定價是一場益智遊戲
定價是一場益智遊戲
2001.01.01 | 科技

我們先假設一切以獲取最大利潤為前提。
如果你想在上下20%的幅度之間調整一項產品的定價,該如何評估和作決策?如果新產品即將挑戰同一市場區隔中的兩個主要競爭對手,你如何預估消費者的選擇?如何訂定一個具有競爭力的價格,又不會對品牌的長期發展產生不利的影響?
每個顧客的價格敏感度和願意支付的最高價格都不同,你是否思考過利用差別定價以獲取較高的利潤?

**定價可以經由科學方法操控

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如果上述問題曾困擾過你,那麼《定價聖經》對你來說可能真的如同一本聖經那樣有價值。羅伯.道隆(Robert Dolan)和赫曼.賽門(Hermann Simon)兩位作者(其中一位是哈佛商學院企業管理教授,一位是賓士汽車、惠普電腦、西門子、殼牌石油等全球知名企業的顧問)都是國際知名的定價專家;對他們來說,高明定價的世界裡不需倚賴直覺和臆測,定價是可以科學方法操控的。經由簡單的數理分析,適當的市場調查,最適定價和最大利潤都可以事先掌控。
在《定價聖經》中,除了不斷傳遞突破性的定價概念,兩位大師還詳述了行銷人員和管理階層經常會面臨的各種市場狀況,以及相因應的定價策略和執行方式。差別定價、國際定價、非線性定價、產品線定價、聯賣定價、長期(短期)性差別定價……,許多長期以來總是霧裡看花的價格爭論,道隆和賽門都提供了清楚且循序漸進的操作和預估方法。包含附加配備在內的汽車該如何定價?行動電話的固定費用和變動費用該如何設定?週年慶第一天到第七天的折扣各有何不同?為什麼機票得分為頭等、商務、經濟三種艙等才能創造最高利潤?互補產品該如何定價?替代性商品又該如何定價?兩位作者如同技藝爐火純青的武學大師,在讀者面前逐項拆解一個比一個艱困的難題,不僅提供「心法」(觀念),更傳授「招式」(執行步驟)。
然而,道隆和賽門都不是象牙塔中的老學究,《定價聖經》也不是空談理論的教科書;他們融入多年的實務經驗,對於真實世界中競爭對手的反應、對自身產品線可能產生的影響、匯率變動、真品平行輸入……等狀況,也提出務實的分析和建議。
讀《定價聖經》是一種豁然開朗和頓悟的過程,讓定價從你的行銷策略中最弱的一環轉為最強的利器。

**定價往往是獲利的關鍵

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為了獲利,我們經常費盡心思降低成本、增加銷售量,或是提高廣告預算。但是,《定價聖經》中引證一項研究,分析各種利潤驅力變動10%對利潤產生的影響(假設其他狀況不變)。研究結果顯示,價格變動所產生的效益最大,可使利潤提高達100%(相對於單位變動成本的60%、銷售量的40%、固定成本的20%)。也就是說,與其千方百計節省成本,不如重新思考定價策略,也許不費吹灰之力就能扭轉盈虧現況。
以在書中出現好幾次的「善胃得」藥品為例:
「……葛蘭素藥廠在推出『泰胃美』(Tagamet)主流藥品之後,又推出第二種治潰瘍的藥『善胃得』(Zantac)。一般皆認為以成本考量,後者的售價應該比前者便宜10%。可是該公司最高執行長保羅‧吉洛拉米(Paul Girolami)卻很清楚『善胃得』的功效要比『泰胃美』更好……若能充份宣揚它的特點,該藥品的優越效能便可成為高售價的基礎。最後,『善胃得』雖以高價定位上市,消費者的接受度卻很高,『善胃得』旋即成為領導品牌。……葛蘭素自是大賺了一筆。」
本書主題雖為「定價」,但定價本質上是行銷策略的一環,也和產品本身脫離不了關係。因此書中論及的「高明定價」,往往也是高明的行銷策略,書中列舉的諸多範例更是行銷學上的經典。只是我們以往鮮少從定價的角度來檢視。事實上,讀者會發現,真正高明的定價和行銷策略,不是傳統的「產品設計/成本評估/定價/市場定位」順序,而是反其道而行,如同佳能(Canon)AE-1相機的專案小組所作的,早在產品設計的過程中,便已決定目標定價,成本和產品功能反而是依據定價再作適度調整。

