東區商圈衰退，SOGO復興館卻賺成「店王」！解密5年成長70億的「精品百貨」策略|數位時代 BusinessNext

前幾年談到東區，總會聯想到商圈衰退、店家出走，但遠東 SOGO 復興館，似乎完全沒有受到影響。

儘管信義商圈百貨一家接著一家，2023 年東區也開了新光三越 DIAMOND TOWERS，遠東 SOGO 復興館仍舊是全台唯一坐擁精品 5 大天王品牌 —— 愛馬仕（Hermès）、香奈兒（Chanel）、路易威登（Louis Vuitton）、卡地亞（Cartier）、古馳（GUCCI）於單一店點的百貨業者。從 2018 年到 2023 年，營收成長將近 70 億元，背後的操盤手，就是復興館副總經理許淑賢。

在她的帶領下，復興館營業額連年成長，2023 年營業額創新高，達 189 億元，長年位居遠東 SOGO 旗下百貨第一。這 12 年間，她在復興館的每一次改革，都牽動百貨業態的轉變。

許淑賢於 1988 年加入遠東 SOGO，是遠東集團零售體系推出的會員集點卡快樂購（happy go）卡務建置與管理的草創成員之一，深耕顧客關係管理（CRM）20 年，於 2012 年調任復興館店長。

遷走化妝品品牌、打通樓層，站穩「精品百貨」定位

復興館開店時，高層就決定將復興館定位為「精品百貨」，一個原因是集團雖然有以精品為主力的敦化館，但量體不大，二則是提前因應潛在競爭對手的崛起，因此積極將愛馬仕和香奈兒談進門來，成為復興館的 2 大門神。

不過，許淑賢說，要深耕精品，像其他百貨公司一樣集中在 1 樓是不夠的，因為 1 樓有一半的面積屬於捷運站，而精品品牌非常注重群聚效應，「你沒有足夠的氣勢，品牌會覺得可去可不去，」為了容納更多品牌，勢必要往其他樓層拓展。

她被賦予的第一項任務，就是要將精品樓層拓寬為 2 層樓，首先需要原本駐點在 2 樓的化妝品櫃位，全部搬移到地下 1 樓，「當時真的是初生之犢不怕虎，不知道什麼叫做難。」當時化妝品和精品品牌對樓層非常堅持，只想要待在 1 樓，甚至還有品牌最後仍不肯配合。

她以數據說服化妝品櫃位，復興館與台北捷運人流第五大站忠孝復興站共構，地下 2 樓的連通口人流比 1 樓正門還多，而且堅守「要動，大家一起動」，不分先後的原則，成功推動改裝。改裝後，化妝品業績提升 2～3 成，打破品牌的樓層迷思，開創業界之先。她也為要進來的精品品牌打通樓層，拓寬服務坪數，創下百貨一線精品品牌進駐 2 樓的先例。

依據消費軌跡擬定招商策略，全面滿足中高階客群需求

「我們的改裝策略絕不憑感覺，是憑數字。」帶著販促部的歷練，許淑賢強調企畫和顧客經營管理思維。販賣促進部經理柯思佳解釋，從會員制的購物軌跡，可以得知客人上門的頻率、購買的連動效益，例如買了精品後去買了哪一家化妝品或家電品牌等等。

「我做精品的目的，除了滿足客層的精品需求以外，更希望他全方位的生活需求，都在我這棟樓裡面買。」透過 CRM，能判斷買精品客人的年齡、消費能力，再推播一些符合他們的家電、服飾品牌新品給他，將所有生活面向一網打盡。這些軌跡，都是之後調整櫃位的依據，能更精準地向品牌方溝通、招商。

例如，2024 年在 3 樓引進 9 支精品女鞋品牌，就是依據 CRM 擬定的策略。改裝前的鞋履在地下 2 樓，主攻客單價約 3000 元的流行女鞋，但經 CRM 端觀察，精品客人和一般女鞋交叉購買較少，於是決定拓展精品女鞋領域，補足館內缺少的業種，以全面服務精品客群，招進知名紅底鞋品牌 Christian Louboutin、因《慾望城市》而成為經典長銷的 Manolo Blahnik 等，成功帶動化妝品、精品等交叉購買效應。

