台灣「軌道經濟」商圈流量與百貨商場產業地圖3大重點：
北台灣軌道經濟：2024台灣整體軌道旅客人次突破歷史新高，百貨商場積極進駐北捷南港、松山、台北車站、市政府站周邊。
中南部軌道經濟：高鐵站點周邊腹地成為大型商場新戰場，新線段站點開發優勢挹注高雄、台中軌道經濟生態圈新興動能。
人潮創新高商圈：中山、北門、國父紀念館、南京復興站周邊商圈具備高消費力優勢；三重站、高鐵桃園站假日消費力較佳。
在2025年全球關稅競爭對進出口貿易表現帶來高度不確定性的挑戰下，具有龐大資本投資乘數效益、高產業關聯性帶動效果(如推動民間參與公共建設、增強民間消費動能)及創造大量就業潛力的「軌道經濟」產業，成為推動內需經濟與消費成長的重要選項。
軌道經濟是什麼？
軌道經濟係指將軌道系統視為區域整合與開發軸心，結合周邊與軌道沿線土地進行高效率、高價值的開發與運用，不僅能夠藉由納入商業、辦公、旅館、娛樂、住宅等設施開發及商機推動、構築「軌道+」多元生態圈外，亦可做為推動地方創生以及為台灣邁入超高齡社會進行整備的重要基礎設施，成為帶動內需經濟再次成長的火車頭產業。
軌道建設與商業開發同步推進
根據交通部統計，目前全台鐵路和捷運設計及施工中計畫共27項、規劃中計畫共31項。
除軌道設施的持續推進外，2022年立法院通過修正鐵路法部分條文，允許台鐵可針對旗下土地與建物資產進行活化。
此外，冠德建設(環球購物中心母集團)、日勝生集團(間接持股京站實業)、潤泰集團(CITYLINK母集團)、日本三井不動產(Mitsui Outlet Park/LaLaport母集團)、國泰人壽(置地廣場)、墨凡商場等代表性企業也積極布局軌道樞紐周邊商業設施與土地開發案，掌握民間參與公共建設商機，使過去發展相對緩慢的台灣軌道經濟體系近年進入高速成長階段。
未來流通研究所以軌道經濟為主題，進行 台灣「軌道經濟」商圈流量&百貨商場產業地圖調查。
除了全面盤點站體周邊(或共構)大型商業設施密度較高或大型業者預計投入布局的軌道站點外，亦針對北台灣各軌道站點人流量成長率進行排名，並進一步以具備高成長優勢的站點為軸心，針對周邊覆蓋500公尺半徑商圈進行消費數據、偏好與消費者特性調查，藉以完整說明台灣軌道經濟圈發展風貌與潛力站點商圈。
2024台灣軌道旅客人次突破新高
1. 全台軌道旅客總量12.1億人次
台灣軌道載運旅客人次於疫情前逐年穩定成長，自2015年的10.6億人次增至2019年達11.9億人次，4年間成長幅度達12.2%。
惟2020及2021年受疫情影響，旅客人次分別年減13.5%及23.5%，致2021年軌道系統載運旅客總量降至7.9億人次的低點。
不過，2022年後運載人次總量再度邁入成長， 2024年全台整體軌道系統載運旅客總量年增7.1%至12.1億人次，與2019年疫情前相較亦增長2.1%，創下歷史新高。
2024年各軌道系統中，台北捷運持續以7.4億人次的載運旅客量遙遙領先 ，佔全台軌道系統載運人次總量比例達61.1%；台鐵以2.4億人次位居第2，佔比達19.4%。
成長力道方面，2024年以機場捷運及高雄捷運載運旅客人次增長幅度最為顯著，年增幅分別達27.2%及20.4%。
值得一提的是，高雄捷運載運人次在近3年年增幅均超過14%的帶動下，載運量與台灣高鐵間差距已縮小至僅約23萬人次， 推估2025年後在科技園區陸續落成、軌道商場與新建軌道系統陸續啟用推動下，高雄捷運將有機會超越高鐵、成為全台運載量第三高的軌道系統。
2. 百貨商場積極進駐北捷南港、松山、北車、市政府站
台北捷運做為全台載運量體最高的軌道系統，人流量較高或具共構優勢的大型站點周邊均已形成涵蓋百貨商場、高級飯店以及觀光熱點的軌道經濟體系。
