電商南向如何接地氣?蝦皮教戰守則:與買家聊天最重要
電商南向如何接地氣?蝦皮教戰守則:與買家聊天最重要

網購時你在意的是性價比、活動檔次、免運費或折扣?同樣的法則是否適用於電商市場崛起的東南亞? SEA集團今(22)日發布《印馬泰消費者網購行為洞察報告》,指出要打入東南亞市場,最重要是「互動」。

以互動為核心,《印馬泰消費者網購行為洞察報告》點出東南亞電商的三大趨勢:娛樂、體驗、女力。人口有6.5億的東南亞6國,平均年齡小於30 歲,電商整體環境較年輕,比起一板一眼的交易,有「人味」的互動才能抓住消費者,蝦皮首席營運長馮時欽表示,東南亞買家喜歡跟賣家建立關係,「互動才能帶來交易」。

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蝦皮首席營運長馮時欽表示,東南亞買家喜歡跟賣家建立關係,「互動才能帶來交易」。
圖/ 蔡仁譯 攝影

攻下東南亞,關係「麻吉」很重要

台灣與東南亞風土民情不同,什麼樣的互動才奏效?台灣買家習慣針對產品發問,較具目的性;東南亞買家卻喜歡跟賣閒話家常,SEA集團首席經濟學家Santitarn Sathirathai以妻子的購物經驗為例,他指出太太最後買了一件顏色不喜歡的衣服,最主要原因是跟賣家聊得愉快,賣家「有問必答」。

買賣雙方的互動,成為交易成功很重要的關鍵,在東南亞市場深耕多年的蝦皮,使出十八般武藝,不放過任何成交機會。以印尼、泰國、馬來西亞市場為例,第一招就是娛樂,將購物體驗「遊戲化」(Gamification),像是推出直播猜謎「Shopee quiz」,使用者猜對能獲得代幣抵消費,近一步深化對蝦皮的黏著度。

東南亞許多城市上下班交通擁擠混亂,「殺時間」的服務是吸引消費者有很利的手段,「消費者停留時間越久,開支的可能越大。」Santitarn Sathirathai表示,每天在蝦皮停留超過一小時的用戶,比停留不到15分鐘的,交易金額多出2倍。

其次優化使用者的「體驗」,能延長用戶的生命週期價值,蝦皮指出有66%的訂單,是透過「聊聊」的功能促成,賣家回應得越積極,買家黏著度越高,最熱門的前千大賣家回應訊息的等待時間,都不超過6小時。

第三個趨勢,則是年輕女性為消費主力。蝦皮指出35歲以下的女性是消費大宗,而且在購物平台停留時間明顯多於男性,在印尼,停留超過一小時有一半是女性,在泰國每天使用「聊聊」交談超過85則訊息的,超過一半也是女性。高密度的交談,讓女性的訂單量比男性還多出20%至40%,甚至在3C產品,也是女性買得多。

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SEA集團首席經濟學家Santitarn Sathirathai指出,台灣電商要做東南亞生意,在地化十分重要。
圖/ 蔡仁譯 攝影

MIT商品切中需求,「在地化」才能成功南向

抓緊三大趨勢,是否就能在握有人口紅利的東南亞市場無往不利?Santitarn Sathirathai喊出,「Localization、Localization、Localization」強調在地化的重要,因為東南亞每個國家語言、習慣、信仰都不同,很難用一個模板套用,馮時欽指出不僅聘用當地員工約一萬人,也針對東南亞7國推出7個App,以符合當地使用習慣,並串接當地的金物流。

Santitarn Sathirathai推薦泰國、馬來西亞、印尼最適合當作進入東南亞市場的起點。因為這三個國家的GDP僅次於新加坡與汶萊,泰國政府大力支持電商發展,支付與物流等基礎建設也夠成熟;馬來西亞則是熟悉台灣文化,且有一半人口為華人,MIT商品非常吃得開;印尼則是有最大的人口紅利,預計2025年將成為東南亞最大的市場,交易量可能會超過總體的一半,目前零售的基礎建設尚未開發完全,對電商需求十分龐大。

