餐飲創業前衝動的代價──你確定「料理」好簽約、租屋跟街訪鄰居的雞毛蒜皮事了嗎?

2019.09.25 by
黃沛聲
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創投律師,現任立勤國際法律事務所主持律師,齊威資本執行董事。熱愛創設新企業,參與落實多數台灣創業項目。常擔任加速器股權結構、募資、併購、商業策略導師。

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餐飲創業的挑戰從「尋找店面」就已經開始,場地承租、簽訂契約的眉眉角角,有哪些應該注意?

Kent是我老朋友了,原本是一間日式高級炸串料亭的二廚,自行創業的念頭想了很久,前陣子他興沖沖來找我,說在逛師大夜市時看到一個三角窗1樓金店面要出租,人流、地點都完美。我知道他雖然手藝超群,但個性衝動又浪漫,勸他多想想財務與客源規劃,然後再幫他盤算。

沒想到他隔週竟然跟我說,到場看過二次後已經「把握機會」下了10萬元訂金給仲介。接著約好熟識工班付了30%裝潢款,規劃裝修成原木風格日式料亭,設計了復古風的燈籠招牌,且為了避免油煙擾客擾鄰,也下單採購了高級靜電除油煙系統。沒想到裝修工班才剛進場,建管處就接到1999檢舉,到場開單通知當場僅有一半面積合法,其他屬於陽台外推違建區域,不能作為商業使用。工班在現場也不知要進還是要退,他來請我幫忙看看有沒有認識的人可以疏通。

這樣的案例不在少數,

餐廳創業者需要面對的挑戰從「開張前」就開始了,由於餐飲本質上是提供「消費者」當場飲食的服務,「實體場地」 就是必要元素,通常也是預算表中成本比例最高的一項,因此場地承租絕對是創業者的第一考驗

「場地」 是開實體餐廳的必要元素,通常也是在預算表中成本比例最高的一項。
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做為創業顧問,我建議以下幾個關鍵在簽場地租約前務必注意:

千萬別買「文具店版租約」跟房東簽約

文具店版本的租約,幾乎所有條款都是「針對簡單住家使用」、且「站在保護房東立場」撰擬的,創業者若是只貪方便,直接會讓自己落入不利地位,無異自殘。其中幾個條款「承租人應自行負擔租金收入稅賦」、「賠償金逕受強制執行特約」、「涉訟律師費由承租人負擔」特別不合理,根本不該簽。而「約定回復原狀」「賠償倍數房租作為遲延遷出的違約金」等等條款,通常也是餐飲收店時的爭議重點,若是房東沒有堅持,承租人根本沒必要提出來綁死自己。

總的來說,餐飲創業者寧願自己手寫一張租約,只約定每月房租,都遠比文具店版來得更有利!

重點:簽定租約前務必確認「現場使用執照」

每個場地建物登記都有使用執照,以及是否登記供商業使用。若要經營事業就必須變更建物用途,並將目前營業項目(例如餐飲)登錄於執照上:根據建築法第74條,攜帶原本的使用執照或副本、建築物變更用途說明書與變更用途後的結構計算書、室內裝修圖、設備圖等,就能前往地方政府的主管機關變更。

然而要注意的是,有些地區本身在都市計畫法中有限制,也就是此地就只能是住宅或是某些使用項目,如果你經營的是超出這些限制的項目,就無法申請變更,因此在租下建物前,還是要詳細考量,弄個清楚!

有客戶朋友曾一時衝動,路過外觀不錯的店面,便任意簽約租下,此時房仲及房東通常的話術都是:「鄰居多溝通就好、過去都這樣使用沒問題呀」來應付,不過餐飲創業者應該心裡明白的是,房仲提供的租約版本中總是會有類似「本建物現況承租,承租人應自行釐清使用需求」條款,而且老實說預定的營業項目本來就是創業者自己才清楚的事,房仲或房東不可能了解營運細節。因此若簽約前創業者沒有自行釐清使用權限,簽約後發現不能用,在合約上房東、房仲其實沒有任何責任。

創業者往往在付了押金、裝潢的訂金後,經由(鄰居舉報)工務局人員到場開單時,才發現現場其實不能供餐飲場地使用。此時尚未開店卻馬上面臨前有政府及鄰居的1999照三餐拜訪開單,後有房東、裝潢包商不退押金訂金的窘境,一次碰壁就賠掉開店預算的半數!此點已有太多前人血淚借鑒,想創業時千萬當心!

若是能夠在租約上簡單寫上 「房東明瞭且保證承租戶承租本場地可供作為餐廳油炸飲食使用」 之類的字眼,這樣若是未來有所爭議,則退租解約時房東除押定金當然要退還之外,所導致的裝潢支出損失也都可以要求賠償。

「外牆」是管委會的權限:若要懸掛店面招牌不是房東說了算

事實上,建物外牆是維持大樓外觀的整體構造,不是給個別住戶單獨使用,應該屬於全體住戶共有,因此房東不能因為是自己住家外牆就出租。縱使房東表示承租人可以租用安裝招牌,其實也是無效的,任何一個租戶或是管委會,都可以訴請拆除。

創業者應該專注營運,避免雜事干擾

就Kent的例子來說,找人疏通不是解決之道,重點在於欠缺完整考慮導致後患無窮。雖然違建區域也不是不能使用,但終究是違規使用,一旦發生後就永遠存在,可能創業者日日夜夜都要處理,相對困擾。若要放棄或搬遷,則裝潢等固定成本便全數付諸流水,這對創業者會是非常沈重的打擊。

創業首要關鍵是專注所有心力在營運本身的成長發展,事前規劃詳細,排除所有干擾營運的細節,絕對是成功的第一步。

責任編輯:陳建鈞

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