迎向後NASDAQ時代!
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2000.05.01 | 科技

網路經濟成長已成為眾人關注的焦點,在MSDW(摩根史坦利添惠)有一組由21位分析師組成的Internet研究小組,將網路經濟相關議題及公司劃分為8個區域,詳細追蹤其中相關的趨勢。這個研究小組在高風險的網路概念股中,運用幾項基本卻不可忽視的原則試圖挖掘潛力新星,及規劃與市場波動相對應的投資策略。該研究小組中最為人熟知的首席分析師瑪莉密克(Mary Meeker),長期得到華爾街專業人士的高度評價,包括六次榮獲華爾街日報遴選為最佳分析師。
根據瑪莉密克的分析,網路經濟能在短時間內出現強勁且穩定的成長,其背後有幾個較重要的理由:首先,在1995年網景推出第一套商業化的瀏覽器的時候,全世界PC的數量就已達到一億五千萬台了;回顧過去,還沒有任何一種大眾傳播工具可以在這種優勢情況下發展,其結果是瀏覽器使用者數量在極短的時間內就突破了的重要關卡,而且這樣的成長速度仍在持續著。其次,網路使用者每人每天平均的上網時間不斷地增加;根據AOL的統計,AOL的客戶目前每人每天平均上網時間是1小時,而這個數字是從4年前的10分鐘疾速躍進。瑪麗米克相信每人每天上網2小時、3小時的情況也會很快來臨。並且,在無線上網的工具更普遍之後,每人每天上網的時數將超過使用電視、收音機的時數。

**網路猛浪趨勢大解析

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MSDW的研究小組同時也密切觀察企業界使用資訊科技的情況。就在不久前,以1995年為例,企業平均的固定資產花費只有38%是用於資訊科技產品,然而目前美國企業平均將53%的固定資產投資,用於購買資訊科技產品。這個數字的重要性在於:它指出了資訊科技已經成為企業成敗的關鍵。如果一家公司對資訊科技的資產花費不足53%,那麼它很可能會陷入發展的困境。
在95年的時候,MSDW的研究小組設想出一個網路經濟發展的基本架構,它將資訊科技的發展呈現為一種波浪式的發展模式,而每一階段的網路經濟發展都將建基在之前成熟的科技領域,也就是科技發展波浪的峰頂。採用上述的模型,MSDW研究小組歸納出近年來網路經濟實際發展的主要趨勢:94至95年的基礎建設(infrastructure)熱潮,以思科(CISCO)及UUNet為代表,完全吸引大眾的目光;95年開始,網景及微軟推出商業化的瀏覽器,使前一波的基礎建設能真正被利用;96年的YAHOO、AOL成為入口網站開始蓬勃發展的濫觴,使瀏覽器的功能有實際發揮的場合,也使網路經濟開始顯示它的規模;97年起,B2C電子商務的猛浪興起,以Amazon.com為主的公司成為主要的投資標的;98年起,企業再造、垂直B2B的興盛又帶起另一波創業投資的熱潮。
許多人把Internet相關產業視為一個整體,但事實上各種網路產業是有很大的差異性的。過去五年來,每一年都有一種新趨勢興起,最近一年我們更見到數種趨勢同時興起的狀況。瑪麗米克認為投資人最要注意的就是找出趨勢,並在那一波趨勢中找出贏家。在一個瞬息萬變的市場中找出有利的投資標的不是一件容易的事,瑪麗米克的建議是,我們必須先分析某個公司所在的產業是否有足夠的市場容量,及潛在的成長空間;其次,一家公司的管理團隊對於企業的經營目標是否能明確釐清,而且有堅持的能力與決心,不是採取短線的投機心態。
當然,一家企業要成功更必須有好的科技團隊,還要有以顧客需求為最高指導原則的服務精神。
幾年來,Internet並非完全按照我們的期望來發展,但在每一次新的方向出現;或者說Internet的發展偏離了原先的預期的時候,也就暗示了一個新的契機。能夠突破Internet應用瓶頸,也就是為Internet提昇了更多附加價值。對於企業來講,正是創造利潤的關鍵;對投資者而言,購買這類企業的股票才具有高投資報酬率。

