「融資購併」開始登台！|數位時代 BusinessNext

2003年國內開始掀起企業購併熱潮，預計在國外流行超過20年的「融資購併」(Leverage Buy Out，簡稱為LBO)，將會隨著國際化腳步「登台」；近期一家創投基金成立，即已窺見LBO的雛型。
LBO係使用比較少的資金(大部份為融資方式)，在比較短的時間內(通常是6個月到12個月)，將買下來的公司分割成好幾個不同的板塊或是進行重新整治之後，再以較高的價格予以出售。跟一般企業購併最大的不同在於，第一、磨合期很短；第二、必須擁有包含律師、會計師、管理顧問、投資銀行家經驗等陣容堅強的「專家團隊」，一組人員負責將買進來的公司迅速分割，一組人員負責經營與運作，一組人尋求買主，讓標的物在短期內不會虧損、甚至出現獲利，才能夠賣得到一個好價格。
位於美國德州的RJR Nabisco國際知名集團，於90年代初期被分割為RJ Reynolds Tobacco與Nabisco，即是目前世界第一的LBO公司KKR(Kohlberg Kravis Roberts & Co.)的傑作。當年這椿LBO案的金額高達250億美元，KKR 公司大約耗費了兩年左右的時間來研究這個集團，等到時機成熟、資金到位後，立即著手進行，買進、分割、重整與經營、賣出，短時間之間即賺進了9億9000萬美元。這件轟動國際金融市場的LBO案件甚至被拍成電影，迄於今日仍無人能出其右；而KKR也因為接手這個案子而聲名大噪，接下來的15年之間，總共承辦了115個LBO案件，經手過的金額累計高達1140億美元。

新行購併型態值得關注

我的第二個工作在美國的Prime Computer做電腦工程師，當時Prime Computer與DEC、Data General及Wang Lab等並列為80年代國際中型電腦(Mini Computer)公司四大天王，在1987年10月華爾街迸發「黑色星期一」的崩盤事件時，這四檔個股股價甚至還逆勢上揚。不過這四家公司現今均已消失，不約而同成為企業購併的「最佳標的」。當年我即親自經歷過LBO案，原本Prime Computer想買下一家Computer Vision公司，結果1990年卻被一家LBO公司Holiday Holding以「惡意蒐購」(Hostile take over)，一舉吞併了Prime Computer及Computer Vision，再透過LBO的策略轉手賣出之後，公司亦賺了上億美元。
整個過程高潮迭起，致勝的先決條件是，眼光要快、狠、準，同時要有一群各行各業且超高水準的專家，而且要能夠有充足的融資管道，在購併前就必須要規劃好詳細的「作戰計劃」與「轉賣計劃」，最重要的是，標的物通常是上市公司。李察吉爾跟茱莉亞蘿勃茲主演的經典名片『麻雀變鳳凰』，劇中男主角所從事的行業即是LBO公司的合夥人。
最近台灣放寬創投公司的投資範圍，市場上同時也出現一檔具有LBO雛型的創投基金成立，這種涵蓋創投、購併、基金以及融資等各種金融活動中重要環結的「融合舉動」，在台灣金融界上堪稱為創舉，意謂著台灣在金融操作國際化上，又向前邁進一大步。預料在購併熱方興未艾之際，這種頗適合台灣中小型企業的融資購併方式，或可成為另一種值得關注的嶄新購併型態。

買賣屋不再狂刷篩選條件！永慶「AI特助」用AI打造房產科技的個人化時代

永慶「AI特助」讓找房只需發問！獨家「AI特助」能理解消費者的口語詢問，自動根據條件推薦房屋，讓找房過程更直覺高效，也開啟業界的AI房仲時代。

人的一生中平均只買一到兩次房，不過面對買房的人生大事，卻最缺乏經驗，幾乎每次都是「買房菜鳥」。從動念開始，到真正擁有一個屬於自己的家，過程中充滿資訊落差與溝通門檻，考驗的不只是預算，還有決策能力。

「永慶認為，房仲最重要的三大價值，在於能否提供消費者安全、公平、效率的購售屋體驗。」永慶房屋總經理吳良治指出，消費者痛點在哪，服務就該做到哪。

所謂「安全」，不只是屋況與產權無虞，更包括房價是否合理、是否能杜絕投機與詐騙；「公平」則攸關資訊是否公開透明，買賣雙方對行情、屋況的掌握是否一致；而「效率」則是解決資訊爆炸與流程繁瑣的問題，讓交易更順暢——這三大價值，就是永慶服務設計的起點。

當傳統找房模式逐漸無法滿足使用者對安全、即時、便利與個人化的需求時，科技便成為破題關鍵。永慶房屋以「房產科技領航者」自居，從數位化、行動化一路推進至智慧化、人性化，最終定義出「個人化」的新世代房產服務，不只改變買賣流程，也重塑人與房產科技的關係，為業界開啟下一階段房產科技轉型藍圖。

永慶打造AI特助，開啟個人化買賣屋體驗

「安全、公平、效率。這三大價值講起來簡單，要落實並不容易，需要長期深耕。」永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，買房過程從動機產生、資訊蒐集、實地看屋到談價與成交，每個階段都有不同的痛點，也正是永慶投入科技應用的核心動力。

