工研院精進知識經濟競爭力|數位時代 BusinessNext

勇敢投入業界還未做、不敢做、或不會做的產業科技創新，正是工研院的目標及使命。歷經三年發展並於2008年正式上線運作的智慧資源規劃（Intelligent Resources Planning；IRP），為應用新資訊技術與產品創造更高研發價值的成果之一。

工研院技術移轉與服務中心專利加值組陳秋齡組長表示：「企業從事全球佈局及相關決策需要包括產業、產品、技術、市場以及相關廠商的完整動態資訊支援，而企業自主研發及減免巨額權利金、技術報酬金支付，並適度防範專利侵權訴訟風險與控制巨額法律費用，則需要完整的技術、智慧財產資訊支援。透過IRP平台，以簡易圖表將上述所需資訊作相互關係之具體展現，得以快速提供企業發展決策之需，改善目前常見巿場、產品及產業之間過於薄弱的資訊連結。」

工研院以三年為期，從無到有地打造IRP平台所需的方法論、基礎架構與應用功能。這個同時結合了知識管理與人工智慧的平台，區分為知識管理、資訊擷取、分析、協同工作入口網站、全文檢索等五大子系統，並於2008年正式上線運作，初期先提供給工研院院內同仁使用，後續將擴大成為提供給產業界的專業服務。

12 TB資料量及文字型資料庫的雙重挑戰

工研院現行的運作是研究人員通常專注在自己專業的技術上，由於缺乏整體產業資訊參考，致使開發的技術或元件，雖然專精卻缺乏整體觀點，無法為決策者提供強而有力的支援。

為了協助決策者掌握所有資訊，IRP所提供的資訊為特定產業上中下游全球廠商之專利分佈，即依產業產品的BOM展開其技術結構，並配以專利於其間之關係圖表；還有廠商間的專利侵權、專利授權、技術移轉、合投資、併購、合作開發、代工等等實用性動態訊息彙整；以及高度完整性的產業鏈、價值鏈及供應鏈資訊彙整。這些資料來源，係取自產業新聞、財務報表、專利等多面向之異質資料。

以低價電腦的研發為例，首先必須展開構成電腦的所有元件，逐一清查哪個元件是由哪些供應商生產，以及相關專利及智慧財產權的佈局，再從中找出技術關鍵點並查驗被開發／佈局情形，，最終才能排列組合出最佳的成本結構及供貨來源。

然而，建立完整資料藍圖的同時，另一個隨之而來的挑戰，就在於大量且成長快速的資料運用與管理上。根據專案小組的預估，IRP平台的資料量將於2008年底達到12 TB，上線後將成為院內最大的資料庫，線上同時使用人數規劃為250至400人。

除此之外，以資訊為主體的IRP平台，還是台灣首見的文字型資料庫應用模式，同時也是全球少見的應用實例。面臨嶄新的多重挑戰，工研院一方面選定Microsoft SQL Server 2005做為資料庫環境，一方面則在微軟原廠專業團隊的協助之下，進行了長達半年的概念驗證及先導測試工作。

以彈性、延展性與高效能的基礎架構奠基

在專案發展初期因經費的因素對於資料庫的選擇，工研院專案小組先以SQL Server 2000來進行開發，為因應未來巨量的資料處理以及大量使用者在系統運作效能上的考量，於2007年透過微軟顧問的協助下升級至SQL Server 2005資料庫平台上，後續更嘗試採用微軟最新的商業智慧報表工具Office PerformancePoint Server 2007，整合相關資訊進行動態分析，輔助商業決策的作業。

工研院資訊技術服務中心計畫經理徐紹馨表示：「由於這是提供給全院使用的大型資料庫，可以預見的是效能絕對會成為最大的瓶頸。SQL Server 2005則以更好的彈性及延展性來支援大量資料所需的整體架構。」

以資料倉儲的資料轉檔與整合程式為例，進行百萬筆文件資料的整理與搬移作業時，在SQL Server 2000上需時六分鐘，在SQL Server 2005上，採用最新的SSIS技術，僅需一分鐘內即可完成。同時SQL Server 2005提供給系統開發人員的SSMS（SQL Server Management Studio）功能也變得更為便捷好用，滑鼠點選即可開啟。