**暗夜行路:停!看!聽!

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舉例而言,近來Internet的頻寬問題愈來愈嚴重,從97年到99年,平均的單位時間可下載位元數增多,但下載時間卻延長,這顯示出網路塞車的現象。能夠搶先在寬頻網路市場佔有一席之地,提供消費者暢通的網路傳輸管道,正是許多公司競爭的目標。此外,雖然絕大部分的大型企業都已經能透過Internet連結企業內部,並且利用Internet造成的虛擬市場空間來創造新商機,卻有百分之九十的中小型企業仍然因為各種考量因素而裹足不前,這樣的廣大市場目前開始被重視,創業者如何建構成功的商業模式來服務這一群中小企業是一個值得觀察的趨勢。另外一項重要趨勢是外包服務(outsourcing),因為外包服務能顯著減少成本花費:平均而言,大型公司在IT外包的第一年約可節省80%-90%的建制成本,對於大企業而言非常具有吸引力。外包的項目可包括網路伺服器維護、應用軟體維護及資料庫管理。
如果承包的公司能在基礎科技建設功能之外再為客戶提供額外的加值服務,則其競爭及成長的潛力無窮。過去五年來我們目睹Internet的驚人成長,而Internet的成長隨後又造成商業模式的全面革命,許多表現優異的企業從這一波潮流中脫穎而出。目前全世界關注的焦點仍然在於Internet的持續發展,將會帶給商業機制哪些新的挑戰,而企業體又該如何善加利用Internet所提供的各種交易及溝通平台。回顧過去,我們會發現網路概念被利用的進程是從企業內部應用開始,最主要的項目是改善會計、生產及配銷的流程和效益。接著,Internet被應用在改善客戶服務的項目上,客戶可以透過Internet直接與相關廠商表達個人化的需求。近來,Internet的應用被擴大到企業對企業的交易及溝通。Interent使得地理空間上相隔遙遠的企業體能順利相遇,一些原本必須耗時費力的談判過程可以透過網路來完成,而且生產計畫能更有彈性,對存貨及訂單的控制更精確,資金運用的效益更高。突破地理空間、善用人力資源、改良生產規畫是三個重要的趨勢,任何能促進這些目標完成的企業將能從中獲取大量利潤。在一波又一波的網路公司籌資、投資熱潮中,資金持有人不免質疑:為何要投資目前尚未產生任何利潤的新公司? 但我們知道,一家公司的真正價值永遠等於該公司未來現金流量的現值,因此,能建立產業標準、成為重要的中繼站,因而有效利用networking effect的公司在網路經濟中,具有極大的獲利基礎。例如微軟的視窗作業系統、AOL作為網站與上網群眾間的橋樑、Amazon.com作為消費性商品生產者與消費者的中間商、eBay作為所有想找尋罕見物件的撮合者;這些公司的共同點在於,他們經營的商業模式可以創造足夠的顧客基礎,以彌補創業初期高額的虧損。

**雞生蛋?還是蛋生雞?

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很多人也開始談論B2C電子商務是否即將面臨黯淡前景?未來是否將是B2B的天下?或者,網路經濟只是一種迷思?瑪莉密克認為網路經濟不會衰退、B2C不會死亡,只是面臨新的階段。它的趨勢已定,每一種成功的商業模式之下,目前的贏家將決定性地佔有絕對優勢,唯一的挑戰是如何把版圖擴張到無線上網的領域。而B2B的趨勢可能需要更多時間及智慧去釐清,因為它的複雜度比B2C更高,且對基礎建設的要求更多。瑪麗米克提醒投資者,在未來,網路概念股的股價波動程度將有增無減;網路公司的IPO溢價會愈來愈高,但上市後的表現卻不會像過去一般樂觀;高利率對股市的負面影響會慢慢浮現;一些零星事件對股市的影響將很難評估。在這種情況下,投資人必須認真瞭解自己想投資的公司,看清楚產業的階段發展趨勢,並且明確設立停損點,才能提高投資報酬率。

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從 Raise Day 出發,方睿科技如何打造商用地產的 AI 企業服務生態系?
從 Raise Day 出發,方睿科技如何打造商用地產的 AI 企業服務生態系?

