拆解金融新創L Market的不動產擔保P2P模式

最近出現新的金融科技新創L Market，債權商城平台主打附有不動產擔保的 P2P 金融模式，融資利率高不高呢？投資人承擔的風險和融資的機會是什麼？

前陣子有個小小的新聞引起了我的注意，新聞是號稱 Fintech 新創公司的 L Market（債權商城）的成立發表會，該公司主打房地產抵押擔保 P2P 借貸。

引起我注意的並不是商業模式，其實還是發表會上請來了目前在台經院擔任院長的林建甫院長，林院長在我大學那時是台大經濟系的系主任，我是因為院長會願意為這家廠商站台而感到好奇，因此花了點時間研究。

如前面所說，L Market 是一種附有不動產擔保的 P2P 金融模式，債權商城平台把借款人的債權切細分散到每個願意投注資金的「投資人」，宣稱最小投資額是 1 萬元台幣，意即只要願意承擔風險，人人都拿得出區區一萬塊進行投資，而且可以獲得比銀行定存高好幾倍的報酬。

而且借款人提供房地產抵押，借款人一旦違約，立即進入拍賣程序，拍賣所得的價金則可用於償還投資人所投入的資金。金流都交由第三方支付公司辦理，來源、去路皆清楚，債權、合約等，都交由律師託管，姑且不論承接金流的第三方支付公司、律師公信力與資質如何，至少是個交易風險控管相對安全的模式。

目前 L Market 上只有兩個標的案件可供投資，金額分別為 350 萬及 500 萬台幣，擔保的不動產都位在新北市板橋區，宣告的年化報酬率分別為 7％與 8％，天期都是 2 個月多幾天。是說新品上市的前幾個案子長相通常不會太難看，以免嚇跑有意願投資的客戶。

觀察1：標的案件內容

首先看標的案件的內容，以網站上宣告的擔保物坪數，以及用目前板橋的房價來估算，借款 350 萬或是 500 萬都不到房價的一半，不太可能是購屋貸款，借款人要為了這麼小筆的金額冒上房屋被強制法拍的風險，可以推測這些物件多半是二順位抵押融資。

換句話說，假使進入法拍，債權清償的順位為何？以及拍賣所得在清償了第一順位之後是否還足夠清償第二順位的借款？是投資人要注意的地方。

觀察2：年化報酬率

其次是年化報酬率 7％至8％，以現今房貸利率大約 2％左右來看，這樣的報酬率確實高得不像話，畢竟投資人的報酬率來自借款人支付的利息，也著實讓人懷疑借款人如果願意支付高於一般房貸市場利率甚多的價格，是否也意味著違約風險也高？

事實上， L Market 網站上宣告的是「年化」報酬率，以產品天期約 2 個月簡單計算，則是月息 0.6％~0.67％之間（以 7％或 8％直接除以 12 計算）。用民間借貸利率的口語來說，就是月息不到一分利，借款人借得這筆錢之後，能在 2 個月之內想辦法增值 2％以上，就足夠支付投資人要的報酬。

（上面的試算是為了簡化，所以用直接相除計算月利率，用複利計算相去不會太遠。）

這樣的融資利率高不高呢？中央銀行有公告所謂的「民間借貸利率」，雖然央行已經一年多沒更新了，不過從統計表中，民間借貸利率平均數大約是 2％上下（月息 2 分），也就是年利率 24％左右。

請別忘了，主管機關的這類統計往往與民間實際借貸利率相比，是保守又偏低的。意思是說，不考慮一個借款人在這個融資平台上所要付出的手續費、信託費、金流處理費......等，年利率 7％至8％相較其他民間融資利率來說，仍然是很佛心的低價。

網站上沒公告費用怎麼計算，我們先假設是 0 吧。融資所得到的錢是扣掉利息後撥入，還是不扣利息撥入，對實質利率影響差異其實已經可以忽略不算。

但是以中國大陸 P2P 網貸的經驗，網貸平台向借款人收取的實質利費率（利率加上費用），年化之後都遠遠超過台灣民法所設定重利罪的上限（年息 20％），否則平台自己都難以生存。

介於銀行與民間借貸之間的借貸方式

能上Facebook的人，可能很難理解那些借不到錢的人，以及那些銀行不知道該怎麼把錢借給他們的人，為什麼願意借這麼貴的錢。他們通常願意拿出身邊的資產作為擔保，換取（融資）一些現金出來。

這種通常被銀行稱之為「當鋪」的生意，意即違反銀行授信教條（授信 5P）的融資業務—資金用途不明（你怎麼知道他借錢去付醫藥費還是炒股？）、還款來源不明（難不成每個案子都要拍賣資產？），銀行往往核貸困難，因此，通常就只好走民間借貸的管道。

我個人無意貶低當鋪業者的意思，市場區隔有所不同。但也請各位看官不要以為只有窮人會去當鋪，有錢人跑當鋪、到銀行抵押資產做當鋪生意的也不在少數。

因此，其實這個平台是個介於銀行管道與民間融資之間的區隔市場，收取的利率比銀行高，但卻比一般的民間融資低（應該吧？）。 我個人無法針對這樣的商品做出任何的推薦或是否定，市場應該是要更多元開放的，讓多一點業者試試不同的模式絕對不是壞事。

