西門町的e 時代
西門町的e 時代
2000.06.01 | 科技

週末午後的西門町:熱舞、變裝、滑板車,青少年恣意展現他們的青春活力,一旁觀看的老伯伯,安靜眼底下,不經意露出幾抹浮動的情緒;如潮水般來去的電影人潮,是這裡的另一種規律。捷運與徒步區計畫完工後,西門町商圈不僅除袪灰濛的色彩,開始綻放光芒,在講求虛擬與真實結合的網路時代,這個流行文化的代表商圈,也將在網路世界現身,大聲說出「西門町就要E起來了!」

**這是西門町

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一出捷運西門站,高12尺、直徑五公尺的光塔地標,歡迎各方民眾的到來,兩邊則是門面明亮的流行服飾店。高壓混凝土磚及花崗岩鋪面的徒步區,民眾不用再擔心亂闖的汽機車,壞了逛街的心情。以萬國百貨為中心的三角地帶,多的是捧著一碗「阿宗麵線」或珍珠奶茶的民眾,或站或坐,隨意看著露天廣場內的表演,獅子林百貨外與電影街旁,酷炫裝扮的青少年們,展現這裡特有的美學觀。
「我希望西門町成為一個市民散步、休閒的好地方」西門町徒步管理委員會主委高文峰表示,過去有一陣子,人們對西門町印象,不外乎色情、髒亂與犯罪,雖然在民國七十九年時,就曾經推動過改造計劃,但因為硬體設計不當,加上軟體不足,並沒有達到預期的效果,反而讓西門町更加頹廢。
有了前一次的失敗經驗,去年開始著手的改造計劃,顯得勢在必得。以武昌路與峨嵋街為主幹的區域中,設置了二座露天廣場、一百五十六座意象燈柱、十二座牌樓、二百五十面活動布旗,加上休閒座椅及綠化植栽,休閒氣息取代了髒亂的陋息,西門町再度聚集起眾人的目光。

**走過風華歲月

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清光緒年間(西元1885年)臺北府落成,巡撫劉銘傳在臺北城內建造了五座城門,西門是其中一座。1896年,「東京亭」戲院進駐,開啟西門町繁華的一頁。自1922年起,這塊大致在康定路以東、中華路以西、成都路以北、及漢口街以南的區域,便一直是台北的娛樂商業重鎮。民國五十年,八連棟的中華商場竣工,為西門町帶來空前的繁榮,光是戲院,前前後後就達三十七座,咖啡廳、舞廳、委託行更是到處林立。然而,民國八十年起,隨著都市化進展,鐵路地下化及捷運工程動工、中華商場拆除,東區副都心興起,西門町這個不夜之城,燈火依舊通明,但銳氣盡褪。
「小時候跟著父母去看日本電影的印象,一直是心裡最溫暖的記憶」,輔大法律系畢業的高文峰,從小就在西門町生活,看盡西門町的起起落落,對西門町有著難以言喻的深厚情感。他捨棄法官、律師之路,在電影街旁,承續已三十多年的家業「三吉外賣」,販售雞腿、魯味等食品,並擔任「西門町徒步區管理委員會」主委,全力推動西門町的重生。

**讓西門町E起來

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「西門町需要的是一種流行與懷舊並存的格調,走對了第一步,後續就容易多了。」高文峰說,當初在推動改造時,還曾經遭到恐嚇,然而,當成果慢慢顯現候,店家也從觀望變為主動配合。實體的環境改善的成果,反映在實際的數目上,高文峰自己的小店,在週末的生意好時候,曾一天賣出一千隻烤雞腿,而整個西門町區域,一個月的營業額,由改造前的二十億跳升至四十億,進出人次也從前年的十萬人,增加到一天近二十萬人的規模。
實體建設的完成,帶來龐大的消費族群及驚人的消費力,間接也促使建置虛擬商圈的腳步。負責管理規劃西門町徒步區的易展顧問公司,是西門町E計劃的重要推手。早在民國八十六年,易展曾經試圖將虛擬商圈的概念,導入台中「精明一街」商圈,然而,在當時各項條件都不成熟的情況下,徒留一個介紹型的網頁。「Internet與商圈的結合是最快掌握電子商務市場的方式,因為已經有了一個很明確的Buyer group在那裡」,易展顧問公司電子商務部的蔡國文指出,從事電子商務的業者,都知道掌握客群的重要性,但最大的問題也在於不知道客群在哪裡,而實體商圈的優勢,便在於進出人口同質性高,所以可以掌握到相對清楚的客群面貌。總經理楊修詮表示,產業特性明顯的西門町,擁有全國性知名度,加上主要活動族群,又正好是目前網路人口的主力,所以相當適合進行E化的工作。
在楊修詮與蔡國文的構想中,虛擬商圈除了能夠導入商業行為為,更重要的是建立起以流行文化為基礎的社群。「我們要做的是主題型的網站」楊修詮指出,「西門町」已經超出地理上的概念,而是年輕、流形的代名詞,網路的出現,正好能將這樣的特質發揮的淋漓盡致。

