犯」等傳統模式，轉向結合數位科技與精準話術的跨領域詐財操作。

這一波詐欺風險不僅滲透力強、具備高迷惑性，也直接影響保戶資產安全。例如，詐欺集團利用假冒理賠諮詢等方式竊取保戶個資，再一步步誘導客戶辦理解約或申請保單借款，最後要求將資金匯到不明帳戶等，壽險業者面臨的風險範圍也從「詐領保險理賠」延伸到「詐騙保戶資產」。

李淑娟資深副總經理進一步指出，南山人壽每年要處理逾 35 萬件解約與借款案件，很難單憑人力在海量案件中精準辨識高風險個案。「為有效防堵詐欺事件，南山人壽除開發 AI 模型辨識詐保事件，更進一步研發黃金眼 AI 防詐模型，用前瞻科技主動攔截風險，強化保戶資產的安全防護。」

南山人壽以黃金眼 AI 防詐模型守護保戶資產

在打造黃金眼 AI 防詐模型時，南山人壽面臨兩個挑戰：首先是壽險的交易頻率低，導致資料稀缺；其次，是詐欺樣本比例高度失衡，導致 AI 很容易誤判。為化解這些挑戰，南山人壽整合保戶行為、保戶與保單側寫資訊與情境因素等多模態資訊進行模型訓練，爾後，透過集成學習（Ensemble Learning）整合多個不同觀點的「專家模型」共同判讀，提升模型判斷準確性。

南山人壽數位專案經理蔡其杭表示：「以多模態數據源跟集成學習的策略打造黃金眼 AI 防詐模型後，我們除了將模型串連至臨櫃客服系統，以直觀的「紅、黃、綠」三色燈號即時呈現保戶的風險等級，協助客服人員快速識別高風險個案，主動介入並阻斷詐騙，更透過『自適應演進』與『外部資源擴充』兩個機制，持續優化模型辨識精準度。」

「自適應演進」指的是，客服人員會依據模型亮起的燈號，結合系統提供的關懷提問表，向臨櫃辦理解約或借款的保戶進行關懷詢問，如資金用途、是否接獲可疑來電等，藉此釐清是否存在異常情況，並將相關結果回貼標籤，作為後續調校模型的關鍵訓練素材，讓黃金眼 AI 防詐模型越用越精準。

「外部資源擴充」則是透過更多元的外部數據強化模型的防詐能力。例如南山人壽與內政部警政署刑事警察局簽署反詐騙合作備忘錄（MOU），在合規架構下共享情資，協助核對保戶是否曾有詐欺通報紀錄。蔡其杭補充，南山人壽目前正與電信業者合作，將其超過 1,400 項特徵因子導入模型，有效提升模型燈號判斷的靈敏度與可靠度，使黃金眼 AI 防詐成為更全面的金融詐欺偵測引擎。

蔡其杭表示，詐騙的手法日新月異，AI 阻詐模型除了能準確識別可疑的高風險案例外，更重要的是具備與時俱進、持續調優模型能力和效果的機制；如同維持客戶服務的品質一樣，刻不容緩。

李淑娟表示：「隨著模型的持續優化，黃金眼 AI 防詐模型的應用範疇將從目前的『臨櫃防堵』延伸到『全通路、跨產業、事前預警』的防禦機制，以事前預警的方式防堵詐欺事件。」舉例來說，當保戶撥打電話詢問保單借款或解約時，系統就會開始運作、提前識別風險，針對透過手機 APP 或網路平台辦理業務的數位客群，系統也會即時偵測，當出現高風險行為時即會立即展開關懷提問。

不僅從科技著手，南山人壽以 SAFE 逐步提升防詐安全網

值得特別注意的是，南山人壽並未將防詐視為單一的科技工程，而是從 SAFE–Skilled（防詐訓練）、Awareness（全民防詐）、Fintech（科技運用）、Engagement（聯防合作）–四個構面打造更完整的防護機制。

在專業技能方面，南山人壽不僅協助相關人員熟悉黃金眼 AI 防詐模型的操作模式，也持續透過內部教育訓練，以及跟刑事警察局等單位合作舉辦的工作坊等方式，全面提升員工識詐、阻詐的能力，達到 AI 人機互動的阻詐聯防保護網。

在防詐意識宣導方面，南山人壽除於全台 18 個分公司櫃檯播放刑事警察局提供的反詐騙影片，並在櫃檯明顯位置放置防詐文宣，協助來訪保戶掌握最新詐騙趨勢；更主動走入偏鄉、校園與新住民社群，並針對聽語障人士製作友善素材，以多元形式推廣防詐知識，降低詐騙事件發生的可能性。

在公私協力方面，李淑娟表示，南山人壽積極培育、鼓勵每一位壽險業務員成為「防詐大使」，在拜訪客戶時主動觀察各種異常徵兆，例如可疑的投資文宣或陌生人的頻繁出入，並將這些現場蒐集到的「軟性數據」提供回公司，作為模型判斷的補強資訊，以提升事前預警效果。

為了更好的保護高齡與失智等高風險族群，南山人壽也積極推動「保單安心聯絡人」機制，鼓勵保戶指定第二聯絡人，在其申請保單借款或終止契約時，可以主動通知聯絡人介入確認，降低詐騙風險；此外，亦針對受詐保戶提供「喘息關懷服務」，以低利紓困貸款協助保戶在遭遇詐騙後仍能穩定度過財務壓力，將防詐保護從事中攔阻延伸到事前預警與事後援助兩個層面，樹立產業新標竿。