「融資購併」開始登台！|數位時代 BusinessNext

2003年國內開始掀起企業購併熱潮，預計在國外流行超過20年的「融資購併」(Leverage Buy Out，簡稱為LBO)，將會隨著國際化腳步「登台」；近期一家創投基金成立，即已窺見LBO的雛型。
LBO係使用比較少的資金(大部份為融資方式)，在比較短的時間內(通常是6個月到12個月)，將買下來的公司分割成好幾個不同的板塊或是進行重新整治之後，再以較高的價格予以出售。跟一般企業購併最大的不同在於，第一、磨合期很短；第二、必須擁有包含律師、會計師、管理顧問、投資銀行家經驗等陣容堅強的「專家團隊」，一組人員負責將買進來的公司迅速分割，一組人員負責經營與運作，一組人尋求買主，讓標的物在短期內不會虧損、甚至出現獲利，才能夠賣得到一個好價格。
位於美國德州的RJR Nabisco國際知名集團，於90年代初期被分割為RJ Reynolds Tobacco與Nabisco，即是目前世界第一的LBO公司KKR(Kohlberg Kravis Roberts & Co.)的傑作。當年這椿LBO案的金額高達250億美元，KKR 公司大約耗費了兩年左右的時間來研究這個集團，等到時機成熟、資金到位後，立即著手進行，買進、分割、重整與經營、賣出，短時間之間即賺進了9億9000萬美元。這件轟動國際金融市場的LBO案件甚至被拍成電影，迄於今日仍無人能出其右；而KKR也因為接手這個案子而聲名大噪，接下來的15年之間，總共承辦了115個LBO案件，經手過的金額累計高達1140億美元。

新行購併型態值得關注

我的第二個工作在美國的Prime Computer做電腦工程師，當時Prime Computer與DEC、Data General及Wang Lab等並列為80年代國際中型電腦(Mini Computer)公司四大天王，在1987年10月華爾街迸發「黑色星期一」的崩盤事件時，這四檔個股股價甚至還逆勢上揚。不過這四家公司現今均已消失，不約而同成為企業購併的「最佳標的」。當年我即親自經歷過LBO案，原本Prime Computer想買下一家Computer Vision公司，結果1990年卻被一家LBO公司Holiday Holding以「惡意蒐購」(Hostile take over)，一舉吞併了Prime Computer及Computer Vision，再透過LBO的策略轉手賣出之後，公司亦賺了上億美元。
整個過程高潮迭起，致勝的先決條件是，眼光要快、狠、準，同時要有一群各行各業且超高水準的專家，而且要能夠有充足的融資管道，在購併前就必須要規劃好詳細的「作戰計劃」與「轉賣計劃」，最重要的是，標的物通常是上市公司。李察吉爾跟茱莉亞蘿勃茲主演的經典名片『麻雀變鳳凰』，劇中男主角所從事的行業即是LBO公司的合夥人。
最近台灣放寬創投公司的投資範圍，市場上同時也出現一檔具有LBO雛型的創投基金成立，這種涵蓋創投、購併、基金以及融資等各種金融活動中重要環結的「融合舉動」，在台灣金融界上堪稱為創舉，意謂著台灣在金融操作國際化上，又向前邁進一大步。預料在購併熱方興未艾之際，這種頗適合台灣中小型企業的融資購併方式，或可成為另一種值得關注的嶄新購併型態。

AI 與數據正快速落地至各行各業，從製造、金融、電信、醫療到零售，應用速度不斷加快。但在每年交易規模至少新台幣 1900 億元的商用地產領域，卻長期受到數據破碎且不透明的限制，只能仰賴人力蒐集資訊，再憑直覺和經驗去解讀資訊、做出決策，使 AI 潛在價值難以真正發揮。為回應產業轉型的核心痛點，方睿科技首度舉辦「商用地產生態系年會 2026 Raise Day」，以開放式平台為核心，串聯專業地產服務商、空間相關企業服務商、產業專業人士等多元角色，勾勒出 B2B 企業服務生態系的全貌，希望能透過科技促進數據流動，為商用地產企業協作模式開啟新的可能性。

方睿科技雙軌策略，讓 AI 成為商用地產的決策引擎

方睿科技創辦人暨執行長吳健宇指出，在 AI 時代，人應該專注於「最有價值」的工作；然而在商用地產業中，專業人士卻有約 70% 的時間耗費在資料蒐集與整理上，真正用於判斷與決策的時間僅約 10%。方睿科技希望翻轉這樣的時間分配，讓人力從低價值的資料處理中解放，將更多心力投入在判斷、溝通與決策等創造價值的商業活動。