採用SQL Server 2005，對使用者而言，最直接感受的部分就是作業速度與資料存取成功率的提升。為了避免所有應用程式同時存取同一資料庫，形成軟硬體資源的搶奪效應，專案小組將資料庫環境一分為二，區隔為交易型及分析型資料庫，再加上資料庫版本的升級，原先在SQL Server 2000只達九成的資料存取成功率，在SQL Server 2005已提升至近乎100%。

除了軟體架構的升級，另一個改善效能的關鍵則在搭配的硬體平台上。專案小組針對既有平台的硬體效能瓶頸，進行嚴謹的分析，根據分析報告找出改善重點，並選擇配備Intel處理器的中高階伺服器、獨立的高效能磁碟等設備，一方面滿足效能的需求，另一方面也展現了最佳的成本效益比。

徐紹馨經理說明：「由於工研院涵蓋的產業類別很多，分析模式也必須更為多樣化，無法只以制式報表來滿足全院的需求。」針對不同且異質資料源的產業訊息、新聞報導、財務報表與專利等文件，建立資料倉儲系統，並透過Cube彙整分析資訊，採用Office PerformancePoint Server 2007提供的多維度分析報表工具，讓使用者根據自己所需的分析角度，隨選隨拉。

IRP平台上線之後，未來院內研發人員、研發及智財主管，以及產品開發人員都可能成為使用者。但專案小組的企圖心不僅止於此，長期來看，IRP平台將成為對外服務項目之一，具體展現知識經濟的效益及力量。

AI 與數據正快速落地至各行各業，從製造、金融、電信、醫療到零售，應用速度不斷加快。但在每年交易規模至少新台幣 1900 億元的商用地產領域，卻長期受到數據破碎且不透明的限制，只能仰賴人力蒐集資訊，再憑直覺和經驗去解讀資訊、做出決策，使 AI 潛在價值難以真正發揮。為回應產業轉型的核心痛點，方睿科技首度舉辦「商用地產生態系年會 2026 Raise Day」，以開放式平台為核心，串聯專業地產服務商、空間相關企業服務商、產業專業人士等多元角色，勾勒出 B2B 企業服務生態系的全貌，希望能透過科技促進數據流動，為商用地產企業協作模式開啟新的可能性。

方睿科技雙軌策略，讓 AI 成為商用地產的決策引擎

方睿科技創辦人暨執行長吳健宇指出，在 AI 時代，人應該專注於「最有價值」的工作；然而在商用地產業中，專業人士卻有約 70% 的時間耗費在資料蒐集與整理上，真正用於判斷與決策的時間僅約 10%。方睿科技希望翻轉這樣的時間分配，讓人力從低價值的資料處理中解放，將更多心力投入在判斷、溝通與決策等創造價值的商業活動。

為此，方睿科技提出兩條實踐路徑。第一條是建構出具備完整性、易用性與進化性的商用地產智慧平台，運用 AI 技術，將過去產業中破碎、非結構化的資料，重塑為可被運算、可驗證的標準化數據，並結合圖表與互動式介面，讓使用者能夠快速得到完整市場資訊，實現「用戶即專家」的目標。

第二條則是推動生態系聯盟，將不動產視為企業服務的核心載體，串聯設計、家具、搬遷、清潔等多元服務夥伴，使空間不再只是靜態標的，而是承載案例、服務與數據回饋的生態系節點。透過生態系夥伴累積的實務資料與服務紀錄，平台得以發展「資料即推薦」模式，推動商用地產從單點交易，邁向可擴張的 B2B 服務網絡。

獨創「資料飛輪」機制，實現用戶即專家目標

在 AI 模型日益普及的當下，真正的競爭關鍵已不在模型本身，而是能否有效率地收集資料、提高資料品質，並將其與實際決策流程緊密結合。為此，方睿科技獨家設計出一個由「資料收集、資料精煉、專家把關、決策反饋」組成的資料飛輪，回應商用地產長期面臨的資料破碎與決策效率低落問題，成為方睿科技實踐願景的第一條路徑。