AI 與數據正快速落地至各行各業,從製造、金融、電信、醫療到零售,應用速度不斷加快。但在每年交易規模至少新台幣 1900 億元的商用地產領域,卻長期受到數據破碎且不透明的限制,只能仰賴人力蒐集資訊,再憑直覺和經驗去解讀資訊、做出決策,使 AI 潛在價值難以真正發揮。為回應產業轉型的核心痛點,方睿科技首度舉辦「商用地產生態系年會 2026 Raise Day」,以開放式平台為核心,串聯專業地產服務商、空間相關企業服務商、產業專業人士等多元角色,勾勒出 B2B 企業服務生態系的全貌,希望能透過科技促進數據流動,為商用地產企業協作模式開啟新的可能性。

方睿科技
方睿科技首度舉辦 2026 Raise Day,以開放式平台為核心串聯多元角色,推動商用地產邁向產業共好的新階段。
圖/ 數位時代

方睿科技雙軌策略,讓 AI 成為商用地產的決策引擎

方睿科技創辦人暨執行長吳健宇指出,在 AI 時代,人應該專注於「最有價值」的工作;然而在商用地產業中,專業人士卻有約 70% 的時間耗費在資料蒐集與整理上,真正用於判斷與決策的時間僅約 10%。方睿科技希望翻轉這樣的時間分配,讓人力從低價值的資料處理中解放,將更多心力投入在判斷、溝通與決策等創造價值的商業活動。

方睿科技
方睿科技創辦人暨執行長 吳健宇
圖/ 數位時代

為此,方睿科技提出兩條實踐路徑。第一條是建構出具備完整性、易用性與進化性的商用地產智慧平台,運用 AI 技術,將過去產業中破碎、非結構化的資料,重塑為可被運算、可驗證的標準化數據,並結合圖表與互動式介面,讓使用者能夠快速得到完整市場資訊,實現「用戶即專家」的目標。

第二條則是推動生態系聯盟,將不動產視為企業服務的核心載體,串聯設計、家具、搬遷、清潔等多元服務夥伴,使空間不再只是靜態標的,而是承載案例、服務與數據回饋的生態系節點。透過生態系夥伴累積的實務資料與服務紀錄,平台得以發展「資料即推薦」模式,推動商用地產從單點交易,邁向可擴張的 B2B 服務網絡。

獨創「資料飛輪」機制,實現用戶即專家目標

在 AI 模型日益普及的當下,真正的競爭關鍵已不在模型本身,而是能否有效率地收集資料、提高資料品質,並將其與實際決策流程緊密結合。為此,方睿科技獨家設計出一個由「資料收集、資料精煉、專家把關、決策反饋」組成的資料飛輪,回應商用地產長期面臨的資料破碎與決策效率低落問題,成為方睿科技實踐願景的第一條路徑。

方睿科技技術長郭彥良進一步說明,資料飛輪機制的運作架構。首先在資料收集階段,必須系統性蒐集公開資料、內部檔案與報告,並透過 AI 協作將圖片等非結構化資訊轉換為可用的結構化數據。接著進入資料精煉,透過資料清洗與實體對齊,將原始資訊從單純的可閱讀升級為可比較、可推論的決策依據。第三步專家把關,則引入不動產專家進行校正與產業判讀,補上模型難以理解的規則與慣例,確保關鍵數據的正確性。最後的決策反饋階段,藉由收集使用者提問與行為,檢視現有資料是否足夠精準,再回到專家校正與補齊流程,使整個系統能隨使用頻率提升而持續進化。

