投資銀行,葫蘆裡賣什麼藥?
投資銀行,葫蘆裡賣什麼藥?
1999.09.01 | 科技

對稱領、袖扣、吊帶褲和雪茄。不到兩句話,就會提到自己是哪所名校的MBA(企管碩士)。美國上班族中,待遇最優渥的投資銀行家 (Investment Banker),舉手投足,總是刻意要顯得與眾不同。
亞馬遜(Amazon.com)的創辦人Jeff Bezos創業前是投資銀行家;帶領美國經濟屢創高峰的前財政部長魯賓(Robert Rubin),就是因為在投資銀行高盛(Goldman Sachs)的表現傑出而雀屏中選,辭職後又回到投資銀行界;鐵達尼號的船主──J.P. Morgan更算得上是投資銀行的始祖。

**「投資銀行」為投資人和被投資的公司搭橋

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這群薪水甚至超過美國現任全壘打王麥奎爾的投資銀行家,到底在做些什麼?
「投資銀行」的定義言人人殊。簡單來說,投資銀行就是為投資人和被投資的公司搭起橋樑,像台灣投資大眾耳熟能詳的股票上市承銷,就是投資銀行的主要業務。
隨著美國知名的投資銀行摩根史坦利宣布要在台灣正式成立分公司,從事投資銀行活動,許多投資大眾不禁好奇:「投資銀行」與台灣原有的「商業銀行」(Commerical Bank) 以及「證券公司」(Securities Company)有何不同?最近喧騰一時的「工業銀行」(Industrial Bank)和「商人銀行」(Merchant Bank)、「批發銀行」(Wholesale Bank)又到底是什麼回事?
說穿了,「投資銀行」和「商業銀行」是美國式的稱呼,在一九三○年經濟大恐慌之前,所謂的銀行,業務沒有限制。但是在經濟大恐慌之後,為了避免銀行挪用存戶的儲蓄,直接投資風險較高的證券,而刻意分隔兩者。
簡單的區分就是:在投資銀行業務中,投資人知道所投資的公司是誰,例如投資人透過投資銀行,買了一張台積電的股票,就可以直接分享台積電的經營成果;但是商業銀行則是收取廣大小存戶的錢,再化零為整借給企業或個人,我們雖然了解存在銀行裏的錢,都被銀行借給了企業,但是到底借給誰,我們無從得知,這就是商業銀行。
所謂「商人銀行」,則是英國的傳統,指的就是和企業打交道的銀行,包括投資銀行的業務以及商業銀行的企業融資部分,和批發銀行大同小異。另外,和批發銀行相對的,是主要以處理一般個人業務為主的零售銀行(Retail Bank),像汽車貸款、信用卡都是零售銀行的業務範圍。

**「全方位銀行」,所有銀行未來的景象

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至於台灣新興設立的「工業銀行」,是國際金融界裏少見的稱謂,如今除了日本和少數歐洲國家,還有這種工業革命及殖民時代的「古蹟」之外,並不多見,難怪台灣工業銀行的經營團隊口徑一致,表示最後的目標還是成為一家投資銀行。以工業銀行目前宣布的營業內容來看,和商人銀行的方向類似。
對於厭煩各種不同名詞定義的人而言,最大的福音是,銀行業本身也掀起購併的風潮,同時不同類別的銀行也在入侵其他銀行的業務,看來有一天,所有的銀行,都會成為什麼都做的「全方位銀行」(Universal Bank)。
由於國際金融市場的發展,名詞的使用十分混亂,要了解各種銀行的特色,最好的方式便是了解業務的內容。附表顯示各種不同類型國際金融機構,所經營的業務。其中稱為「企業金融」的業務內容,是投資銀行最擅長的業務,有時「投資銀行」這個名詞,也僅止這個部分的業務而言。投資銀行家在這項業務的收費,往往高得令人咋舌。
一般而言,投資銀行輔導新公司上市,通常抽取募得資金5%到7%左右的費用,再加上部分投資銀行自行認購股票的增值潛力,數百萬美金轉瞬落袋。至於近來最熱門的「企業購併及買收」業務,投資銀行依照慣例,會收取交易金額2%左右的費用。近來購併風潮方興未艾,十億美金以上的購併案例比比皆是,投資銀行的獲利不在話下。

