流量金礦，你要鑽對才能挖！用GA洞悉消費者數位軌跡，讓品牌行銷更有效|數位時代 BusinessNext

分析GA四大步驟定義、部署、分析和應用

事實上，要品牌和商家開設GA帳戶、埋代碼都不是難事，難的是產生數據後該如何解讀。CloudAD數據顧問張簡建呈Bruce指出，定義、部署、分析和應用，是分析GA數據的四大步驟，「這四個步驟適用於所有版本的GA。」

首先，「定義」階段包括釐清網站類型、定義行銷目標和制定測量表。網站通常可分為四種，有具備品牌宣傳、發布公告、活動宣傳等功能的品牌網站，提供線上購買流程和金流的電商網站，時常更新、發布訊息、新聞等內容的內容網站，以及企業對企業間形象宣傳、具備線上留單系統、撥打電話和網站聯繫等資訊的B2B網站，「唯有清楚網站類型後，才有辦法制定分析項目和埋設不一樣的代碼，」Bruce強調。

定義行銷目標，顧名思義是設定品牌要達到的行銷目的。從行銷漏斗來看，包括提升品牌認知、找到對產品有需求的消費者，以及讓消費者採取最有價值的轉換動作等三種不同目標。至於制定測量表，則是將行銷目標、分析目的和對應維度一一列出，方便隨時釐清初衷。

開設GA帳戶和正確埋設代碼為「部署」階段的主要工作，埋好代碼、取得各項數據後，便進入最重要的「分析」環節。

妥善埋好全域網站代碼就能分析客源與客群

打開GA後台，會發現有「即時」、「目標對象」、「客戶開發」、「行為」和「轉換」五大報表，Bruce通常會利用「維度」和「指標」剖析報表。維度指的是報表裡使用文字描述資料的樣貌，例如年齡層、性別、興趣等，指標則是量化、以數字呈現的數據，像是使用者比例、工作階段百分比等。Bruce另外指出，只要安裝好全域網站代碼，品牌起碼可以做到客群（目標對象報表）和客源（客戶開發報表）分析。

值得細究的是，五大報表下還有許多子報表，像是「目標對象」中，就包括總覽、客層、興趣、地理區域等子報表，品牌能一一應用。Bruce舉例，如果是全球性的品牌官網，透過子報表「地理區域」的語言、地區等指標，觀察哪個語言的使用者更多、更重要，可以多做相關語系翻譯，以提升使用者體驗。

分析「行為」報表，則能理解訪客在網站裡的互動行為。例如藉由子報表「網站內容」中的「離開網頁」指標，發現許多訪客會在購物車階段關掉網頁，品牌便該細想，是否要針對購物流程做出調整；「網站速度」則能檢視哪些頁面載入速度較久，「根據Google提供的數據，現在人於網路上的瀏覽習慣越來越缺乏耐心，若網頁載入速度超過3秒，便有一半的可能選擇離開。」Bruce建議，首頁做為網站門面，需要有優化的速度，品牌也能據此調整。

「客戶開發」報表則會看到使用者從哪裡來，是直接輸入網址或透過Google搜尋。報表也能串接Google Ads和Search Console的資訊，看出使用者是透過哪些廣告和Google搜尋關鍵字進入網站。

「轉換」可能是所有品牌最在意的報表。擁有電商網站的品牌，能在子報表「電子商務」中觀察訪客的購物、結帳等各種行為，Bruce提到，若品牌發現轉換率不到1％，或許該思考是否要調整行銷目標，從找尋對產品有需求的消費者，改成以宣傳品牌意識為主。

最後，「即時」報表能在一次性事件中發揮效用，例如品牌舉辦了行銷活動，透過即時監測到的數據，能針對隨時做出調整。而詳細分析五大報表後，品牌和商家就能針對自家產品、服務，再結合其他廣告工具像是Google Ads，制定出能實際應用的行銷策略。

GA4可看網路和APP數據釐清跨裝置行為

去年底，Google推出採用全新技術邏輯的Google Analytics 4（GA4），相較過去GA要看網路和APP上的數據，必須各自拆成兩個平台解讀，GA4則據此改善，結合網路和APP，以釐清使用者跨裝置的行為。

