WeWork──在15個國家、52個城市已有163個據點的Co-working Space，估值已達200億美元，成為世界前十大「獨角獸」之一。
今年，繼軟銀大手筆投資44億美元之後，WeWork要在東京開展新據點的新聞便時有所聞。利用這次在日本出差的時間，決定一定要去朝聖一下。
一上網預約參觀，才發現，光在東京，2018年一口氣就有4家WeWork據點要開幕，都是在核心精華地段。
我預約的那間位於銀座，在2017年才完工的新大樓Ginza Six Building裡。
當天早上九點來迎接我的，是一個說著流利英文、約莫20來歲的日本男生。他帶著我搭電梯直達13樓，來到一個門禁森嚴的環境。但目前的WeWork暫時還是空無一物。
環顧四周，是非常大片的落地窗，樓層廣闊，窗明几淨，視野絕佳。感覺得出裝潢好後，仍是非常遼闊的平面空間。
他們在入口處擺了幾幅示意圖，說明落成之後的模樣。
因為暫時沒有其他東西可看，於是我與業務開始閒聊。
他跟我說，「WeWork打算2018年要在東京至少開10個據點。」「一下子要開10間？全在東京？但網路上只有放4間而已。」我有點驚訝。
他說，「網路上的這4間，是已經找好地點，並且已經開始裝潢的。另外還有至少6間正在籌備中，但也預計2018年要同時開幕。」
並且他告訴我，即使現在只是空曠的一片，已經有不少客戶簽約了！「這都是Branding的關係。企業相信我們的空間品質有一致性。」他說。「更何況，在銀座這種最菁華地段，如果不靠WeWork，一般客戶可能是租不起的。」
他另外透露一件有趣的事情：2010年WeWork在美國創立時，花了4年的時間，才開了17個據點。但是在日本，1年的時間之內就預備要開至少10個據點，可見得WeWork的企圖心，也顯示他們看到需求正蓬勃成長。
談到這裡，我想到WeWork一直以來被大家討論的問題：
WeWork難道只靠經營「辦公室租賃」就成為獨角獸了嗎？
許多人認為，它成功的條件，在於它永遠開設在最好的地點、最Cozy的裝潢、最吸引人的社群條件，例如有社群經理人穿梭其中，讓資源有效被leverage。
但另外一方面，也有許多的質疑聲音，他們說：WeWork充其量就是一個資產公司嘛！像這類型的行業早就存在許久──租下一個地方，把空間做隔間，再租給其他創業者或是小型公司──這不就是WeWork現在在做的事情嗎？甚至旅館也就是這個Model。
其實，我覺得兩者講得都對──WeWork確實是有它創新的地方，但更重要的是，WeWork是在執行的是一個「長期存在，並且事實證明已可獲利的事業」。
社群與最優彈性，建構WeWork在商業租賃的最佳優勢
放眼望去，在世界各地的大城市中，已經有許多這種「出租辦公室」、「商務中心」的存在──這種「業主租下場所，再當二房東租出」的生意，已被證明是可獲利的。
單單從這個角度發想，就可以知道WeWork潛在的、熟悉它的既定客戶群，已經非常廣大了。
所以對WeWork來說，它們面對的狀況，就是：既然這個Business已經存在，我只要做得比這些地方更好，是不是這些人，就可以考慮使用我WeWork的場地呢？
所以，它提供的場域設備更優秀、地點最菁華、做了一個會員專屬的APP、更串聯其中的社群資源。
更重要的是，它在世界各地162個地方有據點，因此提供旅行世界的工作者，「Mobile yet Settled」的可能性──不論去到哪兒，只要有WeWork，坐下來就可以開始辦公。所以WeWork比起傳統的商務中心又多了一層價值。
而它的另外一層價值，原自於以往傳統的商務中心規模都不大，中型企業以上，或許都無法進駐。
但WeWork有完全不同的思考邏輯：它提供的位子，可以小至1人、2-3人或10人的辦公室，也可以提供給100-500人辦公室，大至1000人以上的辦公室！
也就是說，它除了提供給傳統的小型、新創公司之外，對超過千人規模的大型企業，提供另外一種價值──可以利用它的空間做辦公室的調配。
例如，為了節省辦公室維護費用，大型企業可以直接跟WeWork承租座位。目前Facebook、Microsoft等，都是WeWork的客戶。
2017年WeWork的營收估計約10億美元（約台幣300億元)，Margin約為30%。
而大型企業對整體營收貢獻，已超過25%；大型企業客戶數的成長，更是比去年翻了一倍──這顛覆了我們以往認為「Co-working Space都是給個人或小公司使用」的印象。
由內而外、由熟悉向陌生拓展的瑪雅法則(MAYA Principle)
如此一來，WeWork除了在傳統的「個人以及中小型企業」這種「已經證明可以獲利」的事業這邊，獲得一定的利潤基礎之外，它又開創了兩種可能的新客戶：環遊世界的工作者，以及中大型企業。
這也是WeWork能成功的關鍵──建立於既有的、已證明可獲利的核心Business model之上，但又在各方面都做得更好。
重點是──它是大家熟悉的商業模式。
這也就是為什麼當WeWork開始向外涉足健身(WeWork Wellness)，以及公寓出租(WeLive)，也不是什麼奇怪的事情了。
WeWork就像是近期暢銷書『引爆瘋潮（Hit Maker）』裡面提到的「瑪雅法則（MAYA Principle）」。
瑪雅法則的MAYA，意即Most Advance Yet Acceptable，就是「最先進、然可被接受的」──意思是說：人們喜歡新的東西，但又不喜歡「新到他們一點都不熟悉」的事情。
而Co-working Space，其實也不再是什麼特別新穎的Business了；要說WeWork它Idea超創新，也似乎不盡然；說它有超前的科技，看似更不是那麼一回事。
因此，在一群創新獨角獸中，WeWork老是被指著鼻子，說它跟別的獨角獸長得不一樣、不夠創新，根本不是「科技公司」，而是「房地產公司」，逼得WeWork只好趕快稱自己為社群公司（Community Company）。
這樣的爭論，似乎也沒那麼重要了。因為人們呢，都會試圖從事物中尋找「熟悉」或是「似曾相識」的元素──不希望太新、新到不懂，但同時也期待能有「驚喜」的出現。WeWork就是那個「新得恰到好處」，一個你懂、我懂、投資人也懂，又被需要、又能賺錢的公司。
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