電商業者要擴大市占率,先抓緊客戶的漏斗與啞鈴
電商業者要擴大市占率,先抓緊客戶的漏斗與啞鈴

線上購物在中國大陸越趨成熟,在剛過去的雙十一,天貓單日交易總額創下1,207億元人民幣(約5,768億元新台幣),足以證明網購在中國市場有多龐大。

市場規模日益增長的同時,競爭也愈來愈激烈。當新冒起的電商開始吸納市場顧客,原有的電商為了保持市場占有率,亦會想辦法保留原有的客戶,以及增加客戶。

根據中商商業研究所的報告,現在中國網購滲透率由2015年的60%,增加至2016年的64%,估計到2020年更會達至76.6%。除了吸引顧客到網站之外,由於競爭對手眾多,客戶可以比較不同電商的產品價格、用戶體驗、客戶服務及物流速度,因此這些都是電商增加訂單轉換率的重要因素。

不少市場行銷人員形容獲取新客戶的過程有如漏斗的形狀。以電子商務為例,透過媒體及渠道的投放,由闊至窄讓品牌曝光吸引大量新客群的注意,然後首次到訪網站瀏覽,再由retargeting(追蹤用戶再行銷)吸引用戶再次到網站,得以完成首次購物。

從數位分析的角度而言,分析人員可以利用Google Analytics或Omniture等分析工具建構「轉化漏斗」(Conversion funnel),分析各種流量數據如:訪客人數、加入購物車比例及轉換率等,了解客戶在不同階段的流失情形而進行優化。

分析人員更可以根據留存率(Repeated visit rate)了解不同渠道帶來的客戶再次到訪網站的機會,以優化投放資源,增加訪客首次購物的機會。

保存客戶就像啞鈴一樣

如果獲取新客是漏斗的話,我認為保存客戶(Customer retention)的過程就是啞鈴了。啞鈴的一端是首次購物的新客戶,而另一端則是長期光顧的忠實客戶,連接兩端的中軸就是關鍵的客戶關係管理(CRM)。

分析人員可以利用客層行為的分類計畫市場策略,其中最普遍使用的客戶分類模型是RFM,即憑著購物歷史,以最近購買時間、購買次數及購買金額去把客戶分類。透過這三個維度的組合,可以變化出不同的客群來分析及匹配相對應的市場策略。

例如,市場部想促使近期首次下單的客戶作多次購物,以RFM模型去定義,即最近購買時間為近期,而購買次數為一次的客戶。行銷人員可以訂定為這些客群連續多週的優惠組合,以增加他們光顧的次數。

如果想派發贈品吸引他們,礙於考慮成本效益,我們更可選擇購買金額是高消費的客戶來派發,以免派發太多赠品,卻承擔低回報的風險。

就如以上的例子,傳統市場行銷人員透過RFM模型建構客群和策略,然後通過DM、email及SMS的方式接觸客戶。

近年來,隨著數位分析技術的普及發展,分析人員亦可根據客戶的瀏覽行為,得知客戶曾經在網站瀏覧過的產品,配以App推送訊息,直接推介客戶所需的産品,以更個人化的服務增加客戶的歸屬感,把客戶帶到啞鈴的另一端,成為網站的長期客戶。

此外,分析人員還可以混合RFM模型,把客戶的購買歷史數據,配合客戶的產品喜好,形成所謂eRFM的客群來訂定市場策略。例如,客戶想促銷一款限量產品,分析人員可以把曾經瀏覧或購買過該款產品的客戶,再根據RFM模型揀選出當中消費力最高的客戶針對促銷,以獲取最大的投資報酬率(ROI)。 

要累積及抓緊你的客戶,首先由漏斗帶來新客戶,再由啞鈴的一端,透過中軸把客戶帶到啞鈴的另一端,轉化為你的長期客戶吧!

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商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機
商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機

台灣住宅市場過去10年屢創新高,不動產開發商習慣以戶型規劃、坪數配置、生活機能及家庭型態等邏輯銷售商品。然而,隨著住宅不動產買氣降溫、營建成本持續攀升、政策影響加劇,不動產開發商開始將焦點轉向長期被忽略的商用地產市場。

商用地產市場崛起,不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人,決策依據遠比住宅複雜,包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節,如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃,很容易陷入規劃誤區,甚至在完工後才發現市場不買單,甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰,方睿科技除推出商用地產智慧平台,整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告,協助不動產開發商與投資人做出精準決策,更以集團經營的方式,於今(2025)年9月成立希睿創新置業,由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務,幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出:「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家,商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策,如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等,而不是感覺或經驗法則,而這也是方睿科技努力的方向。」

方睿科技
方睿科技執行長吳健宇、希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵,也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持,希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時,常遇到商業空間長期閒置的困境,原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯,希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者,以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴,與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢,以及跟方睿科技進行深度合作有關:

在專業團隊方面,希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗,以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗,可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產,以及精準溝通目標客群,更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域,方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊,無論是協助不動產開發商規劃商用地產,還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的,都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示:「透過平台,我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度,加快決策與動工,搶先掌握市場商機,更重要的是,當市場環境、政治決策快速變動,我們都能即時更新分析,而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場,讓效益發揮最大價值。」

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希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

在潛在客戶名單方面,希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等,預判企業於商用空間的需求,深度解析市場,獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單,在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援,真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效,更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統,提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務,幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇,同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展;此外,也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台,希睿將致力提供最具科技力的代銷服務,打造生態體系共贏的市場新標準。

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左起,希睿創新置業協理楊彥宏、副總經理黃士芳、總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

方睿科技:https://www.funraise.com.tw/

希睿創新置業:https://www.facebook.com/ONERAISE

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