漸趨黯淡的東方之珠
漸趨黯淡的東方之珠
2002.11.01 |

諷刺的是:緊挨著中國的「東方之珠」——香港,是失去最多光采的城市。 現在的香港再狼狽不過了:受負資產波及的香港居民,有增無減;標準普爾公司剛降低香港的債信評等;李嘉誠的旗艦企業和記黃埔,在國際市場上發行債券的計畫,居然鎩羽而歸。香港的壞消息,像瘟疫傳染一樣,沒完沒了。 在世界經濟面臨再度蕭條(Double-Dip)的強烈威脅下,大部分的人都感到悲觀,尤以香港人為甚。
香港人上至達官顯要下至販夫走卒,都知道癥結所在就是香港的生活及企業經營成本都太貴了!為了降低香港的經濟成本,出現了通貨緊縮的現象,不動產價格下滑超過70%,失業率急遽上升,僥倖保有工作的人也面臨減薪的威脅,居住在中國近郊的個人與企業,都以中國為採購的腹地……。
所有香港經濟行為的發展方向,一半以上都在降低香港的經營成本,但是,這個過程痛苦且綿長。

**放棄聯繫匯率的痛苦決定

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有沒有一勞永逸的捷徑?答案是:放棄香港的聯繫匯率制度(pegging system),讓市場自由決定港幣的價格,反應公認港幣該貶值的趨勢。
香港經濟的種種磨難,都是為了解決港幣匯率與美元掛鉤所造成的成本偏高問題。如果放棄貨幣聯繫制度,港幣預料將下跌超過40%,經營成本將一口氣大幅降低。
然而香港為什麼不放棄聯繫匯率?這個問題比想像複雜得多,並不只是像少部份人嘲諷指出的面子問題。一方面,香港企業希望降低日常經營成本,讓損益表變得好看,然而,香港企業長期透過國際金融市場以外幣舉債,若港幣貶值,可能讓企業無力償還借款。
更直接的影響是,許多國際機構投資人選擇在香港投資,是因為香港沒有貨幣貶值的風險,一旦放棄聯繫匯率制度,這些國際基金投資人,可能會連夜撤出,造成嚴重的打擊。 這個問題的癥結,在於「短期」與「長期」之爭。
香港政府是否願意透過貨幣貶值,在短時間內承受嚴重打擊,調整經營成本;或是打算以時間換取空間,讓香港慢慢完成結構性的調整。
香港做為亞洲金融中心,產業長期的發展畸形地偏向服務業,尤其是金融業,使製造業在經濟的比重及發言空間都嚴重被壓縮。
因此香港政府可能會選擇對金融服務業影響較少的「長期調整」方案,也就是不讓匯率浮動,而以讓失業率上升、資產價格下降、通貨漸趨緊縮等方式,達成成本調整的效果。
然而香港的幣值,眾所公認已嚴重被高估,國際金融市場上的投機客,無不虎視眈眈,準備打擊港幣,即使是香港居民,也把港幣轉成美元保值。
以此看來,港幣貶值是遲早的事,也證明在經濟發展成熟的國家,選擇用聯繫匯率制度這種高度經濟不自由的制度,只是將苦果向後推延。
香港過去10年,努力不讓港幣貶值所產生的好處,只是預支將來的快樂,在港幣貶值時,將一次還給香港所有的苦果。

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高端客鎖定北市大安區 一線品牌+千坪基地成為關鍵字
高端客鎖定北市大安區 一線品牌+千坪基地成為關鍵字

台北房市買氣回流至蛋黃區!在台北市土地資源稀缺之下,僅有靠著都更改建才能整合出大面積的基地,也造就台北市大都更時代來臨,因此頂級地段今年以來湧現指標都更潮。舉凡北市中心今年來精華地段皆有大案重磅登場,受惠於海外回流族群、高資產配置需求,以及市中心舊屋換新屋浪潮,高端住宅仍受到買方青睞,成為目前台北市房市指標。

甲桂林
城市中的超級蛋黃區,指標大案是新富菁英關注焦點。
圖/ 甲桂林

大安區都更大案 獲得在地大安人青睞

以近年北市中心都更改建大案齊發的大安區來看,從富邦藝庭、耑岫、吾雙,再到近期由富邦建設整合推出的稀有千坪基地「富藝居」,皆位處超級蛋黃區。不動產業者表示,對於大安區的客層,不論老錢或新貴不約而同都對大安區都有地緣環境上的偏愛,因此區域房市買氣長年呈現溫和穩健態勢,對此類高端客而言,大安區的指標案正是頂級居所首選標的。依目前大安區預售屋單價多數站上「200 萬俱樂部」,對買家來說,只怕產品不夠好、不怕價高不出手。

房市業者表示,今年台股表現突破新高後,市場游資充足,但受限於貸款環境保守,現下房市回歸個案表現,首先,地段仍是不動產身價保證的必要條件,其次,產品規劃仍是高端客的重點考量,最後,品牌建商的推案也成為建案的身價品質保證。對許多菁英族群來說「富藝居」在生活機能上,不僅串連大安森林公園、信義計劃區、忠孝復興站,在交通上位處捷運大安站信義路軸線,是自然與時尚之間的最核心地段。

甲桂林
自然與時尚,「富藝居」帶動高端住宅生活新體驗。
圖/ 甲桂林

新世代高資產客的購屋思維:大基地、大品牌、多元化

有鑑於大安區大面積素地稀有罕見,長年能大規模推案極少,因此區域呈現量少價穩、具備保值條件,在景氣波動時更顯抗跌優勢,加上「富藝居」產品定位為 27 至 45 坪二至三房的中小坪數規劃,不僅符合現下市場剛性需求,更能滿足高端菁英的多元資產配置需求。

甲桂林
「富藝居」產品多元化,讓高端客群資產佈局更靈活。
圖/ 甲桂林

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