但到底該用GA還是GA4？Bruce建議，GA4仍在開發階段，許多GA原有的功能都暫時取消，若品牌只需要經營網頁，可以繼續使用GA，若商家將主力放在APP，那就必須同時運用GA4，「目前GA和GA4的細部功能都有各自的不可取代性，也不會造成網站載入速度的負擔，可以放心使用。」

經營Google我的商家讓品牌在數位世界被看見

除了GA之外，Google我的商家（Google My Business，GMB）也能是品牌、商家的好幫手。過去，實體商家、通路不比線上網站和電商，缺乏數據，但如今一般民眾要外出聚會、和朋友聚餐前，都習慣先上Google Maps查找一番，Bruce解釋，消費者現在很少上官網，反而更常透過Google搜尋資料，只要商家開通GMB，包括電話、營業時間、菜單等資訊，都一覽無遺，商家即使不投廣告，搜尋排序也會出現在首位，而商家能根據民眾的留言、評分等回饋，回頭針對實體商店做更客觀的描述，「GMB就像線下版GA，經營GMB，代表商家在數位世界會更容易被看到。」

科技日新月異，新技術、新方法源源不絕被推出，若品牌善用新工具，再結合第一方與Google數據，衡量成果時將更有效率，也能發揮最大行銷效用。

AI 與數據正快速落地至各行各業，從製造、金融、電信、醫療到零售，應用速度不斷加快。但在每年交易規模至少新台幣 1900 億元的商用地產領域，卻長期受到數據破碎且不透明的限制，只能仰賴人力蒐集資訊，再憑直覺和經驗去解讀資訊、做出決策，使 AI 潛在價值難以真正發揮。為回應產業轉型的核心痛點，方睿科技首度舉辦「商用地產生態系年會 2026 Raise Day」，以開放式平台為核心，串聯專業地產服務商、空間相關企業服務商、產業專業人士等多元角色，勾勒出 B2B 企業服務生態系的全貌，希望能透過科技促進數據流動，為商用地產企業協作模式開啟新的可能性。

方睿科技雙軌策略，讓 AI 成為商用地產的決策引擎

方睿科技創辦人暨執行長吳健宇指出，在 AI 時代，人應該專注於「最有價值」的工作；然而在商用地產業中，專業人士卻有約 70% 的時間耗費在資料蒐集與整理上，真正用於判斷與決策的時間僅約 10%。方睿科技希望翻轉這樣的時間分配，讓人力從低價值的資料處理中解放，將更多心力投入在判斷、溝通與決策等創造價值的商業活動。

為此，方睿科技提出兩條實踐路徑。第一條是建構出具備完整性、易用性與進化性的商用地產智慧平台，運用 AI 技術，將過去產業中破碎、非結構化的資料，重塑為可被運算、可驗證的標準化數據，並結合圖表與互動式介面，讓使用者能夠快速得到完整市場資訊，實現「用戶即專家」的目標。

第二條則是推動生態系聯盟，將不動產視為企業服務的核心載體，串聯設計、家具、搬遷、清潔等多元服務夥伴，使空間不再只是靜態標的，而是承載案例、服務與數據回饋的生態系節點。透過生態系夥伴累積的實務資料與服務紀錄，平台得以發展「資料即推薦」模式，推動商用地產從單點交易，邁向可擴張的 B2B 服務網絡。

獨創「資料飛輪」機制，實現用戶即專家目標

在 AI 模型日益普及的當下，真正的競爭關鍵已不在模型本身，而是能否有效率地收集資料、提高資料品質，並將其與實際決策流程緊密結合。為此，方睿科技獨家設計出一個由「資料收集、資料精煉、專家把關、決策反饋」組成的資料飛輪，回應商用地產長期面臨的資料破碎與決策效率低落問題，成為方睿科技實踐願景的第一條路徑。