包括台北車站、西門、市政府、中山以及忠孝復興在內，2024年北捷進出站人次TOP 5站點周邊皆為軌道經濟發展熱點所在。
此外，南港站與松山站近年憑藉優異的人流成長表現與東區門戶開發計畫備受矚目，除與CITYLINK及環球購物中心共構外，位於南港站周邊的南港LaLaport(日商三井不動產旗下)於2025年開幕，商場面積達4.7萬坪；南港輪胎推出的世界明珠建案，商場部分預定由微風百貨進駐，雙方租約長達20年，商場面積約2500坪；預計2030年完工的南港之星為潤泰集團近年最大開發投資案件，商場部分預定由CITYLINK經營。
松山站周邊則擁有南港調車場、台電AR-1案以及FUBON HILLS等大型開發計畫。其中南港調車場案總投資額逾300億元，預估2029年完工；由冠德建設負責的台電AR-1案同樣預定2029年完工，高達4400坪的商業面積將由環球購物中心進駐，將成為環球購物中心台北市最大營運據點。
高鐵站點周邊腹地成為大型商場新戰場
1. 高鐵帶動西部走廊一日生活圈
2024年台灣高鐵運載總量年增7.1%至7825萬人次，透過高鐵構築的西部走廊一日生活圈已成為支撐民眾商務、旅遊與日常通勤往來的重要基礎。
目前高鐵沿線特定區區段徵收作業後取得賸餘可建地總面積約305公頃，具備公共設施完備及無土地取得課題等優勢，已完成招商案件總量共17件。
做為聯外門戶首站的桃園站周邊目前擁有華泰名品城、國泰置地廣場桃園(B區預定2026Q2開幕)、全台樓地板面積最大的IKEA商場、環球購物中心桃園A19等商業設施，2022年國泰人壽再度取得桃園前站約3.2萬坪事業發展用地地上權開發權利，將規劃做為辦公室、百貨商場等用途。
2023年臻鼎科技完成桃園站鄰2354坪基地簽約，除做為企業總部外，亦與誠品生活共同打造近5000坪獨棟大店，預計2028年底開業。
高鐵新竹站周邊擁有由暐順營造打造的複合式暐順經貿大樓(6+Plaza購物廣場)與聯發科投入90億元設置的企業辦公大樓外，宏匯企業聯盟2023年取得1.5萬坪新竹站前最大地上權案，規劃以未來之心Gateway Plaza為定位，設置複合式商辦大樓與車站型智能商場，南北雙塔預計分別於2027及2029年完工。
台中站周邊擁有國泰人壽與永聯物流共同投資設立物流共和國園區及教育訓練中心外，第一大國際公司亦於站前開發全台最大百貨購物中心D-ONE第一大天地，全案總投資金額達260億元，預計2026年底啟用。
富旺國際開於台中站特區推出首座高鐵商場F Plaza，總開發面積5429坪。國泰人壽2023年以約33.05億元取得烏日區近5900坪土地，規劃打造複合式商業大樓，預計2028年完工。
此外，華泰名品城預計投入48億元於嘉義站周邊設置地上2至3層的OUTLET商場，預計2025年動工，首期預定2028年營運。
台南站特定區內三井OUTLET PARK 2024年營業額達45億元，二期工程已於2024年動土，目標2025年完工開幕，擴張規模相當於林口三井OUTLET PARK。
2. 新線段站點開發優勢帶動高雄
2024年高雄捷運載運旅客總量年增20.4%至7802萬人次。高雄市府指出，捷運場站開發可同時兼顧政府財政收益、地方發展需求、不動產市場供給以及地方建設公益外溢效果。
近年透過捷運聯開政策已吸引超過250億元民間投資，預估2030年高雄捷運路網將增至114個站點。