最後，投資人為什麼可以獲得高於銀行定存的報酬，是因為投資人額外承擔了借款人違約的風險。金融體系若是透過銀行發放融資的話，是由銀行承擔授信違約的風險，存戶通常不需要承擔授信戶違約所造成的損失。

P2P 借貸平台把利潤留了一部分給投資人，也把承擔風險的責任轉嫁給投資人，想投資的話，還是得衡量自己願不願意承擔投資本金的損失。

本文經作者同意轉載自Data Su。

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從紙本、LINE到數據，先把現場經驗留下來

目前宜展一年處理數千噸蔬果、服務超過120家企業客戶，業務涵蓋採購、截切、清洗、包裝與配送。林佑澤觀察，農產加工的關鍵經驗往往掌握在資深員工手中：該買多少菜、原料損耗多少、訂單增加又該安排多少人力，都仰賴現場判斷。

「主要就是把人的經驗變成數據。」林佑澤說。過去客戶透過LINE或紙本下單，現場靠人工整理訂單、對照不同客戶的加工規格；如今宜展利用AI辨識訂單內容並匯入ERP，再依客戶、品項與規格進行標籤化派工。製程則透過QR Code記錄原料投入量與成品產出量，逐步掌握各環節的加工損耗。

接下來是整理現場的判斷依據。林佑澤透過與資深員工對談，了解採購、派工與品管的作業方式，再利用AI協助找出規則、建立SOP。AI整理出的流程仍須由現場人員逐項確認、修正，才能實際執行。

品質管理也在持續改善。傳統金屬檢測器難以辨識菜蟲、橡皮筋等非金屬異物，宜展正與技術夥伴規劃導入AI影像辨識，輔助產線末端檢查。林佑澤表示，每批農產品品質不同，比起單看良率，他更重視客訴是否減少。隨著訂單與製程資訊逐步累積，宜展也希望進一步建立需求預測、採購建議與生產排程模型，減少營運對資深員工個人經驗的依賴。

不只把菜切好，乾燥加工尋找第二成長曲線

除了改善截切本業，宜展也開始發展乾燥加工。學校團膳在寒暑假面臨需求波動，生鮮蔬果則有保存期限短、價格易受產季影響等限制。林佑澤希望藉由乾燥技術延長農產品保存期限，開拓附加價值更高的加工業務。

不過，乾燥同樣有依賴經驗的問題。傳統做法是太乾就降低溫度、縮短時間，不夠乾就反向調整。每批原料的水分與成熟度不同，反覆試做不僅增加成本，也難以維持品質一致。「品質目標沒有設定的話，前面的製程參數就不知道怎麼調整。」林佑澤將過去研發車用面板的思維帶進農產加工：先決定產品希望達到的口感、含水率與水活性，再回頭檢視原料成熟度、截切厚度及乾燥參數等條件。

團隊進一步結合不同乾燥技術、自行改造設備，並接洽桃園的設備業者合作。林佑澤曾比較其他地區的設備，最後選擇設備構造、乾燥均勻度與可靠度較符合需求的桃園業者。宜展也持續累積製程參數，希望未來透過AI找出適合不同原料的乾燥曲線，減少反覆試做。

「我們主要還是要做代工，想要做一個功能性的原料平台。」林佑澤說，果乾目前更像是展示技術能力的產品，未來希望將服務延伸至辛香料、中藥材、太空食品、超級蔬菜及寵物食品等領域。現階段宜展主要營收仍來自蔬果截切本業，乾燥事業尚未形成主要收入。未來若能建立穩定的乾燥製程與代工能力，宜展便有機會從既有蔬果供應鏈，切入附加價值更高的食品原料市場。

從彰化走向桃園，驗證營運方法能否跨區複製

隨著加工流程逐步數位化，宜展也開始思考，這套管理方法能否帶到彰化以外的場域。

參與桃園市政府青年事務局天際線加速器及Meet桃園＋後，宜展擴大與桃園產業生態系的連結。林佑澤提到，天際線協助邀集不同局處了解團隊需求，並提供資源媒合機會。宜展也開始與桃園市農會及在地農民合作，增加北部原料來源。這項合作不只拓展了供應來源，更成為宜展因應極端天候、穩定供貨的重要助力。林佑澤回憶，先前中南部連日降雨，蔬菜供應受到影響，宜展便從北部調度蔬菜，以不同產區互相支援，降低天候對供貨的衝擊。此外，團隊也透過天際線資源，獲得參與日本國際伴手禮設計競賽的輔導，並成功榮獲金賞獎肯定，除了展現產品的創新與設計實力，也為宜展拓展海外市場、提升國際能見度創造更多機會。

下一步，宜展規劃以桃園大溪作為第二個驗證場域，將彰化累積的資料、SOP與加工管理經驗，轉化為可複製、可優化的營運管理模式，帶到不同產地、供應鏈及人員條件下驗證。林佑澤指出，未來若要跨區域擴張，不可能每到一個新地方，就把原有團隊整批搬過去。因此，宜展希望將資深員工的實務經驗，轉化為標準化流程與數據模型，結合AI進行生產排程、資源配置及營運決策，讓新場域能依據當地條件快速調整，降低對特定人員經驗的依賴。

從彰化到桃園，宜展接下來要驗證的，是這套從傳統農產加工現場整理出來的管理方法，是能夠跨區域複製、快速部署並持續優化的農產加工營運系統。長期目標是降低新場域的建置成本與管理複雜度，提升擴張效率，讓傳統農產加工業具備規模化發展的能力。