**「跨國交易」,國內金融機構無力獨立承辦

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事實上,由投資銀行所經營的業務來看,可以發現國內的證券業和商業銀行都已經承接投資銀行的業務。但是,台灣究竟有沒有稱得上「投資銀行」的金融機構?
台灣的京華證券,在廣告中自詡為「中國人的投資銀行」,新成立的台灣工業銀行,也宣布將要朝著成為投資銀行的方向邁進。但是嚴格來說,國內的金融機構,普遍缺乏專業水準。長年以來,由於國內證券市場,例如新股上市的承銷,禁止外國投資銀行的進入,保護了本國的證券商,也同時阻礙了成長。舉例來說,國內沒有任何一家金融機構,真正具有獨立承辦「跨國交易」(Cross-border Transaction)的能力,台灣廠商想要發行股票性質的存託憑證(GDR,ADR)或是海外公司債,還是得透過國際性投資銀行。另一方面,國內證券業收取的手續費,不能和國際知名的投資銀行相提並論,所能提供的服務也相對有限。
外商中的投資銀行許多在台灣已經設有分公司,但是多半以股票經紀業務為主,美林證券則將貴賓銀行業務經營得有聲有色,但是和台灣政府或企業有關的投資銀行的業務,幾乎全部交給區域金融中心——香港的分公司來處理。號稱「大摩」的摩根史坦利,宣布要在台灣成立分公司,正式投入投資銀行業務,格外引人注目。

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從 Raise Day 出發,方睿科技如何打造商用地產的 AI 企業服務生態系?
從 Raise Day 出發,方睿科技如何打造商用地產的 AI 企業服務生態系?

AI 與數據正快速落地至各行各業,從製造、金融、電信、醫療到零售,應用速度不斷加快。但在每年交易規模至少新台幣 1900 億元的商用地產領域,卻長期受到數據破碎且不透明的限制,只能仰賴人力蒐集資訊,再憑直覺和經驗去解讀資訊、做出決策,使 AI 潛在價值難以真正發揮。為回應產業轉型的核心痛點,方睿科技首度舉辦「商用地產生態系年會 2026 Raise Day」,以開放式平台為核心,串聯專業地產服務商、空間相關企業服務商、產業專業人士等多元角色,勾勒出 B2B 企業服務生態系的全貌,希望能透過科技促進數據流動,為商用地產企業協作模式開啟新的可能性。

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方睿科技首度舉辦 2026 Raise Day,以開放式平台為核心串聯多元角色,推動商用地產邁向產業共好的新階段。
圖/ 數位時代

方睿科技雙軌策略,讓 AI 成為商用地產的決策引擎

方睿科技創辦人暨執行長吳健宇指出,在 AI 時代,人應該專注於「最有價值」的工作;然而在商用地產業中,專業人士卻有約 70% 的時間耗費在資料蒐集與整理上,真正用於判斷與決策的時間僅約 10%。方睿科技希望翻轉這樣的時間分配,讓人力從低價值的資料處理中解放,將更多心力投入在判斷、溝通與決策等創造價值的商業活動。

方睿科技
方睿科技創辦人暨執行長 吳健宇
圖/ 數位時代

為此,方睿科技提出兩條實踐路徑。第一條是建構出具備完整性、易用性與進化性的商用地產智慧平台,運用 AI 技術,將過去產業中破碎、非結構化的資料,重塑為可被運算、可驗證的標準化數據,並結合圖表與互動式介面,讓使用者能夠快速得到完整市場資訊,實現「用戶即專家」的目標。

第二條則是推動生態系聯盟,將不動產視為企業服務的核心載體,串聯設計、家具、搬遷、清潔等多元服務夥伴,使空間不再只是靜態標的,而是承載案例、服務與數據回饋的生態系節點。透過生態系夥伴累積的實務資料與服務紀錄,平台得以發展「資料即推薦」模式,推動商用地產從單點交易,邁向可擴張的 B2B 服務網絡。

獨創「資料飛輪」機制,實現用戶即專家目標

在 AI 模型日益普及的當下,真正的競爭關鍵已不在模型本身,而是能否有效率地收集資料、提高資料品質,並將其與實際決策流程緊密結合。為此,方睿科技獨家設計出一個由「資料收集、資料精煉、專家把關、決策反饋」組成的資料飛輪,回應商用地產長期面臨的資料破碎與決策效率低落問題,成為方睿科技實踐願景的第一條路徑。

