冷了很久的房地產市場,今年開始熱鬧滾滾,
從北二高竹北交流道進入竹北市區,沿著光明六路東一段往西,房屋廣告看板與旗幟幾乎把道路淹沒,短短不到1.5公里路程,各式房屋預售案便多達四十多件。「已經有10年沒有看過新竹房地產市場如此瘋狂了,」力霸房屋協理田大權形容。
因為地處高鐵六家車站特定區與台大、台科大新校區預定地,再加上鄰近新竹科學園區等各項優勢,使得竹北地區從今年起房屋價格已經飆漲15%,建商、仲介業者相繼進駐,使得竹北市從純樸客家小鎮搖身變成房地產市場一級戰區。
在高漲的市場氣氛下,許多投資人或自用住戶型的消費者,不免感到心動,現在是進場購屋的時機嗎?先看一些數字。
**現象1:
「三低」利誘,進場時機特優
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根據內政部建築研究所公布《台灣購屋需求動向季報》顯示,在今年第三季購屋目的調查中,不論是已經購屋者或是還在觀望的潛在購屋者,以首次購屋自住為目的的比重仍高達50%。其次為換屋自住,而以投資為目的比重卻提高到到20.1%,而其中購買第二屋者,也從前去年第二季的5%增加11.5%,相對幅度增加最大。
對於近期房價看法,認為房價會上漲的人也高達40.5%,遠高於看跌者的15.3%。投資需求增加與對房價信心增強,讓過去三年始終「看空」房地產景氣的政大台灣房地產研究中心主任張金鍔教授鬆口,「房地產景氣明顯復甦,有助推升房價上漲。」
在貸款利率低、房屋總價低、土地增值稅率低形成「三低」誘因催化下,讓許多人於房地產市場躍躍欲試,房地產業者也幾乎一致認為「現在是最好的進場時機」,「因為最壞的時後已經過去,」信義房屋不動產企畫室協理張欣民指出。
**現象2:
數據支撐,房價上漲有望
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但是買氣是否真的等於景氣?
在房地產業擁有14年經驗、看過房價大起大落的永慶房屋副總經理鄭明嬌認為,「從現在到明年第一季,房價應該都還有支撐,」鄭明嬌進一步分析,現在銀行貸款成數多高達八至九成,顯示銀行對於擔保品價值的信心不墜;法拍屋去化速度快,業者粗估銀行將手中不良資產移轉給AMC公司後,銀拍屋明年恐將絕跡。
此外,受到前兩年不景氣影響,建商對新成屋數量大幅縮減,去年新成屋全省只有兩萬多戶,是民國78年新成屋數量的十分之一,因此目前市場上成屋商品的供給小於需求,而農曆年前又是中國人購屋的旺季,因此預計熱門地段的房價都還有小幅上漲空間。
**現象3:
租不如買,購屋族年輕化
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今年不動產市場另一值得關注的現象:「低總價,小坪數」大熱門。根據力霸房屋統計,今年1至10月份,台北市套房產品成交量便高達3800戶,在明年農曆年底前,預估還有1500戶的套房會交屋,田大權指出,「台北市一年有近五千戶套房商品,這也是近十年來頭一遭」,
低總價的房屋因為自付額低、貸款利率低,讓許多民眾可以輕易達成購屋夢想。以現階段優惠貸款利率僅有2.3%計算,總價320萬元的房屋,自備款只要32萬,銀行貸款前三年寬限期只還利息不用還本金,月付額不到一萬元,比起在台北市精華地段套房的租金還要便宜,「租不如買」的情況下吸引許多年輕購屋者。而此類商品也成為保守穩健型投資人的最愛,將定存資金解約投入房市,享受「買來租都划算的報酬率」。
對於有意願購屋而正在觀望的投資人而言,在進行購屋決策前,還是必須以個人的需求為主,才不被市場買氣沖昏頭,因為「目前的買氣只反映在單一面向上」,張欣民提醒,今年的不動產市場上,只有住宅類商品買氣暢旺,而商用不動產,例如辦公室與廠辦等等,不但供過於求,價格持續下跌,業者甚至悲觀地認為,台北一○一大樓一旦完全完工,預計將釋出上萬坪的商用辦公室面積,將重挫大台北地區的商用住宅的資金行情。
「房地產市場經過長期重挫,已經逐漸趨於保守理性,賺取暴利的時代已經過去,」張欣民認為有意購屋者應該要避開房價已經飆漲的區域,千萬別跟著投機客盲目炒作。買屋是要住一輩子,購屋不必急於一時,若真要投入房地產市場,不妨先多做功課多比較。
