用客戶聽得懂的話,從頭開始教育你的客戶
用客戶聽得懂的話,從頭開始教育你的客戶
2006.08.01 | 人物

才剛和記者交換完名片,張憶芬一坐下來就滔滔不絕地說:「原先我們預估要到二○○八年,搜尋行銷才會超過網路廣告,但我算了一下,可能明年年底就會發生了。」這是台灣雅虎奇摩媒體事業部副總經理張憶芬,說話迅捷有力,一分鐘超過一百二十字以上。 二○○四年十月,台灣雅虎引進序曲公司(Overture,二○○三年雅虎購併的公司)的關鍵字廣告,今年三月正式改名為雅虎搜尋行銷(Yahoo! Seach Marketing)。張憶芬表示,相較於報紙、電視等昂貴的廣告,搜尋行銷特別適合中、小企業,而台灣數量有如螞蟻雄兵的中、小企業,正帶給雅虎搜尋行銷「爆炸性的成長」。 喜新厭舊的專業經理人 這樣的成就,是台灣雅虎和總部始料未及的,「從二○○四年十月到今年三月,整整十七個月,搜尋行銷大概有七千個客戶,我們原先預估到今年年底才會有一萬個客戶。沒想到在五月就達到了,以這樣的速度,預估年底客戶就會成長到兩萬。」 而張憶芬正是台灣雅虎搜尋行銷背後最重要的操盤手,俐落的短髮、精明的眼神和爽朗的笑聲,配合機關槍般的說話速度,張憶芬的步調快得和網路環境一樣。 張憶芬不諱言自己是一個「天性喜新厭舊、膽子也不小」的人。張憶芬曾經在好幾個不同的外商公司任職,擔任過品牌經理和行銷業務,她自承台灣雅虎是目前職場上最久的一個工作。「不是我喜歡換工作,而是同一個工作做了一、兩年之後,就會做乏。但是網路環境變得快,雅虎又是一個創造變化、引導變化的公司,」雅虎的工作環境對「喜歡new excitement」(新刺激)的張憶芬來說,最合適不過了。 關鍵字廣告從頭開始教育 在雅虎,永遠都有新鮮的事情發生,你要夠敏銳,發現它、擁抱它。」搜尋行銷其實原本並不在張憶芬的工作範圍,但是她卻看到搜尋行銷的競爭力,也同時看到搜尋行銷的潛力,所以「進一步要求要own(擁有)這塊」。 台灣雅虎擁有全台第一的網路流量,網友到雅虎通常都是找消費訊息,比起到Google是為了找資料、寫報告的狀況,雅虎的使用者消費意願比較高。「在雅虎做網路廣告的客戶,主要是傳統廣告主(如寶鹼),或原本就以網路為通路的(如燦星旅行社)。搜尋行銷是最適合中、小企業的,但卻是一塊最需要教育的市場,」張憶芬說。 台灣雅虎搜尋行銷的頂級經銷商、匯智康訊協理林宜鋒也指出,「中、小企業主縱使找人架設了網站,仍有高達六○%企業主的網路使用僅限於收發電子郵件。」也因此張憶芬說:「與全球其他市場相比,台灣雅虎搜尋行銷的客服指標都很成功,但接電話的時間卻是嚴重落後全球指標。在國外搜尋行銷的客服電話大概都是幾分鐘就結束了,但是台灣要講很『久』。」 張憶芬拉長「久」這個字的尾音,接著用閩南語生動地模仿客服人員和客戶對談的樣子,她舉例,雅虎的橫幅廣告如同大街上的招牌,而搜尋行銷的效力,就如同擺地攤賣衣服,一定要在五分埔的三角地,「三角地」的直接有效,就是搜尋行銷,就是關鍵字廣告。 「我們無法用總部所提供的sales kit來和醒獅團解釋什麼是搜尋行銷,我們一定要用最在地化的語言和方法來教育我們的客戶。」這也就是為什麼雅虎要舉辦研討會、要有「頭家翻身大作戰」這樣的活動。雅虎的顧問更要進一步了解台灣頭家的需求,教導和建議台灣頭家如何以最低的價錢,買最重要的關鍵字。 雅虎的人都很難被挖角 張憶芬表示,其實Google要進入台灣市場的障礙是很大的,「media的生意都是人,不懂人,不懂在地化,Google是無法做好媒體生意的,除非挖角,不然很難成功。」 不過,面對Google、MSN、網路家庭等來勢洶洶的競爭,張憶芬欣慰地說「挖角的狀況一直有,但目前為止,沒有一個業務到別的portal去上班。」同事不選擇與張憶芬為敵,表示張憶芬這四年來的待人成功。 其實張憶芬對同仁並不是不嚴厲,而是強調公平且不記仇。她可以容忍同仁犯錯,即使是號稱「災難女王」常常犯錯的同仁,她都能容忍。