馮時欽表示,這些市場中「嬰幼兒用品」、「3C電子」和「保健美容」等商品需求最強勁,而在健康意識抬頭與收入提升之下,保健美容商品過去一年,在印馬泰三國成長速度最快,特別是彩妝品在印尼成長超過50%。三大商品台灣皆有優勢,但馮時欽指出,最重要的還是在地化,找到當地對的夥伴,順應當地風土民情,MIT才有辦法成功南向。

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從 Raise Day 出發,方睿科技如何打造商用地產的 AI 企業服務生態系?
從 Raise Day 出發,方睿科技如何打造商用地產的 AI 企業服務生態系?

AI 與數據正快速落地至各行各業,從製造、金融、電信、醫療到零售,應用速度不斷加快。但在每年交易規模至少新台幣 1900 億元的商用地產領域,卻長期受到數據破碎且不透明的限制,只能仰賴人力蒐集資訊,再憑直覺和經驗去解讀資訊、做出決策,使 AI 潛在價值難以真正發揮。為回應產業轉型的核心痛點,方睿科技首度舉辦「商用地產生態系年會 2026 Raise Day」,以開放式平台為核心,串聯專業地產服務商、空間相關企業服務商、產業專業人士等多元角色,勾勒出 B2B 企業服務生態系的全貌,希望能透過科技促進數據流動,為商用地產企業協作模式開啟新的可能性。

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方睿科技首度舉辦 2026 Raise Day,以開放式平台為核心串聯多元角色,推動商用地產邁向產業共好的新階段。
圖/ 數位時代

方睿科技雙軌策略,讓 AI 成為商用地產的決策引擎

方睿科技創辦人暨執行長吳健宇指出,在 AI 時代,人應該專注於「最有價值」的工作;然而在商用地產業中,專業人士卻有約 70% 的時間耗費在資料蒐集與整理上,真正用於判斷與決策的時間僅約 10%。方睿科技希望翻轉這樣的時間分配,讓人力從低價值的資料處理中解放,將更多心力投入在判斷、溝通與決策等創造價值的商業活動。

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方睿科技創辦人暨執行長 吳健宇
圖/ 數位時代

為此,方睿科技提出兩條實踐路徑。第一條是建構出具備完整性、易用性與進化性的商用地產智慧平台,運用 AI 技術,將過去產業中破碎、非結構化的資料,重塑為可被運算、可驗證的標準化數據,並結合圖表與互動式介面,讓使用者能夠快速得到完整市場資訊,實現「用戶即專家」的目標。

第二條則是推動生態系聯盟,將不動產視為企業服務的核心載體,串聯設計、家具、搬遷、清潔等多元服務夥伴,使空間不再只是靜態標的,而是承載案例、服務與數據回饋的生態系節點。透過生態系夥伴累積的實務資料與服務紀錄,平台得以發展「資料即推薦」模式,推動商用地產從單點交易,邁向可擴張的 B2B 服務網絡。

獨創「資料飛輪」機制,實現用戶即專家目標

在 AI 模型日益普及的當下,真正的競爭關鍵已不在模型本身,而是能否有效率地收集資料、提高資料品質,並將其與實際決策流程緊密結合。為此,方睿科技獨家設計出一個由「資料收集、資料精煉、專家把關、決策反饋」組成的資料飛輪,回應商用地產長期面臨的資料破碎與決策效率低落問題,成為方睿科技實踐願景的第一條路徑。

方睿科技技術長郭彥良進一步說明,資料飛輪機制的運作架構。首先在資料收集階段,必須系統性蒐集公開資料、內部檔案與報告,並透過 AI 協作將圖片等非結構化資訊轉換為可用的結構化數據。接著進入資料精煉,透過資料清洗與實體對齊,將原始資訊從單純的可閱讀升級為可比較、可推論的決策依據。第三步專家把關,則引入不動產專家進行校正與產業判讀,補上模型難以理解的規則與慣例,確保關鍵數據的正確性。最後的決策反饋階段,藉由收集使用者提問與行為,檢視現有資料是否足夠精準,再回到專家校正與補齊流程,使整個系統能隨使用頻率提升而持續進化。