精品女鞋對復興館來說是全新業種，代表有機會導入新客，柯思佳表示，復興館會有新客 3 個月黃金回購期的指標，意思是首次消費的 3 個月內再次光顧，如果沒有行銷活動吸引消費者回流，可能就會淡忘這間百貨；因此會盡力在這段蜜月期，邀請客人參與適合的女裝活動，做到至少 2 成的客人回流。

因應精品客群年輕化，引進輕奢、皮件品牌

復興館的精品業績和 2006 年剛開業時相比，已成長 10 倍之多，服務空間也要隨之擴增，2024 年初宣布進行 3.0 改裝。「當品牌面積不夠，就會擠壓到高端客層享受服務的空間，」因此許淑賢讓館內業績前 3 大品牌，包括愛馬仕、路易威登、香奈兒，擴建 3 樓，增設 VIP 室。

除此之外，也順著精品客群年輕化趨勢，導入符合需求的品牌。營業三部經理許正照表示，年輕消費者的精品入門品項以配件為主，或是單價相對好入手的輕奢及設計師品牌，如近年聲量高的法國品牌A.P.C.，就是復興館招手的對象，台灣首間旗艦店也落腳於此。

多年來許淑賢經營精品客層，和她剛調到復興館時相比，VIP 的消費貢獻大幅成長 2.5 倍；靠著精準行銷、舉辦專屬活動，她表示，「我相信很多 VIP 一個月可以來復興館 10 次。」

許淑賢

1988年加入遠東SOGO，至今已有36年資歷，曾任遠東SOGO販賣促進部經理、遠東SOGO天母店店長，2012年起調任復興館店長，現為遠東SOGO復興館副總經理。

遠東SOGO復興館

成立時間｜2006年
營業額｜2023年約189億元（占遠東SOGO百貨年度業績4成）
營運項目｜精品服飾、精品配件及家電等中高階商品。

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本文授權轉載自：經理人

AI 與數據正快速落地至各行各業，從製造、金融、電信、醫療到零售，應用速度不斷加快。但在每年交易規模至少新台幣 1900 億元的商用地產領域，卻長期受到數據破碎且不透明的限制，只能仰賴人力蒐集資訊，再憑直覺和經驗去解讀資訊、做出決策，使 AI 潛在價值難以真正發揮。為回應產業轉型的核心痛點，方睿科技首度舉辦「商用地產生態系年會 2026 Raise Day」，以開放式平台為核心，串聯專業地產服務商、空間相關企業服務商、產業專業人士等多元角色，勾勒出 B2B 企業服務生態系的全貌，希望能透過科技促進數據流動，為商用地產企業協作模式開啟新的可能性。

方睿科技雙軌策略，讓 AI 成為商用地產的決策引擎

方睿科技創辦人暨執行長吳健宇指出，在 AI 時代，人應該專注於「最有價值」的工作；然而在商用地產業中，專業人士卻有約 70% 的時間耗費在資料蒐集與整理上，真正用於判斷與決策的時間僅約 10%。方睿科技希望翻轉這樣的時間分配，讓人力從低價值的資料處理中解放，將更多心力投入在判斷、溝通與決策等創造價值的商業活動。

為此，方睿科技提出兩條實踐路徑。第一條是建構出具備完整性、易用性與進化性的商用地產智慧平台，運用 AI 技術，將過去產業中破碎、非結構化的資料，重塑為可被運算、可驗證的標準化數據，並結合圖表與互動式介面，讓使用者能夠快速得到完整市場資訊，實現「用戶即專家」的目標。

第二條則是推動生態系聯盟，將不動產視為企業服務的核心載體，串聯設計、家具、搬遷、清潔等多元服務夥伴，使空間不再只是靜態標的，而是承載案例、服務與數據回饋的生態系節點。透過生態系夥伴累積的實務資料與服務紀錄，平台得以發展「資料即推薦」模式，推動商用地產從單點交易，邁向可擴張的 B2B 服務網絡。

獨創「資料飛輪」機制，實現用戶即專家目標

在 AI 模型日益普及的當下，真正的競爭關鍵已不在模型本身，而是能否有效率地收集資料、提高資料品質，並將其與實際決策流程緊密結合。為此，方睿科技獨家設計出一個由「資料收集、資料精煉、專家把關、決策反饋」組成的資料飛輪，回應商用地產長期面臨的資料破碎與決策效率低落問題，成為方睿科技實踐願景的第一條路徑。