**傳統與新潮兼容

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店家是商圈形成的最重要的關鍵,因此集合商圈店家上網開店,成了推動虛擬商圈的首要工作。負責執行的怡康資訊總經理徐展政表示,除了替店家建置網站,也將協助店家進行客戶管理、電子報發送及網路整合行銷的工作,例如與店家聯手舉辦「Hello Kitty」、「手機配件」等主題商品特賣會,以加強店家與消費者間的互動,此外也將提供電子商務的機制,讓店家能開拓新客源。目前已有約有近百家的商店加入。
第二個部份是與實體活動的結合。自從整個西門町改頭換面之後,不論職業或非職業,每到週末就有各式表演活動在西門町展開,並帶來絡繹不絕的人潮。去年歌手李玟的演出,爆滿的群眾,讓四週店家不得不拉下鐵門,暫停生意,以免造成無謂的損失。看多了這樣的場面,易展方面也將在網站中規劃影音區,讓無法到現場的民眾可以同步觀賞。此外,還將配合台北市府公共資訊站的計劃,提供西門町導覽及電子地圖服務。
西門町之所以為西門町,不僅在於這是一個兼具歷史感與流行性的區域,同時也是一個開放的空間,街頭變裝的少女們表示,在這裡可以不受拘束地盡情表現,自由的空氣,讓她們對這有很深的認同。「抓住Show的感覺」,楊修詮表示,不論是街頭表演或是在此地創業的年輕人,都透過不同的形式展現自我,這正是西門町迷人之處,「社群就是『人』的經營」,因此虛擬商圈中,也將延續相同概念,規劃出流行論壇、作品發表等機制。「創造一個事件型的網站,而不是資訊型的網站。」楊修詮表示,就像商圈有人潮進出一樣,網站也要一直有更新的訊息與活動,才能創造吸引力。

**真的能E起來嗎 ?

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根據粗略的估計,整個西門町商圈,約有六千個大大小小的店家,看起來的確是一個值得開發的市場,但是這樣建立一個虛擬商圈究竟能為店家或消費者帶來什麼好處?徐展政表示,就店家而言,虛擬商圈打破了地域限制,店家與消費者之間可以有更多的接觸,對消費者來說,提供了更多樣的「逛街」樂趣,在實體環境中,為了比較一項產品,可能要走三四條街或忍受店家臉色,現在只要按幾下滑鼠,就輕鬆解決,此外,看中某項商品也不用再千里迢迢地到店面報到。
在萬年大樓開精品店的張寶國表示,資訊上網之後,的確有助於當地以外市場的開拓,他就接到不少來自台中、高雄等地的訂單,每次的消費金額往往高出實體店面,平均都在一千元以上。本身是店家又是管理委員的高文峰表示,在網路的熱潮中,設置虛擬商圈,有助於該地流行形象的建立,此外,透過網站資訊的交流,也能促進對地方的認同感。
但高文峰也指出現實的困難。隨著西門町新風貌的重現,當地店租也水漲船高,二十坪大的店面,一個月租金就要二三十萬,加上電子商務不成熟,對講究現實的店家來說,寧可落伍一點,也不願意每年再多花個三五萬,去搞「錢途」不確定的網路事業,所以他認為,與其說服店家從事電子商務,不如先協助店家將資訊做有效的擴散。他還指出,當地商業競爭激烈,店面替換的速度快,經營權複雜、流動性高,對經營網站的業者來說,也會是一項沉重的負擔。成本的疑慮之外,多數店家的電腦能力不強也是事實,經營服飾店的林小姐就明白表示,「不懂,所以沒有興趣」。實體的人潮,也讓店家沒有餘力照顧網站,張寶國說,西門町店家多以販賣流行性商品為主,商品小、類別多、轉換速度快,光是商品資訊的更新,就是一大負擔。
流行性對西門商圈的建立,是優勢也是劣勢,因為高流行,吸引了大批追求流行者的駐足,卻也因此造成店家一窩蜂的追逐熱門商品,幾乎每週都會到西門町報到的青少年表示,根據他們的觀察,西門町許多商品大都來自同一貨源,所以他們自然不會產生非去某家店不可的認同感。就實際販售的經驗張寶國發現,具有特色的收藏類型產品,相對銷售狀況都比較好,也較容易吸引遠地消費者的青睞。高文峰也認為不論是實體或虛擬,商圈內店家如果不能找出自己的特色,將有礙商圈的長期發展。
站在二十一世紀的起點,虛擬商圈所帶來的,應該不只是現實交易行為模式的改變,就像生活在西門町四十多年的高文峰所說的,「讓西門町變成值得回味的地方。」

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商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機
商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機

台灣住宅市場過去10年屢創新高,不動產開發商習慣以戶型規劃、坪數配置、生活機能及家庭型態等邏輯銷售商品。然而,隨著住宅不動產買氣降溫、營建成本持續攀升、政策影響加劇,不動產開發商開始將焦點轉向長期被忽略的商用地產市場。

商用地產市場崛起,不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人,決策依據遠比住宅複雜,包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節,如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃,很容易陷入規劃誤區,甚至在完工後才發現市場不買單,甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰,方睿科技除推出商用地產智慧平台,整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告,協助不動產開發商與投資人做出精準決策,更以集團經營的方式,於今(2025)年9月成立希睿創新置業,由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務,幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出:「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家,商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策,如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等,而不是感覺或經驗法則,而這也是方睿科技努力的方向。」

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方睿科技執行長吳健宇、希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵,也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持,希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時,常遇到商業空間長期閒置的困境,原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯,希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者,以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴,與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢,以及跟方睿科技進行深度合作有關:

在專業團隊方面,希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗,以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗,可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產,以及精準溝通目標客群,更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域,方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊,無論是協助不動產開發商規劃商用地產,還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的,都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示:「透過平台,我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度,加快決策與動工,搶先掌握市場商機,更重要的是,當市場環境、政治決策快速變動,我們都能即時更新分析,而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場,讓效益發揮最大價值。」

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希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

在潛在客戶名單方面,希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等,預判企業於商用空間的需求,深度解析市場,獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單,在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援,真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效,更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統,提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務,幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇,同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展;此外,也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台,希睿將致力提供最具科技力的代銷服務,打造生態體系共贏的市場新標準。

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左起,希睿創新置業協理楊彥宏、副總經理黃士芳、總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

方睿科技:https://www.funraise.com.tw/

希睿創新置業:https://www.facebook.com/ONERAISE

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