他舉例，消費者可先透過「買屋力找房」掌握預算落點，或以「地圖/捷運找房」，針對區域快速聚焦潛力物件。同時搭配「誠實安心認證」，快速掌握房屋是否為短期交易、凶宅、輻射屋的屋況，也分享永慶提供的不限屋齡漏水保固保障。

進入看屋階段，永慶也推出「VR美裝」、「AI煥裝」等功能，讓線上賞屋一事更具象、更符合人性，不僅彷彿身歷其境走入房屋欣賞格局、更可以透過生成式AI，搶先欣賞房屋未來裝潢模樣。談價時，更有領先政府2-3個月揭露的「誠實房價報告書」。在交易過程和售後，永慶還有六大安心保障，讓消費者全程安心。

當消費者向永慶房屋經紀人員洽談服務時，永慶獨創的「i特助」將提供強大的「人機協作」服務。陳賜傑說明，i特助以LINE群組為載體，加入買家、家屬、永慶業務與AI機器人，從找房、比價、導覽到與家人討論，都能在平台上完成，讓「個人化」成為貫穿整體買賣流程的智慧服務，實現「一站整合資訊＋多人參與決策＋專人即時支援」的目標。

至於最新推出的「永慶AI特助」，顛覆傳統的篩選找房模式，直接向永慶AI發問找房，讓找房更容易！消費者可以用口語的方式，向AI特助進行提問，如問社區、問特色、問行情。AI特助系統即時整合龐大資料，自動比對條件推薦潛力物件、分享房屋特色、摘要重點。「目前市場上應該只有我們做到！」他直言。

永慶一步步用科技解決消費者痛點，成房產科技發展史

圍繞著消費者需求，永慶房屋早已踏上科技轉型的旅程，一步步演進至今。永慶房產集團資訊部協理呂學堯回顧，從2000年永慶將紙本住宅資訊數位化開始，率先「e化」做出「永慶房仲網」，不只讓找房效率提升，也同步建置投機客資料庫，累積了9,000多筆投機客資料，為交易把關。隨後，因應智慧型手機普及，永慶再推出「永慶快搜APP」，實現隨時隨地找房的行動化革新。

進入2016年，大數據成為科技趨勢，永慶也積極應用大數據，推出「猜你喜歡」等智慧推薦應用，提升消費者與經紀人員的決策效率。為實踐「人性化」體驗，永慶聚焦網上看照片選物件的模式，查看屋況不夠直覺具象等問題，透過VR美裝、實境找房、AI煥裝，讓消費者即使遠距賞屋，也能輕鬆掌握空間格局、生活環境、模擬裝潢，全面掌握物件潛力。

邁入AI時代後，「個人化」成為永慶聚焦的目標。過去消費者需自行查找彙整，現在則是「不用找，只要問」，AI即可即時整理、摘要、推薦，甚至挖掘原本未被注意的潛力物件。

當被問及是否擔心技術被業界複製，呂學堯直言：「這些技術表面上大家都能做，但能不能做深、做在對的地方，才是關鍵。」永慶之所以能持續走在產業前端，背後仰賴四項核心能力：

其一、孫慶餘董事長對科技的堅持和遠見，從ADSL到iPad，永慶房屋總是率先導入科技。其二、永慶長期大量投資在房產科技開發。其三、集團內部擁有超過300人的數位與資訊團隊，自主研發不假外求。其四、技術與業務高度同步，能即時回應現場需求，提出真正可用的解方。

呂學堯分享，永慶房屋不斷升級的便利科技，再加上完整的誠實服務，獲得許多消費者的指名服務，如今已是雙北地區門店數量最多的房仲品牌。面對科技的飛速發展，永慶也不斷蓄積自己的科技創新能量，即使永慶數位與資訊團隊已有超過300人的規模，我們仍持續招募更多數位與資通訊領域的人才，為購售屋服務探索更多創意、落地更多應用。

人機協作新時代，誠實房仲角色更深化

陳賜傑表示，當AI能代勞繁瑣的行政作業，經紀人員就能將心力放在真正有價值的溝通與判斷上。他也強調，AI與人是協作關係，房仲其實很難被取代，因為無論如何都得走進實體流程。「進到現場就知道，這個行業有很多『眉角』，許多細節需要觀察與互動才能掌握，AI是看不出來的。」

他舉例，一位台商先生偏好安靜社區，太太則重視生活機能與市中心便利。實際上房子是買給留在台灣的太太住，應以她的需求為主。如何引導雙方表達意見、理解彼此的需求，並促成共識，就是經紀人員的專業所在。「AI可以幫你找到房子，但房仲才能幫你找到一個家。」

最後，在一切都能被自動化的時代，什麼才是無法被取代的？誠實，也許正是這個時代最稀缺的技術。先誠實，再成交——這是永慶房產集團董事長孫慶餘提出的六字箴言，也是品牌最核心的堅持。未來，永慶房屋將持續以「誠實＋科技」為基底，讓房產科技回歸人性，讓房仲專業發揮更深價值。