方睿科技技術長郭彥良進一步說明，資料飛輪機制的運作架構。首先在資料收集階段，必須系統性蒐集公開資料、內部檔案與報告，並透過 AI 協作將圖片等非結構化資訊轉換為可用的結構化數據。接著進入資料精煉，透過資料清洗與實體對齊，將原始資訊從單純的可閱讀升級為可比較、可推論的決策依據。第三步專家把關，則引入不動產專家進行校正與產業判讀，補上模型難以理解的規則與慣例，確保關鍵數據的正確性。最後的決策反饋階段，藉由收集使用者提問與行為，檢視現有資料是否足夠精準，再回到專家校正與補齊流程，使整個系統能隨使用頻率提升而持續進化。

在資料飛輪的運作基礎上，方睿科技正積極研發商用地產智慧平台 PickPeak。郭彥良表示，PickPeak 並非單純的物件搜尋工具，而是結合深度資料與 AI 的決策輔助平台。使用者可透過自然語言互動，提出人數、預算、區位、產業屬性等多重條件，再由系統動態生成可比較、可驗證的選址方案，真正將 AI 從「回答問題的工具」，轉化為「陪伴決策的數位專家」。

創新 Data to win 模式，讓 AI 深入商用地產各階段決策流程

不過，單靠數據整合與 AI 應用仍不足以支撐產業全面升級，因此，方睿科技提出的第二條路就是，推動產業生態系聯盟，整合商用地產市場上不同角色的數據，讓 AI 能夠真正成為商用地產決策時的智慧引擎。

方睿科技不動產知識創新中心總監曾凡綱指出，目前在企業、房東或物業主與各類服務供應商之間，缺乏有效的整合機制，導致企業在選址與空間規劃過程中，難以快速找到真正合適的服務與解決方案，形成明顯的產業斷點。

為解決這些斷點，方睿科技提出「Data to win」模式，以資料取代傳統「Pay to win（付費買廣告）」思維，讓真正具備經驗與實績的服務夥伴，在適當的決策節點被看見。

曾凡綱說明，在廣告投放效益越來越低的情況下，企業服務商面臨的問題已不只是「如何曝光」，而是「如何在對的地方被看見」，這將是未來的市場勝出指標；而 Data to win 正好可以協助企業服務商建立此能力，方睿科技將生態系夥伴所擁有的案例、服務紀錄與產業知識等資料，經過去識別化與結構化處理後，再嵌入企業決策流程中，讓推薦不再來自廣告投放，而是真實、可被驗證的使用經驗，透過這樣的機制，不僅提升企業決策的準確度，也能同步放大生態系夥伴在合作中的實質價值。

舉例來說，方睿科技整合辦公傢俱夥伴 Backbone 班朋實業長期累積的辦公室規劃案例與平面圖資料，讓企業在選址階段，就能同步評估空間規劃方案，加速決策流程。又如，整合出行服務夥伴 USPACE 悠勢科技的服務資料，並呈現在地圖上，協助企業評估辦公據點的交通便利性，優化員工日常通勤與出行體驗。此外，平台也可整合大樓的 ESG 認證、公共設施與服務層資訊，協助企業快速篩選符合需求的辦公大樓，提升進駐媒合效率。

「Raise Day 只是這場變革的起點。」吳健宇強調，方睿科技已經透過投資與合夥模式，將布局延伸至專業地產服務與空間經營領域，至今旗下已有商用不動產仲介、顧問與估價等專業服務的宇豐睿星，以及聚焦商用地產代銷市場的希睿創新置業。透過直接參與第一線實務運作，方睿得以更深入理解產業真實痛點，讓科技不只是工具，而能真正回應實際決策與服務需求。

此外，方睿科技未來也將持續擴大「商用地產 x 企業服務生態系」聯盟，目前包括 Backbone、USPACE、IKEA For Business、潔客幫等企業服務夥伴已率先加入；接下來，方睿科技將邀請更多擁有關鍵數據與專業能力的企業服務商加入，讓數據在安全、可控的前提下流動，進一步釋放商用地產在選址、營運與企業服務等全生命週期中的結構性價值，為產業轉型啟動下一個關鍵階段。

右起方睿科技共同創辦人暨營運長陳致瑋、USPACE悠勢科技共同創辦人暨執行長宋捷仁、Backbone班朋實業創辦人暨執行長廖家葳，透過企業服務生態系合作共同為產業啟動下一個關鍵階段。

圖／數位時代

方睿科技官網： https://www.funraise.com.tw