在資料飛輪的運作基礎上,方睿科技正積極研發商用地產智慧平台 PickPeak。郭彥良表示,PickPeak 並非單純的物件搜尋工具,而是結合深度資料與 AI 的決策輔助平台。使用者可透過自然語言互動,提出人數、預算、區位、產業屬性等多重條件,再由系統動態生成可比較、可驗證的選址方案,真正將 AI 從「回答問題的工具」,轉化為「陪伴決策的數位專家」。

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方睿科技技術長 郭彥良
圖/ 數位時代

創新 Data to win 模式,讓 AI 深入商用地產各階段決策流程

不過,單靠數據整合與 AI 應用仍不足以支撐產業全面升級,因此,方睿科技提出的第二條路就是,推動產業生態系聯盟,整合商用地產市場上不同角色的數據,讓 AI 能夠真正成為商用地產決策時的智慧引擎。

方睿科技不動產知識創新中心總監曾凡綱指出,目前在企業、房東或物業主與各類服務供應商之間,缺乏有效的整合機制,導致企業在選址與空間規劃過程中,難以快速找到真正合適的服務與解決方案,形成明顯的產業斷點。

為解決這些斷點,方睿科技提出「Data to win」模式,以資料取代傳統「Pay to win(付費買廣告)」思維,讓真正具備經驗與實績的服務夥伴,在適當的決策節點被看見。

曾凡綱說明,在廣告投放效益越來越低的情況下,企業服務商面臨的問題已不只是「如何曝光」,而是「如何在對的地方被看見」,這將是未來的市場勝出指標;而 Data to win 正好可以協助企業服務商建立此能力,方睿科技將生態系夥伴所擁有的案例、服務紀錄與產業知識等資料,經過去識別化與結構化處理後,再嵌入企業決策流程中,讓推薦不再來自廣告投放,而是真實、可被驗證的使用經驗,透過這樣的機制,不僅提升企業決策的準確度,也能同步放大生態系夥伴在合作中的實質價值。

舉例來說,方睿科技整合辦公傢俱夥伴 Backbone 班朋實業長期累積的辦公室規劃案例與平面圖資料,讓企業在選址階段,就能同步評估空間規劃方案,加速決策流程。又如,整合出行服務夥伴 USPACE 悠勢科技的服務資料,並呈現在地圖上,協助企業評估辦公據點的交通便利性,優化員工日常通勤與出行體驗。此外,平台也可整合大樓的 ESG 認證、公共設施與服務層資訊,協助企業快速篩選符合需求的辦公大樓,提升進駐媒合效率。

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方睿科技不動產知識創新中心總監 曾凡綱
圖/ 數位時代

「Raise Day 只是這場變革的起點。」吳健宇強調,方睿科技已經透過投資與合夥模式,將布局延伸至專業地產服務與空間經營領域,至今旗下已有商用不動產仲介、顧問與估價等專業服務的宇豐睿星,以及聚焦商用地產代銷市場的希睿創新置業。透過直接參與第一線實務運作,方睿得以更深入理解產業真實痛點,讓科技不只是工具,而能真正回應實際決策與服務需求。

此外,方睿科技未來也將持續擴大「商用地產 x 企業服務生態系」聯盟,目前包括 Backbone、USPACE、IKEA For Business、潔客幫等企業服務夥伴已率先加入;接下來,方睿科技將邀請更多擁有關鍵數據與專業能力的企業服務商加入,讓數據在安全、可控的前提下流動,進一步釋放商用地產在選址、營運與企業服務等全生命週期中的結構性價值,為產業轉型啟動下一個關鍵階段。

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右起方睿科技共同創辦人暨營運長陳致瑋、USPACE悠勢科技共同創辦人暨執行長宋捷仁 、Backbone班朋實業創辦人暨執行長廖家葳,透過企業服務生態系合作共同為產業啟動下一個關鍵階段。
圖/ 數位時代

方睿科技官網: https://www.funraise.com.tw

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