只要同仁有能力學習,不斷進步,不再犯同樣的錯誤,所有的錯誤都是值得的。她也可以和同仁劍拔弩張,在辦公室或會議室裡「激烈溝通」,但是事情結束後,她從來不會再搬出來和同仁計較。 張憶芬表示自己很挑人,只要犯同樣的錯誤,她會毫不留情地請人走路。「沒有學習能力,就失去待在雅虎的要件,」張憶芬突然嚴肅地說。 繞了一大圈的新聞系學生 政大新聞系畢業的張憶芬,是主播張雅琴、方念華的學妹和同學。「其實自己從前非常理想主義,」張憶芬說大學畢業後,本來一心只想當個好記者。但是當時的系主任潘家慶卻在她拿不定主意要考GRE還是GMAT時告訴她:「除非想走學術路線,若要深入新聞背後,寫好商業故事,出國念MBA,比念大傳好。」所以她選擇了考GMAT,出國念MBA。 「誰知道,念完MBA後,我一路就做和行銷、品牌相關的事情了。」直到台灣雅虎的總經理鄒開蓮來找她,「沒有什麼東西賣不了」的鄒開蓮,成功地說服她進入自己完全不懂的網路事業。 「沒想到現在我又回到老本行了,」張憶芬說:「當部落格流行之後、網路進入Web 2.0時,網路是可以當個公民媒體的。」原來在搜尋行銷之外,張憶芬也負責雅虎的媒體事業。她說從流量來看,其實雅虎新聞是很有影響力的,未來雅虎如何成為公平的媒體,不是只有台北發生的大事才是大事,如何讓在地的部落客發聲,會很有意思,「就像雅虎的Flickr一樣,網友可以自訂標籤、自訂排序,自己來決定哪條新聞最重要。」 談起現今媒體亂象、談起報紙媒體、談起新舊媒體的未來,大學時念新聞的張憶芬,不減當年的理想性格。 然而如何能讓部落格賺錢,「雅虎明年會推出讓部落客賺錢的搜尋行銷機制,」說著說著,張憶芬又俐落地回到台灣雅虎的業務上。 雖然身處千變萬化的網路業務,張憶芬卻表明,自己還是喜歡看書,「手摸一整本書的感覺是很不一樣的,」她強調從星期五下班後,到星期一上班前的五、六十小時,是屬於自己的、家庭的,「強烈要求自己一定要從工作中解脫掉,」她斬釘截鐵地說。 「很多事情是網路不能改變的,就像星期天早上吃著美好早餐,讀著報紙……,」張憶芬的聲音突然溫柔了起來。 *張憶芬 Profile 現  職:台灣雅虎奇摩媒體事業部副總經理(2002年進入雅虎) 經  歷:台灣雅虎奇摩業務協理/曾任職於台灣L'Oreal、Swatch、博士倫等 學  歷:美國德州奧斯汀大學企管碩士、政治大學新聞系學士 創意成就:以「頭家翻身大作戰」打響台灣雅虎搜尋行銷口碑 *台灣雅虎全力耕耘搜尋行銷 至2006年5月底,雅虎搜尋行銷客戶數已達1萬個,每個客戶每月消費約為6000至8000元台幣。因為效益好,每個月每個客戶的花費預計提高1000元左右。張憶芬解釋,以一家最典型的台灣頭家——醒獅團為例,利用搜尋行銷之後,6個月之內,他們的業績成長7倍。於是醒獅團買了一台3噸卡車;因為有了卡車,醒獅團增加了接單能力,所以將原本一個月的搜尋行銷花費又增加1500元。「目前搜尋行銷著重在『點』的擴大,明年將朝『深度』發展,」張憶芬說。台灣雅虎預估今年台灣整體關鍵字廣告市場將大幅成長100%,今年網路廣告市場預計達40億元台幣,而關鍵字廣告將成長至10億新台幣,約占整體市場的25%。但相較美國搜尋行銷占網路廣告產業的四成,韓國佔一半以上,台灣雅虎認為台灣關鍵字廣告仍有很大的成長空間。 *張憶芬 創意一堂課 每天上班前先做50分鐘瑜珈 「瑜珈教會你謙虛,」張憶芬說。由於工作時間很長,張憶芬的頸椎、腰椎經常酸痛不止,不得不靠著做瑜珈來改善身體狀況。張憶芬表示,「我個性很急,做瑜珈時就會和隔壁的人比,但是瑜珈要求平衡、專注,愈急就愈做不來,游泳可以ㄍㄧㄥ,瑜珈就是要慢慢來,要承認自己不行。」每天上班前一定要做50分鐘瑜珈的張憶芬,從瑜珈中習得:人沒有最終的完美,也沒有最後的終站,要在自然中改善自己,舒適地呼吸,平和的表情……。瑜珈教會張憶芬謙虛,懂得穿上別人的鞋子,也因而懂得用最在地的語言,行銷最先進的網路知識。

