改寫超商定位的7-Eleven
改寫超商定位的7-Eleven
2007.03.01 |

在這個專欄中,我曾經(2005年4月)以天母麥當勞內部空間的改裝為題材,試圖讓讀者了解生活風格是現今一個相當興盛的消費發展趨勢。在此一趨勢的衝擊下,全球著名的速食連鎖店不得不改變經營策略,不再只是採取價格遊戲(例如紅藍綠自由配3個66元的活動)吸引消費者上門,而是積極提高營運模式中的美感元素,以體驗導向取代功能導向進行餐飲空間的改裝。改裝後的麥當勞根本就像是一家夜店,有酒吧的吧台與高腳椅、包廂區等空間設計。麥當勞不想只是賣漢堡薯條,它也要開始賣氛圍與感受。
在風格社會的時代,許多大型企業的經營模式都出現了變化,從組織管理、產品設計、行銷策略等,不斷試圖增加營運的美感元素。我將這些變化稱之為生活風格的轉向,意味著向生活風格靠攏,進而建立市場的利基。台灣麥當勞的變化是一個例子,近年來7-Eleven的變化則是另一個值得提出來的案例。 

**迎合消費者強烈的美感需求

**敏銳的讀者應該注意到,7-Eleven正在改寫便利商店的屬性,它不再只是你方便買便當飲料、繳費領錢、宅配取貨等的好鄰居,台灣地區4,470家連鎖店反而在扮演體驗發動機的角色,左右人們的生活體驗,影響集體的情緒感受。相對於其他零售業者強調「天天最低價」的營運策略,7-Eleven則是不斷嘗試推出體驗消費的產品,包括2002年的懷舊零食與奮起湖便當、2004年的貢寮音樂節、2005年的Hello Kitty磁鐵、以及2006年的樂活主張等。Hello Kitty的磁鐵收藏活動是其中的經典,它為7-Eleven帶來活動期間(5-7月)20~40%不等的消費成長。
為了迎合現今消費者強烈的美感需求,7-Eleven的特色不再是消費的便利性,而是體驗的豐富性。提供消費的便利性,讓消費者方便購買生活必需品與處理生活事務,是傳統便利商店的基本營運模式。24小時的營業,提供消費者時間的便利;遍布各地的連鎖店,提供消費者空間的便利;現代化的服務(包括代收、宅配等),提供消費者生活的便利。
然而,消費便利性的市場利基逐漸來到了極限。台灣是全球便利商店密度最高的地區,便利商店的總數已經達到8,500家以上,平均不到2,700人就有一家便利商店。面對如此競爭激烈與高度緊繃的環境,業者從消費便利性所能夠獲得的利潤將愈來愈有限。更何況,便利功能是可以被取代、被仿效的營運業務。基本上,所有的便利商店都可以從事帳款代收之類的服務。光靠消費便利性,是無法建立業者在市場上的差異化優勢條件。
在體驗消費興盛的時代,便利商店必須改變其角色,它不能只是商品的通路,更必須是體驗的通路。新的便利商店必須在營運模式上升級,從致力於提供消費者生活的便利,升級為致力於提供消費者體驗的便利,從生活的提案升級為體驗的提案,從服務的創新升級為體驗的創新。

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商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機
商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機

台灣住宅市場過去10年屢創新高,不動產開發商習慣以戶型規劃、坪數配置、生活機能及家庭型態等邏輯銷售商品。然而,隨著住宅不動產買氣降溫、營建成本持續攀升、政策影響加劇,不動產開發商開始將焦點轉向長期被忽略的商用地產市場。

商用地產市場崛起,不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人,決策依據遠比住宅複雜,包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節,如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃,很容易陷入規劃誤區,甚至在完工後才發現市場不買單,甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰,方睿科技除推出商用地產智慧平台,整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告,協助不動產開發商與投資人做出精準決策,更以集團經營的方式,於今(2025)年9月成立希睿創新置業,由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務,幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出:「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家,商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策,如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等,而不是感覺或經驗法則,而這也是方睿科技努力的方向。」

方睿科技
方睿科技執行長吳健宇、希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵,也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持,希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時,常遇到商業空間長期閒置的困境,原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯,希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者,以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴,與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢,以及跟方睿科技進行深度合作有關:

在專業團隊方面,希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗,以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗,可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產,以及精準溝通目標客群,更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域,方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊,無論是協助不動產開發商規劃商用地產,還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的,都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示:「透過平台,我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度,加快決策與動工,搶先掌握市場商機,更重要的是,當市場環境、政治決策快速變動,我們都能即時更新分析,而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場,讓效益發揮最大價值。」

方睿科技
希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

在潛在客戶名單方面,希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等,預判企業於商用空間的需求,深度解析市場,獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單,在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援,真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效,更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統,提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務,幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇,同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展;此外,也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台,希睿將致力提供最具科技力的代銷服務,打造生態體系共贏的市場新標準。

方睿科技
左起,希睿創新置業協理楊彥宏、副總經理黃士芳、總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

方睿科技:https://www.funraise.com.tw/

希睿創新置業:https://www.facebook.com/ONERAISE

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