此外，高雄市政府自2010年起啟動環狀輕軌、岡山路竹延伸線、捷運黃線、小港林園線等4線齊發計畫，盤點評估標的約40餘處潛力點，包括O13大東站、黃線Y10站/Y15站、R20後勁站、O9苓雅運動園區站、RK1岡山站、R17世運站等大型聯開案件，預計可吸引超過686億元民間投資金額挹注。
目前高雄捷運主要站點中，不僅左營、巨蛋、三多商圈等大型站體周邊均已形成大型百貨林立的軌道商圈外，高雄車站、凹子底站亦展現出亮眼人流成長潛力，吸引大型百貨商場、建設公司及金融機構進駐周邊。
例如深耕南區轉運型商場建置的墨凡企業，近年陸續取得美麗島站、高雄車站、三多商圈站商場經營權。
其中位於R11高雄車站的高雄駅一番街商場，以動漫為主題的特色營運策略加上與鐵道共構優勢有效活絡地下街經濟，帶動2024年R11高雄車站進出站人次首次超越巨蛋站，成為高捷系統中運量第2高的站點，僅次於左營站。
此外，2025年2月高雄車站4個出入口首度全數投入運作，高達1300坪的商業空間超越目前高捷所有地下街空間，潛力商業價值成長空間龐大。
2022-2024年間進出站人次翻漲95.1%的凹子底站，周邊除擁有義享廣場、誠品生活、好市多等商場外，備受矚目的富邦凹子底聯開案預計於2027年完工，漢神百貨三館、南仁湖營運高雄海洋館以及柏文旗下運動娛樂事業均已確定進駐。
位於鳳山西站周邊國泰重劃區內的LaLaport高雄則預計於2026Q3正式開幕，商場面積高達6.3萬坪。
2021年開始逐步通車的台中捷運系統，軌道沿線周邊在台中城市經濟快速發展與政策積極推動下吸引不少大型企業投入開發。
例如人流量僅次於高鐵台中站的市政府站，周邊除擁有新光三越、大遠百、誠品生活、老虎城等大型商場外，市政府站G9-1場站聯合開發案2023年與冠德建設完成簽約，商場空間委由環球購物中心統一經營。
2025年台北101宣布與國泰人壽合作，共同打造鄰近市政府站的置地廣場台中，總面積達4.7萬坪，預期2030年正式開幕。
位於市政惠中路口的豐邑建設旗下豐邑塔規劃建為地下10層、地上53層摩天大樓，其中商場部分規劃委由旗下豐邑百貨招商營運，打造豐生活購物中心。
人潮創新高商圈：中山、北門、國父紀念館、南京復興站
除上述具備高流量規模優勢站點外，本次調查同步選取人潮流量創下新高的高成長站點，以北捷中山、北門(覆蓋部分台北車站商圈)、國父紀念館、南京復興、松山、三重、南港、南港軟體園區、紅樹林站以及高鐵桃園站等北台灣高成長軌道站點為軸心，針對周邊覆蓋500公尺半徑商圈進行消費數據、偏好與消費者特性調查，藉由觀察消費時段與消費水準特質差異，提供百貨商場及品牌業者進駐布局參考。
調查結果顯示，中山、北門、國父紀念館、南京復興、松山等站點周邊商圈無論平假日具展現高消費力優勢。
南港、南港軟體園區周邊高消費力優勢集中於平日時段，反映出當地商圈主力消費市場由上班族群組成的結構特徵。
三重站、高鐵桃園站周邊高消費力優勢則集中於假日時段，顯示當地商圈以居住、旅遊、交通轉運等機能為主。
其中國父紀念館站近年受惠於誠品松菸園區、大巨蛋以及遠東Garden City等大型商業設施與運動場館陸續開幕帶動，不僅進出站人次穩健攀升，人潮停留時間亦持續拉長，平假日停留時間逾30分鐘以上人潮佔比分別達66%及69%。
北捷南京復興站周邊擁有慶城街、微風南京、IKEA等商場，以及兄弟飯店、JR東日本大飯店、東方文華酒店、茹曦酒店等大型飯店，屬於辦公/觀光住宿/居住生活機能複合式商圈，平假日停留時間逾30分鐘以上人潮佔比分別達70%及72%，且周邊商圈以每月消費金額超過4萬元的中高階消費力為主要構成。
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本文授權轉載自：未來流通研究所