方睿科技技術長郭彥良進一步說明,資料飛輪機制的運作架構。首先在資料收集階段,必須系統性蒐集公開資料、內部檔案與報告,並透過 AI 協作將圖片等非結構化資訊轉換為可用的結構化數據。接著進入資料精煉,透過資料清洗與實體對齊,將原始資訊從單純的可閱讀升級為可比較、可推論的決策依據。第三步專家把關,則引入不動產專家進行校正與產業判讀,補上模型難以理解的規則與慣例,確保關鍵數據的正確性。最後的決策反饋階段,藉由收集使用者提問與行為,檢視現有資料是否足夠精準,再回到專家校正與補齊流程,使整個系統能隨使用頻率提升而持續進化。

在資料飛輪的運作基礎上,方睿科技正積極研發商用地產智慧平台 PickPeak。郭彥良表示,PickPeak 並非單純的物件搜尋工具,而是結合深度資料與 AI 的決策輔助平台。使用者可透過自然語言互動,提出人數、預算、區位、產業屬性等多重條件,再由系統動態生成可比較、可驗證的選址方案,真正將 AI 從「回答問題的工具」,轉化為「陪伴決策的數位專家」。

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方睿科技技術長 郭彥良
圖/ 數位時代

創新 Data to win 模式,讓 AI 深入商用地產各階段決策流程

不過,單靠數據整合與 AI 應用仍不足以支撐產業全面升級,因此,方睿科技提出的第二條路就是,推動產業生態系聯盟,整合商用地產市場上不同角色的數據,讓 AI 能夠真正成為商用地產決策時的智慧引擎。

方睿科技不動產知識創新中心總監曾凡綱指出,目前在企業、房東或物業主與各類服務供應商之間,缺乏有效的整合機制,導致企業在選址與空間規劃過程中,難以快速找到真正合適的服務與解決方案,形成明顯的產業斷點。

為解決這些斷點,方睿科技提出「Data to win」模式,以資料取代傳統「Pay to win(付費買廣告)」思維,讓真正具備經驗與實績的服務夥伴,在適當的決策節點被看見。

曾凡綱說明,在廣告投放效益越來越低的情況下,企業服務商面臨的問題已不只是「如何曝光」,而是「如何在對的地方被看見」,這將是未來的市場勝出指標;而 Data to win 正好可以協助企業服務商建立此能力,方睿科技將生態系夥伴所擁有的案例、服務紀錄與產業知識等資料,經過去識別化與結構化處理後,再嵌入企業決策流程中,讓推薦不再來自廣告投放,而是真實、可被驗證的使用經驗,透過這樣的機制,不僅提升企業決策的準確度,也能同步放大生態系夥伴在合作中的實質價值。

舉例來說,方睿科技整合辦公傢俱夥伴 Backbone 班朋實業長期累積的辦公室規劃案例與平面圖資料,讓企業在選址階段,就能同步評估空間規劃方案,加速決策流程。又如,整合出行服務夥伴 USPACE 悠勢科技的服務資料,並呈現在地圖上,協助企業評估辦公據點的交通便利性,優化員工日常通勤與出行體驗。此外,平台也可整合大樓的 ESG 認證、公共設施與服務層資訊,協助企業快速篩選符合需求的辦公大樓,提升進駐媒合效率。

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方睿科技不動產知識創新中心總監 曾凡綱
圖/ 數位時代

「Raise Day 只是這場變革的起點。」吳健宇強調,方睿科技已經透過投資與合夥模式,將布局延伸至專業地產服務與空間經營領域,至今旗下已有商用不動產仲介、顧問與估價等專業服務的宇豐睿星,以及聚焦商用地產代銷市場的希睿創新置業。透過直接參與第一線實務運作,方睿得以更深入理解產業真實痛點,讓科技不只是工具,而能真正回應實際決策與服務需求。

此外,方睿科技未來也將持續擴大「商用地產 x 企業服務生態系」聯盟,目前包括 Backbone、USPACE、IKEA For Business、潔客幫等企業服務夥伴已率先加入;接下來,方睿科技將邀請更多擁有關鍵數據與專業能力的企業服務商加入,讓數據在安全、可控的前提下流動,進一步釋放商用地產在選址、營運與企業服務等全生命週期中的結構性價值,為產業轉型啟動下一個關鍵階段。

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右起方睿科技共同創辦人暨營運長陳致瑋、USPACE悠勢科技共同創辦人暨執行長宋捷仁 、Backbone班朋實業創辦人暨執行長廖家葳,透過企業服務生態系合作共同為產業啟動下一個關鍵階段。
圖/ 數位時代

方睿科技官網: https://www.funraise.com.tw

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