對於貝殼，2021是個艱難的一年。
3月10日在2021Q4財報電話會議上，貝殼董事長兼CEO彭永東表示2021年是貝殼「充滿挑戰，史無艱難」的一年，這些在財報中反映地尤為明顯。
2021年貝殼全年的淨虧損為5.25億元人民幣，調整後雖然淨利潤為正，達到22.94億元人民幣，但是相比於2020年下降了近60%。
從具體業務來看，貝殼找房2021財年總交易額（GTV）為3.85萬億元，較去年同期成長10.1%。其中，二手房交易的總交易額為2.058萬億元，較去年同期成長6.1%；新房交易的總交易額為1.6萬億元，較去年同期成長16.3%；新興及其他服務的總交易額為1866億元，較去年同期成長6.0%。
2021年貝殼淨收入為808億元人民幣（127億美元），較去年同期成長14.6%。但是相比於2020年成長129%，增速明顯有所下滑。
01市值縮水八成
截至美股3月17日收盤，貝殼最新股價為12.87美元，總市值約154億美元。相較2020年上市後的高點縮水超過八成，是同期除教育培訓巨頭外，跌幅最高的中國概念股公司之一。
2020年8月13日，貝殼找房在紐約證券交易所正式掛牌，發行價為20美元，上市當日股價大漲87.2%，收於37.44美元，公司市值422億美元。上市後幾個月裡貝殼股價一路上漲，最高時接近80美元，市值也超過900億美元。
但進入2021年，地產行業政策開始收緊，加上疫情的反覆、創始人左暉的離世，處境艱難的貝殼10月被爆出大規模裁員，並在12月遭到美國私人投資公司「渾水」做空。
這也導致2021年下半年，貝殼業績大幅下滑。根據財報，2021年第三、四季度貝殼收入下滑，虧損也開始擴大，第三季度和第四季度分別造成了17.65億元和9.3億元的虧損。
2021年第四季度淨收入為178億元人民幣（28億美元），較2020年同期的人民幣227億元下降21.5%。這個下降體現在各個業務方向上。貝殼的業務主要分為三個板塊，分別是現有房屋交易服務，也就是我們俗稱的二手房，新房交易服務和新興行業服務（家裝和家居以及租賃業務）。
2021年四季度，二手房屋交易服務的淨收入為60億元，新房交易服務淨收入為113億元，房屋的總交易量較去年同期減少三成多，其中二手房業務和新房業務的GTV較去年同期降幅分別為39.4%和12.2%。新興服務和其他服務的淨收入為5億元，較去年同期下降21.4%。
02二手屋交易的寒冬
二手屋買賣業務是貝殼的根基，2021年下半年的二手房交易寒冬，是導致貝殼業績下滑的主要原因。
前文提到2021年全年，貝殼二手屋業務GTV較去年同期成長6.1%，淨收入成長4.5%，達到319億元(50億美元)。
但拆分到各個季度，如上圖所示，可以明顯看到2021年下半年，貝殼二手屋業務的GTV和收入出現大幅下降。
貝殼平台二手屋交易總額的下降，主要是受到國內二手屋交易市場大環境遇冷的影響。根據房天下，7-11月代表城市二手住宅月均成交面積為774萬平方米，較上半年下降35.1%，較去年同期下降37.3%，較2019年同期下降12.8%。
但9月底以來，中央多次釋放積極信號，房地產調控政策風向邊際轉暖，多城市信貸環境有所改善。政策作用逐步傳導至市場，11月代表城市二手屋成交量環比小幅回升，但依然沒能恢復到上半年的水平。
總交易金額下降的同時，貝殼平台的二手屋交易貨幣化率卻在不斷提升，從第二季度的1.47%，一路上漲至第四季度的1.69%。
從某種程度上，這似乎印證了去年以來貝殼提高仲介費的傳聞。2021年初，根據媒體報導，貝殼相繼宣佈在鄭州、重慶等城市上調仲介費至3%，而此前這一費率已在上海、深圳、廣州、成都等多個城市實行。
但在2021年7月，一張關於調整仲介費的截圖在網上傳播開來，主要內容是「房產交易仲介費不得超過當地社平工資的3倍」。
以北京舉例，北京的平均工資是1萬1，那麼這個金額上限就在3.3萬。一套500萬元的二手屋，按照北京地區原來2.7%的佣金比例計算，仲介費13.5萬元，兩者差距高達10萬元。
雖然很快幾家仲介公司回應「目前沒有接到相關通知」，這個消息不了了之，但政策對於仲介機構可能產生的影響，卻已在投資者心裡投下了「炸彈」。
疊加7月末住建部等監管部門持續釋放加大對房屋買賣等市場秩序整治的信號，以及平台經濟反壟斷、中概股跳水的影響，7月23日和7月26日兩個連續交易日（週五和周一），貝殼股價分別下降-10.94%和-27.9%，至今仍未恢復元氣。
03一體兩翼，救得了貝殼嗎
面對艱難的市場環境，彭永東在電話財報會議上提出了接下來的發展戰略：擁抱2021年的重大變化，在2021年底，正式啟動貝殼「一體兩翼」戰略升級。
2021年底，貝殼發布「一體兩翼」戰略。「一體」即二手和新房交易服務賽道；「兩翼」分別為整裝大家居事業群（也就是家居裝修和家具產品）與普惠居住事業群。
貝殼方面對外表示，2022年，貝殼的「一體」業務將實現三個目標：一是推動經紀人等服務者的專業化與職業化；二是貝殼會更關注品質前提下的房屋交易事業群經營效率，提升組織神經末梢的靈活性；三是「一體」在2022年開始助力「兩翼」，構建向第二賽道高效薦客的業務模式。
也就是貝殼現在將手伸向了家居裝修和家具購買這個賽道，打算將貝殼的業務範圍，擴展至從年輕人的租房買房到家裝的全方位覆蓋。
在家居家裝領域，去年貝殼對聖都家裝提出併購要約，並已獲得監管機構批准。據貝殼方面提供的數據，截至2021年底，聖都家裝已經進入全國31個城市開設110餘家門店，在2021年四季度的城市試點中，貝殼二手和新房交易服務賽道已經可以為當地家裝業務貢獻約30%的客源。
在另一翼「普惠居住」方面，貝殼於2021年成立普惠居住事業群，普惠居住包括普通房產租賃經紀業務、輕託管業務和集中式公寓服務三個類別，疊加增值居住服務。在基礎設施層面，貝殼正在推進租後管家服務，試點城市滲透率已經超過80%。2022年，貝殼計劃通過多元化的方式提供超過10萬間面向新市民、青年人、低收入群體的租賃用房供給。
但相比從鏈家時代算起佈局了近20年的房屋仲介業務，2021年才開始發力的家裝業務，想要給貝殼帶來財務上的回報，還需要更多時間。
如上圖所示，雖然2021年四季度，貝殼第三業務的收入佔比提升約一個百分點，但這主要是由於新房和二手房交易收入的減少。單看第三業務自身，2021年四季度的收入為5億元，較去年同期下降21%。
本文授權轉載自：極客公園
責任編輯：傅珮晴、侯品如