**成為「高明定價者」

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你以為生產功能最強的產品就是最大的優勢嗎?儘可能降低成本就能獲取最高利潤嗎?也許最適當的定價才是。
「高明定價」(power pricing)和「高明定價者」(power pricer)這兩個詞在書中不斷出現。作者非常明確地定義了所謂高明定價者的專業和特質,並且在本書最後提出了一個有趣的檢測指標:定價IQ計分表。因為,高明的定價流程和執行還必須具體落實於組織架構中,成為管理的一部分,才能真的產生意義。這個計分表能夠幫助你了解自己和所屬企業目前距離「高明定價者」還有多遠,是將全書重點應用到企業組織中的最佳指標。
你的定價策略與企業策略、行銷策略相符嗎?你是否擁有精確、即時的數據資料?你了解產品(或服務)對顧客的價值嗎?你了解競爭者和公司內部可能產生的衝擊嗎?……這些都關係著你的定價IQ。
整體而言,閱讀《定價聖經》的過程其實非常有樂趣。好像柯南辦案一樣,不斷地運用邏輯推理,每一段、每一章節重點環環相扣、由淺入深,沿途處處充滿興味,以及豁然開朗的成就感。如此這般嚴肅的主題竟可以像讀推理小說一樣精彩有趣。全書看似複雜,其實作者的重點一以貫之,事實上是在幫讀者從日益複雜的競爭環境中理出不變的真理。定價原來是一項如此有意思的活動。

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商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機
商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機

台灣住宅市場過去10年屢創新高,不動產開發商習慣以戶型規劃、坪數配置、生活機能及家庭型態等邏輯銷售商品。然而,隨著住宅不動產買氣降溫、營建成本持續攀升、政策影響加劇,不動產開發商開始將焦點轉向長期被忽略的商用地產市場。

商用地產市場崛起,不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人,決策依據遠比住宅複雜,包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節,如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃,很容易陷入規劃誤區,甚至在完工後才發現市場不買單,甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰,方睿科技除推出商用地產智慧平台,整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告,協助不動產開發商與投資人做出精準決策,更以集團經營的方式,於今(2025)年9月成立希睿創新置業,由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務,幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出:「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家,商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策,如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等,而不是感覺或經驗法則,而這也是方睿科技努力的方向。」

方睿科技
方睿科技執行長吳健宇、希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵,也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持,希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時,常遇到商業空間長期閒置的困境,原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯,希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者,以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴,與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢,以及跟方睿科技進行深度合作有關:

在專業團隊方面,希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗,以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗,可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產,以及精準溝通目標客群,更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域,方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊,無論是協助不動產開發商規劃商用地產,還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的,都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示:「透過平台,我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度,加快決策與動工,搶先掌握市場商機,更重要的是,當市場環境、政治決策快速變動,我們都能即時更新分析,而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場,讓效益發揮最大價值。」

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希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

在潛在客戶名單方面,希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等,預判企業於商用空間的需求,深度解析市場,獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單,在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援,真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效,更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統,提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務,幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇,同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展;此外,也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台,希睿將致力提供最具科技力的代銷服務,打造生態體系共贏的市場新標準。

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左起,希睿創新置業協理楊彥宏、副總經理黃士芳、總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

方睿科技:https://www.funraise.com.tw/

希睿創新置業:https://www.facebook.com/ONERAISE

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