投資銀行,葫蘆裡賣什麼藥?
投資銀行,葫蘆裡賣什麼藥?
1999.09.01 | 科技

對稱領、袖扣、吊帶褲和雪茄。不到兩句話,就會提到自己是哪所名校的MBA(企管碩士)。美國上班族中,待遇最優渥的投資銀行家 (Investment Banker),舉手投足,總是刻意要顯得與眾不同。
亞馬遜(Amazon.com)的創辦人Jeff Bezos創業前是投資銀行家;帶領美國經濟屢創高峰的前財政部長魯賓(Robert Rubin),就是因為在投資銀行高盛(Goldman Sachs)的表現傑出而雀屏中選,辭職後又回到投資銀行界;鐵達尼號的船主──J.P. Morgan更算得上是投資銀行的始祖。

**「投資銀行」為投資人和被投資的公司搭橋

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這群薪水甚至超過美國現任全壘打王麥奎爾的投資銀行家,到底在做些什麼?
「投資銀行」的定義言人人殊。簡單來說,投資銀行就是為投資人和被投資的公司搭起橋樑,像台灣投資大眾耳熟能詳的股票上市承銷,就是投資銀行的主要業務。
隨著美國知名的投資銀行摩根史坦利宣布要在台灣正式成立分公司,從事投資銀行活動,許多投資大眾不禁好奇:「投資銀行」與台灣原有的「商業銀行」(Commerical Bank) 以及「證券公司」(Securities Company)有何不同?最近喧騰一時的「工業銀行」(Industrial Bank)和「商人銀行」(Merchant Bank)、「批發銀行」(Wholesale Bank)又到底是什麼回事?
說穿了,「投資銀行」和「商業銀行」是美國式的稱呼,在一九三○年經濟大恐慌之前,所謂的銀行,業務沒有限制。但是在經濟大恐慌之後,為了避免銀行挪用存戶的儲蓄,直接投資風險較高的證券,而刻意分隔兩者。
簡單的區分就是:在投資銀行業務中,投資人知道所投資的公司是誰,例如投資人透過投資銀行,買了一張台積電的股票,就可以直接分享台積電的經營成果;但是商業銀行則是收取廣大小存戶的錢,再化零為整借給企業或個人,我們雖然了解存在銀行裏的錢,都被銀行借給了企業,但是到底借給誰,我們無從得知,這就是商業銀行。
所謂「商人銀行」,則是英國的傳統,指的就是和企業打交道的銀行,包括投資銀行的業務以及商業銀行的企業融資部分,和批發銀行大同小異。另外,和批發銀行相對的,是主要以處理一般個人業務為主的零售銀行(Retail Bank),像汽車貸款、信用卡都是零售銀行的業務範圍。

**「全方位銀行」,所有銀行未來的景象

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至於台灣新興設立的「工業銀行」,是國際金融界裏少見的稱謂,如今除了日本和少數歐洲國家,還有這種工業革命及殖民時代的「古蹟」之外,並不多見,難怪台灣工業銀行的經營團隊口徑一致,表示最後的目標還是成為一家投資銀行。以工業銀行目前宣布的營業內容來看,和商人銀行的方向類似。
對於厭煩各種不同名詞定義的人而言,最大的福音是,銀行業本身也掀起購併的風潮,同時不同類別的銀行也在入侵其他銀行的業務,看來有一天,所有的銀行,都會成為什麼都做的「全方位銀行」(Universal Bank)。
由於國際金融市場的發展,名詞的使用十分混亂,要了解各種銀行的特色,最好的方式便是了解業務的內容。附表顯示各種不同類型國際金融機構,所經營的業務。其中稱為「企業金融」的業務內容,是投資銀行最擅長的業務,有時「投資銀行」這個名詞,也僅止這個部分的業務而言。投資銀行家在這項業務的收費,往往高得令人咋舌。
一般而言,投資銀行輔導新公司上市,通常抽取募得資金5%到7%左右的費用,再加上部分投資銀行自行認購股票的增值潛力,數百萬美金轉瞬落袋。至於近來最熱門的「企業購併及買收」業務,投資銀行依照慣例,會收取交易金額2%左右的費用。近來購併風潮方興未艾,十億美金以上的購併案例比比皆是,投資銀行的獲利不在話下。

**「跨國交易」,國內金融機構無力獨立承辦

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事實上,由投資銀行所經營的業務來看,可以發現國內的證券業和商業銀行都已經承接投資銀行的業務。但是,台灣究竟有沒有稱得上「投資銀行」的金融機構?
台灣的京華證券,在廣告中自詡為「中國人的投資銀行」,新成立的台灣工業銀行,也宣布將要朝著成為投資銀行的方向邁進。但是嚴格來說,國內的金融機構,普遍缺乏專業水準。長年以來,由於國內證券市場,例如新股上市的承銷,禁止外國投資銀行的進入,保護了本國的證券商,也同時阻礙了成長。舉例來說,國內沒有任何一家金融機構,真正具有獨立承辦「跨國交易」(Cross-border Transaction)的能力,台灣廠商想要發行股票性質的存託憑證(GDR,ADR)或是海外公司債,還是得透過國際性投資銀行。另一方面,國內證券業收取的手續費,不能和國際知名的投資銀行相提並論,所能提供的服務也相對有限。
外商中的投資銀行許多在台灣已經設有分公司,但是多半以股票經紀業務為主,美林證券則將貴賓銀行業務經營得有聲有色,但是和台灣政府或企業有關的投資銀行的業務,幾乎全部交給區域金融中心——香港的分公司來處理。號稱「大摩」的摩根史坦利,宣布要在台灣成立分公司,正式投入投資銀行業務,格外引人注目。

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商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機
商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機

台灣住宅市場過去10年屢創新高,不動產開發商習慣以戶型規劃、坪數配置、生活機能及家庭型態等邏輯銷售商品。然而,隨著住宅不動產買氣降溫、營建成本持續攀升、政策影響加劇,不動產開發商開始將焦點轉向長期被忽略的商用地產市場。

商用地產市場崛起,不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人,決策依據遠比住宅複雜,包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節,如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃,很容易陷入規劃誤區,甚至在完工後才發現市場不買單,甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰,方睿科技除推出商用地產智慧平台,整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告,協助不動產開發商與投資人做出精準決策,更以集團經營的方式,於今(2025)年9月成立希睿創新置業,由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務,幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出:「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家,商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策,如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等,而不是感覺或經驗法則,而這也是方睿科技努力的方向。」

方睿科技
方睿科技執行長吳健宇、希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵,也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持,希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時,常遇到商業空間長期閒置的困境,原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯,希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者,以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴,與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢,以及跟方睿科技進行深度合作有關:

在專業團隊方面,希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗,以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗,可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產,以及精準溝通目標客群,更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域,方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊,無論是協助不動產開發商規劃商用地產,還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的,都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示:「透過平台,我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度,加快決策與動工,搶先掌握市場商機,更重要的是,當市場環境、政治決策快速變動,我們都能即時更新分析,而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場,讓效益發揮最大價值。」

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希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

在潛在客戶名單方面,希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等,預判企業於商用空間的需求,深度解析市場,獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單,在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援,真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效,更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統,提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務,幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇,同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展;此外,也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台,希睿將致力提供最具科技力的代銷服務,打造生態體系共贏的市場新標準。

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左起,希睿創新置業協理楊彥宏、副總經理黃士芳、總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

方睿科技:https://www.funraise.com.tw/

希睿創新置業:https://www.facebook.com/ONERAISE

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