中國的變化總是從廣東開始
中國的變化總是從廣東開始
2005.08.15 |

廣東一向跑在中國改革開放的前頭,除了廣州、深圳兩大城市,無數的台港或本地企業從70年代末就開始落戶在周邊的農業區。經過二十多年,廣東全省第二、三產業的比重已經超過90%,農業比重則下降到10%以下。此外,廣東的進出口占了全中國的三成以上,據說從東莞往深圳、香港方向的高速公路出現塞車,全球70%的電腦產品將出現缺貨。這個舉世聞名的出口加工基地,到底長得什麼模樣?

「城不城、村不村」的地理景觀

以台商密集著稱的東莞,感覺很像台灣桃園、彰化一帶的工業區,主要景觀是連綿不斷的中小型工廠散落於田野中間或街道兩旁。即使在所謂的鎮區或市區,由於大部分的工業是興辦在原有村集體的土地上,少有規劃,因此街道和廠區蜿蜒雜錯。一個個工廠蓋起圍牆,裡面有自己的食堂、宿舍,自成孤島。狹小的巷弄裡,偶爾有幾家雜貨店。傍晚時分,成百上千個工人在飯後的休息時間湧出廠區大門,但門外並沒什麼地方可去,於是就密密麻麻地在巷子裡蹲著,或是到雜貨店買根冰棒吃。去年以來,珠三角很多工廠招不到足夠的工人,因此街道上、工廠圍牆上,到處掛著招聘工人的橫幅。與其相間的,赫然是「結夥搶劫拒捕者可當場擊斃」這樣的大紅布條,看得素來膽大的我,在一片淩亂的車水馬龍裡倏然站住腳,不知所措地前後張望。
當地用「走過一村又一村,村村像城鎮;走過一城又一城,城城像農村」這兩句話形容這種城不城、村不村的地理景觀。在前一階段遍地烽火式的農村工業化過程中,農地以驚人的速度被鯨吞蠶食,農民不再務農。但問題是,沒有了農村,卻也沒有出現像樣的城市。工業產出傲人,但生活環境惡劣;勞資之間、本地人和外地「流動人口」之間的張力如箭在弦。

廣東野心勃勃的城市化策略

廣東一直比較務實,當全國有錢沒錢的大小城鎮紛紛大興土木,興建政府大樓、花園廣場的時候,廣東灰頭土臉地忙著搞工業。如今,若就外觀上論斷,廣東的面子似乎掛不住。這幾年,廣東開始覺得「城鎮化滯後拖了現代化」的後腿,於是現在廣東開始真正砸大錢搞交通建設、城市建設。更值得注意的是,廣東開始一系列將農村變成城市的基層社會和政治改造,五年內要將800多萬農村戶口轉到城鎮生活就業,例如:深圳已經在2004年率先成為全國第一個沒有農村的城市。東莞也計劃在五年內完成所有「村民轉居民」的工作。廣東省長盧瑞華強調,農村城鎮化不是一個簡單「鋼筋加水泥」的建設問題,最關鍵的還是在「如何把進城的農民變成現代人」。
又一次,廣東在推進城市化的過程裡野心勃勃,大膽在戶籍、農地買賣、農村集體產權等問題上先走一步,從事種種突破現有制度的實驗。問題是,農民要變成城市人,但已經是「工人」的外地人,什麼時候才能變成本地人呢?
我彷彿看見兩千多萬外來人口,正從圍牆裡急切向外張望。

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商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機
商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機

台灣住宅市場過去10年屢創新高,不動產開發商習慣以戶型規劃、坪數配置、生活機能及家庭型態等邏輯銷售商品。然而,隨著住宅不動產買氣降溫、營建成本持續攀升、政策影響加劇,不動產開發商開始將焦點轉向長期被忽略的商用地產市場。

商用地產市場崛起,不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人,決策依據遠比住宅複雜,包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節,如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃,很容易陷入規劃誤區,甚至在完工後才發現市場不買單,甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰,方睿科技除推出商用地產智慧平台,整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告,協助不動產開發商與投資人做出精準決策,更以集團經營的方式,於今(2025)年9月成立希睿創新置業,由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務,幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出:「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家,商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策,如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等,而不是感覺或經驗法則,而這也是方睿科技努力的方向。」

方睿科技
方睿科技執行長吳健宇、希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵,也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持,希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時,常遇到商業空間長期閒置的困境,原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯,希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者,以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴,與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢,以及跟方睿科技進行深度合作有關:

在專業團隊方面,希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗,以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗,可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產,以及精準溝通目標客群,更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域,方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊,無論是協助不動產開發商規劃商用地產,還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的,都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示:「透過平台,我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度,加快決策與動工,搶先掌握市場商機,更重要的是,當市場環境、政治決策快速變動,我們都能即時更新分析,而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場,讓效益發揮最大價值。」

方睿科技
希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

在潛在客戶名單方面,希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等,預判企業於商用空間的需求,深度解析市場,獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單,在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援,真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效,更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統,提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務,幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇,同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展;此外,也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台,希睿將致力提供最具科技力的代銷服務,打造生態體系共贏的市場新標準。

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左起,希睿創新置業協理楊彥宏、副總經理黃士芳、總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

方睿科技:https://www.funraise.com.tw/

希睿創新置業:https://www.facebook.com/ONERAISE

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