方睿科技技術長郭彥良進一步說明，資料飛輪機制的運作架構。首先在資料收集階段，必須系統性蒐集公開資料、內部檔案與報告，並透過 AI 協作將圖片等非結構化資訊轉換為可用的結構化數據。接著進入資料精煉，透過資料清洗與實體對齊，將原始資訊從單純的可閱讀升級為可比較、可推論的決策依據。第三步專家把關，則引入不動產專家進行校正與產業判讀，補上模型難以理解的規則與慣例，確保關鍵數據的正確性。最後的決策反饋階段，藉由收集使用者提問與行為，檢視現有資料是否足夠精準，再回到專家校正與補齊流程，使整個系統能隨使用頻率提升而持續進化。

在資料飛輪的運作基礎上，方睿科技正積極研發商用地產智慧平台 PickPeak。郭彥良表示，PickPeak 並非單純的物件搜尋工具，而是結合深度資料與 AI 的決策輔助平台。使用者可透過自然語言互動，提出人數、預算、區位、產業屬性等多重條件，再由系統動態生成可比較、可驗證的選址方案，真正將 AI 從「回答問題的工具」，轉化為「陪伴決策的數位專家」。

創新 Data to win 模式，讓 AI 深入商用地產各階段決策流程

不過，單靠數據整合與 AI 應用仍不足以支撐產業全面升級，因此，方睿科技提出的第二條路就是，推動產業生態系聯盟，整合商用地產市場上不同角色的數據，讓 AI 能夠真正成為商用地產決策時的智慧引擎。

方睿科技不動產知識創新中心總監曾凡綱指出，目前在企業、房東或物業主與各類服務供應商之間，缺乏有效的整合機制，導致企業在選址與空間規劃過程中，難以快速找到真正合適的服務與解決方案，形成明顯的產業斷點。

為解決這些斷點，方睿科技提出「Data to win」模式，以資料取代傳統「Pay to win（付費買廣告）」思維，讓真正具備經驗與實績的服務夥伴，在適當的決策節點被看見。

曾凡綱說明，在廣告投放效益越來越低的情況下，企業服務商面臨的問題已不只是「如何曝光」，而是「如何在對的地方被看見」，這將是未來的市場勝出指標；而 Data to win 正好可以協助企業服務商建立此能力，方睿科技將生態系夥伴所擁有的案例、服務紀錄與產業知識等資料，經過去識別化與結構化處理後，再嵌入企業決策流程中，讓推薦不再來自廣告投放，而是真實、可被驗證的使用經驗，透過這樣的機制，不僅提升企業決策的準確度，也能同步放大生態系夥伴在合作中的實質價值。

舉例來說，方睿科技整合辦公傢俱夥伴 Backbone 班朋實業長期累積的辦公室規劃案例與平面圖資料，讓企業在選址階段，就能同步評估空間規劃方案，加速決策流程。又如，整合出行服務夥伴 USPACE 悠勢科技的服務資料，並呈現在地圖上，協助企業評估辦公據點的交通便利性，優化員工日常通勤與出行體驗。此外，平台也可整合大樓的 ESG 認證、公共設施與服務層資訊，協助企業快速篩選符合需求的辦公大樓，提升進駐媒合效率。

「Raise Day 只是這場變革的起點。」吳健宇強調，方睿科技已經透過投資與合夥模式，將布局延伸至專業地產服務與空間經營領域，至今旗下已有商用不動產仲介、顧問與估價等專業服務的宇豐睿星，以及聚焦商用地產代銷市場的希睿創新置業。透過直接參與第一線實務運作，方睿得以更深入理解產業真實痛點，讓科技不只是工具，而能真正回應實際決策與服務需求。

此外，方睿科技未來也將持續擴大「商用地產 x 企業服務生態系」聯盟，目前包括 Backbone、USPACE、IKEA For Business、潔客幫等企業服務夥伴已率先加入；接下來，方睿科技將邀請更多擁有關鍵數據與專業能力的企業服務商加入，讓數據在安全、可控的前提下流動，進一步釋放商用地產在選址、營運與企業服務等全生命週期中的結構性價值，為產業轉型啟動下一個關鍵階段。