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商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機
商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機

台灣住宅市場過去10年屢創新高,不動產開發商習慣以戶型規劃、坪數配置、生活機能及家庭型態等邏輯銷售商品。然而,隨著住宅不動產買氣降溫、營建成本持續攀升、政策影響加劇,不動產開發商開始將焦點轉向長期被忽略的商用地產市場。

商用地產市場崛起,不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人,決策依據遠比住宅複雜,包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節,如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃,很容易陷入規劃誤區,甚至在完工後才發現市場不買單,甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰,方睿科技除推出商用地產智慧平台,整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告,協助不動產開發商與投資人做出精準決策,更以集團經營的方式,於今(2025)年9月成立希睿創新置業,由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務,幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出:「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家,商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策,如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等,而不是感覺或經驗法則,而這也是方睿科技努力的方向。」

方睿科技
方睿科技執行長吳健宇、希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵,也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持,希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時,常遇到商業空間長期閒置的困境,原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯,希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者,以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴,與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢,以及跟方睿科技進行深度合作有關:

在專業團隊方面,希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗,以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗,可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產,以及精準溝通目標客群,更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域,方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊,無論是協助不動產開發商規劃商用地產,還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的,都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示:「透過平台,我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度,加快決策與動工,搶先掌握市場商機,更重要的是,當市場環境、政治決策快速變動,我們都能即時更新分析,而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場,讓效益發揮最大價值。」

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希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

在潛在客戶名單方面,希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等,預判企業於商用空間的需求,深度解析市場,獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單,在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援,真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效,更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統,提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務,幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇,同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展;此外,也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台,希睿將致力提供最具科技力的代銷服務,打造生態體系共贏的市場新標準。

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左起,希睿創新置業協理楊彥宏、副總經理黃士芳、總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

方睿科技:https://www.funraise.com.tw/

希睿創新置業:https://www.facebook.com/ONERAISE

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