眾家好漢會診AMC
眾家好漢會診AMC
2001.02.01 | 人物

華信銀行總經理盧正昕:
「要找願意長期經營者合作」

現在許多國外投資銀行談資產管理公司(AMC),都只想「買便宜賣貴」,而沒有想增加附加價值進去。我認為專業的資產管理公司,應該是將問題加以改善,並經過中長期培養,將資產體質改變。
譬如說,若收購後5至8年,等培養好後再處理,並賺個20%左右的獲利,這樣還算合理;但現在大部分投資銀行,多希望買下來一、兩年內就賣出,然後一下子賺30%或50%的差價,這就好像別人家的女兒養爛了,我花3萬買個女兒回來,只是把他打扮得漂漂亮亮,然後50萬賣出,送去做酒家女賺錢一樣。我倒情願是把小孩買回來當養女,好好帶大,等我年老時能做麵線給我吃。
所以,我認為專業的資產管理公司進來,應該是要把經營團隊、產品弄好,將公司創新、國際化後再處理。

中華開發工業銀行總經理胡定吾:
成立產業型AMC基金」

資產管理公司(AMC)的成立對台灣之所以那麼重要,是因為台灣的銀行貸款活動已停滯了很久。當銀行都喪膽不敢放款,而證券市場狀況又不佳時,如何活化銀行的放款就變得很重要。
目前中華開發的想法,是認為可以先成立一家資產管理公司,但與其相關的基金卻可以有很多。像我們就曾與中鋼討論過,研究是否能成立一個產業型的AMC基金,像是以鋼鐵產業為主的AMC基金就是一個例子。今天鋼鐵產業在台灣面臨罕見的寒冬,透過這種方式,我想可以舒緩鋼鐵業的資金緊峭狀況,至少也可以救南台灣的產業。
我們也曾與美林、摩根、奇異等多家有意成立AMC的外商公司洽談,在AMC公司下可以成立很多的產業基金,透過基金方式處理不良資產。當然,目前要成立產業AMC基金仍有法令上的限制待解決,因為金融合併法中,只對不動產的土地及廠房移轉有明確規定,但是對於生財工具如機器等動產,卻沒有明確的法律規範。
國內非常迫切需要成立資產管理公司,像日本曾經有幾年處在銀行放款停止的痛苦期,有的是銀行吃了太多呆帳,都喪膽了,不敢放款;有的銀行則是受傷失血嚴重無力放款。如果國內金融界發生這種情況,將使得沒有國際市場募資能力的中小企業營運更困難。因此,能將銀行不良資產移除的AMC,有讓銀行注入活血的功效。

政大財務管理學系副教授姜堯民:
「除了法令,更應重視市場面」

現在大家在談資產管理公司(AMC)時多集中在法令層面,但到底是否有市場更重要。首先,銀行若沒有壓力,資金不缺乏,根本不會想要把貸款放出來,因為放自己這裡賺比較多,不良資產賣出去還得打折;另一個是銀行為了爭排名,往往不願意主動把資產賣出,除非政府有強制規定,否則市場流動性恐不高。
AMC是壞帳與資本市場間的橋樑,目的是使資金流動更有效率。而為了加速流動性,大家對資產管理公司的配套措施上也曾提出許多建議,像證券化就是其中之一。但我認為區分以「優質貸款」為主體的不動產放款抵押證券(MBS,Mortgage-backed Security),和以「不良貸款」為主體的證券化很重要。
現在大家所提資產管理公司(AMC)的資產證券化,是針對不良貸款的證券化。但在國內尚未發展以優質不動產為主體的證券化(MBS)的情況下,就先推出以不良貸款為主體的資產證券化(AMC),恐怕後者將會影響前者的發展。原因在於,若AMC的資產證券化推得不成功,則整個市場對不動產證券化的印象會被打壞,未來可能牽連到以優質不動產為主體的證券化;若AMC推得成功後才推MBS,由於優質資產證券化的風險小,報酬也較低,可能會影響購買意願。因此,我個人不贊成貿然率先推行AMC的資產證券化。

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商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機
商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機

台灣住宅市場過去10年屢創新高,不動產開發商習慣以戶型規劃、坪數配置、生活機能及家庭型態等邏輯銷售商品。然而,隨著住宅不動產買氣降溫、營建成本持續攀升、政策影響加劇,不動產開發商開始將焦點轉向長期被忽略的商用地產市場。

商用地產市場崛起,不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人,決策依據遠比住宅複雜,包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節,如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃,很容易陷入規劃誤區,甚至在完工後才發現市場不買單,甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰,方睿科技除推出商用地產智慧平台,整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告,協助不動產開發商與投資人做出精準決策,更以集團經營的方式,於今(2025)年9月成立希睿創新置業,由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務,幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出:「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家,商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策,如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等,而不是感覺或經驗法則,而這也是方睿科技努力的方向。」

方睿科技
方睿科技執行長吳健宇、希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵,也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持,希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時,常遇到商業空間長期閒置的困境,原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯,希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者,以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴,與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢,以及跟方睿科技進行深度合作有關:

在專業團隊方面,希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗,以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗,可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產,以及精準溝通目標客群,更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域,方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊,無論是協助不動產開發商規劃商用地產,還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的,都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示:「透過平台,我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度,加快決策與動工,搶先掌握市場商機,更重要的是,當市場環境、政治決策快速變動,我們都能即時更新分析,而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場,讓效益發揮最大價值。」

方睿科技
希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

在潛在客戶名單方面,希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等,預判企業於商用空間的需求,深度解析市場,獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單,在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援,真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效,更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統,提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務,幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇,同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展;此外,也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台,希睿將致力提供最具科技力的代銷服務,打造生態體系共贏的市場新標準。

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左起,希睿創新置業協理楊彥宏、副總經理黃士芳、總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

方睿科技:https://www.funraise.com.tw/

希睿創新置業:https://www.facebook.com/ONERAISE

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