在資料飛輪的運作基礎上,方睿科技正積極研發商用地產智慧平台 PickPeak。郭彥良表示,PickPeak 並非單純的物件搜尋工具,而是結合深度資料與 AI 的決策輔助平台。使用者可透過自然語言互動,提出人數、預算、區位、產業屬性等多重條件,再由系統動態生成可比較、可驗證的選址方案,真正將 AI 從「回答問題的工具」,轉化為「陪伴決策的數位專家」。

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方睿科技技術長 郭彥良
圖/ 數位時代

創新 Data to win 模式,讓 AI 深入商用地產各階段決策流程

不過,單靠數據整合與 AI 應用仍不足以支撐產業全面升級,因此,方睿科技提出的第二條路就是,推動產業生態系聯盟,整合商用地產市場上不同角色的數據,讓 AI 能夠真正成為商用地產決策時的智慧引擎。

方睿科技不動產知識創新中心總監曾凡綱指出,目前在企業、房東或物業主與各類服務供應商之間,缺乏有效的整合機制,導致企業在選址與空間規劃過程中,難以快速找到真正合適的服務與解決方案,形成明顯的產業斷點。

為解決這些斷點,方睿科技提出「Data to win」模式,以資料取代傳統「Pay to win(付費買廣告)」思維,讓真正具備經驗與實績的服務夥伴,在適當的決策節點被看見。

曾凡綱說明,在廣告投放效益越來越低的情況下,企業服務商面臨的問題已不只是「如何曝光」,而是「如何在對的地方被看見」,這將是未來的市場勝出指標;而 Data to win 正好可以協助企業服務商建立此能力,方睿科技將生態系夥伴所擁有的案例、服務紀錄與產業知識等資料,經過去識別化與結構化處理後,再嵌入企業決策流程中,讓推薦不再來自廣告投放,而是真實、可被驗證的使用經驗,透過這樣的機制,不僅提升企業決策的準確度,也能同步放大生態系夥伴在合作中的實質價值。

舉例來說,方睿科技整合辦公傢俱夥伴 Backbone 班朋實業長期累積的辦公室規劃案例與平面圖資料,讓企業在選址階段,就能同步評估空間規劃方案,加速決策流程。又如,整合出行服務夥伴 USPACE 悠勢科技的服務資料,並呈現在地圖上,協助企業評估辦公據點的交通便利性,優化員工日常通勤與出行體驗。此外,平台也可整合大樓的 ESG 認證、公共設施與服務層資訊,協助企業快速篩選符合需求的辦公大樓,提升進駐媒合效率。

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方睿科技不動產知識創新中心總監 曾凡綱
圖/ 數位時代

「Raise Day 只是這場變革的起點。」吳健宇強調,方睿科技已經透過投資與合夥模式,將布局延伸至專業地產服務與空間經營領域,至今旗下已有商用不動產仲介、顧問與估價等專業服務的宇豐睿星,以及聚焦商用地產代銷市場的希睿創新置業。透過直接參與第一線實務運作,方睿得以更深入理解產業真實痛點,讓科技不只是工具,而能真正回應實際決策與服務需求。

此外,方睿科技未來也將持續擴大「商用地產 x 企業服務生態系」聯盟,目前包括 Backbone、USPACE、IKEA For Business、潔客幫等企業服務夥伴已率先加入;接下來,方睿科技將邀請更多擁有關鍵數據與專業能力的企業服務商加入,讓數據在安全、可控的前提下流動,進一步釋放商用地產在選址、營運與企業服務等全生命週期中的結構性價值,為產業轉型啟動下一個關鍵階段。

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右起方睿科技共同創辦人暨營運長陳致瑋、USPACE悠勢科技共同創辦人暨執行長宋捷仁 、Backbone班朋實業創辦人暨執行長廖家葳,透過企業服務生態系合作共同為產業啟動下一個關鍵階段。
圖/ 數位時代

方睿科技官網: https://www.funraise.com.tw

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