方睿科技技術長郭彥良進一步說明，資料飛輪機制的運作架構。首先在資料收集階段，必須系統性蒐集公開資料、內部檔案與報告，並透過 AI 協作將圖片等非結構化資訊轉換為可用的結構化數據。接著進入資料精煉，透過資料清洗與實體對齊，將原始資訊從單純的可閱讀升級為可比較、可推論的決策依據。第三步專家把關，則引入不動產專家進行校正與產業判讀，補上模型難以理解的規則與慣例，確保關鍵數據的正確性。最後的決策反饋階段，藉由收集使用者提問與行為，檢視現有資料是否足夠精準，再回到專家校正與補齊流程，使整個系統能隨使用頻率提升而持續進化。

在資料飛輪的運作基礎上，方睿科技正積極研發商用地產智慧平台 PickPeak。郭彥良表示，PickPeak 並非單純的物件搜尋工具，而是結合深度資料與 AI 的決策輔助平台。使用者可透過自然語言互動，提出人數、預算、區位、產業屬性等多重條件，再由系統動態生成可比較、可驗證的選址方案，真正將 AI 從「回答問題的工具」，轉化為「陪伴決策的數位專家」。

創新 Data to win 模式，讓 AI 深入商用地產各階段決策流程

不過，單靠數據整合與 AI 應用仍不足以支撐產業全面升級，因此，方睿科技提出的第二條路就是，推動產業生態系聯盟，整合商用地產市場上不同角色的數據，讓 AI 能夠真正成為商用地產決策時的智慧引擎。

方睿科技不動產知識創新中心總監曾凡綱指出，目前在企業、房東或物業主與各類服務供應商之間，缺乏有效的整合機制，導致企業在選址與空間規劃過程中，難以快速找到真正合適的服務與解決方案，形成明顯的產業斷點。

為解決這些斷點，方睿科技提出「Data to win」模式，以資料取代傳統「Pay to win（付費買廣告）」思維，讓真正具備經驗與實績的服務夥伴，在適當的決策節點被看見。

曾凡綱說明，在廣告投放效益越來越低的情況下，企業服務商面臨的問題已不只是「如何曝光」，而是「如何在對的地方被看見」，這將是未來的市場勝出指標；而 Data to win 正好可以協助企業服務商建立此能力，方睿科技將生態系夥伴所擁有的案例、服務紀錄與產業知識等資料，經過去識別化與結構化處理後，再嵌入企業決策流程中，讓推薦不再來自廣告投放，而是真實、可被驗證的使用經驗，透過這樣的機制，不僅提升企業決策的準確度，也能同步放大生態系夥伴在合作中的實質價值。

舉例來說，方睿科技整合辦公傢俱夥伴 Backbone 班朋實業長期累積的辦公室規劃案例與平面圖資料，讓企業在選址階段，就能同步評估空間規劃方案，加速決策流程。又如，整合出行服務夥伴 USPACE 悠勢科技的服務資料，並呈現在地圖上，協助企業評估辦公據點的交通便利性，優化員工日常通勤與出行體驗。此外，平台也可整合大樓的 ESG 認證、公共設施與服務層資訊，協助企業快速篩選符合需求的辦公大樓，提升進駐媒合效率。

「Raise Day 只是這場變革的起點。」吳健宇強調，方睿科技已經透過投資與合夥模式，將布局延伸至專業地產服務與空間經營領域，至今旗下已有商用不動產仲介、顧問與估價等專業服務的宇豐睿星，以及聚焦商用地產代銷市場的希睿創新置業。透過直接參與第一線實務運作，方睿得以更深入理解產業真實痛點，讓科技不只是工具，而能真正回應實際決策與服務需求。

此外，方睿科技未來也將持續擴大「商用地產 x 企業服務生態系」聯盟，目前包括 Backbone、USPACE、IKEA For Business、潔客幫等企業服務夥伴已率先加入；接下來，方睿科技將邀請更多擁有關鍵數據與專業能力的企業服務商加入，讓數據在安全、可控的前提下流動，進一步釋放商用地產在選址、營運與企業服務等全生命週期中的結構性價值，為產業轉型啟動下一個關鍵階段。

右起方睿科技共同創辦人暨營運長陳致瑋、USPACE悠勢科技共同創辦人暨執行長宋捷仁、Backbone班朋實業創辦人暨執行長廖家葳，透過企業服務生態系合作共同為產業啟動下一個關鍵階段。

圖／數位時代

方睿科技官網： https://www.funraise.com.tw