為此，方睿科技提出兩條實踐路徑。第一條是建構出具備完整性、易用性與進化性的商用地產智慧平台，運用 AI 技術，將過去產業中破碎、非結構化的資料，重塑為可被運算、可驗證的標準化數據，並結合圖表與互動式介面，讓使用者能夠快速得到完整市場資訊，實現「用戶即專家」的目標。

第二條則是推動生態系聯盟，將不動產視為企業服務的核心載體，串聯設計、家具、搬遷、清潔等多元服務夥伴，使空間不再只是靜態標的，而是承載案例、服務與數據回饋的生態系節點。透過生態系夥伴累積的實務資料與服務紀錄，平台得以發展「資料即推薦」模式，推動商用地產從單點交易，邁向可擴張的 B2B 服務網絡。

獨創「資料飛輪」機制，實現用戶即專家目標

在 AI 模型日益普及的當下，真正的競爭關鍵已不在模型本身，而是能否有效率地收集資料、提高資料品質，並將其與實際決策流程緊密結合。為此，方睿科技獨家設計出一個由「資料收集、資料精煉、專家把關、決策反饋」組成的資料飛輪，回應商用地產長期面臨的資料破碎與決策效率低落問題，成為方睿科技實踐願景的第一條路徑。

方睿科技技術長郭彥良進一步說明，資料飛輪機制的運作架構。首先在資料收集階段，必須系統性蒐集公開資料、內部檔案與報告，並透過 AI 協作將圖片等非結構化資訊轉換為可用的結構化數據。接著進入資料精煉，透過資料清洗與實體對齊，將原始資訊從單純的可閱讀升級為可比較、可推論的決策依據。第三步專家把關，則引入不動產專家進行校正與產業判讀，補上模型難以理解的規則與慣例，確保關鍵數據的正確性。最後的決策反饋階段，藉由收集使用者提問與行為，檢視現有資料是否足夠精準，再回到專家校正與補齊流程，使整個系統能隨使用頻率提升而持續進化。

在資料飛輪的運作基礎上，方睿科技正積極研發商用地產智慧平台 PickPeak。郭彥良表示，PickPeak 並非單純的物件搜尋工具，而是結合深度資料與 AI 的決策輔助平台。使用者可透過自然語言互動，提出人數、預算、區位、產業屬性等多重條件，再由系統動態生成可比較、可驗證的選址方案，真正將 AI 從「回答問題的工具」，轉化為「陪伴決策的數位專家」。

創新 Data to win 模式，讓 AI 深入商用地產各階段決策流程

不過，單靠數據整合與 AI 應用仍不足以支撐產業全面升級，因此，方睿科技提出的第二條路就是，推動產業生態系聯盟，整合商用地產市場上不同角色的數據，讓 AI 能夠真正成為商用地產決策時的智慧引擎。

方睿科技不動產知識創新中心總監曾凡綱指出，目前在企業、房東或物業主與各類服務供應商之間，缺乏有效的整合機制，導致企業在選址與空間規劃過程中，難以快速找到真正合適的服務與解決方案，形成明顯的產業斷點。

為解決這些斷點，方睿科技提出「Data to win」模式，以資料取代傳統「Pay to win（付費買廣告）」思維，讓真正具備經驗與實績的服務夥伴，在適當的決策節點被看見。

曾凡綱說明，在廣告投放效益越來越低的情況下，企業服務商面臨的問題已不只是「如何曝光」，而是「如何在對的地方被看見」，這將是未來的市場勝出指標；而 Data to win 正好可以協助企業服務商建立此能力，方睿科技將生態系夥伴所擁有的案例、服務紀錄與產業知識等資料，經過去識別化與結構化處理後，再嵌入企業決策流程中，讓推薦不再來自廣告投放，而是真實、可被驗證的使用經驗，透過這樣的機制，不僅提升企業決策的準確度，也能同步放大生態系夥伴在合作中的實質價值。

舉例來說，方睿科技整合辦公傢俱夥伴 Backbone 班朋實業長期累積的辦公室規劃案例與平面圖資料，讓企業在選址階段，就能同步評估空間規劃方案，加速決策流程。又如，整合出行服務夥伴 USPACE 悠勢科技的服務資料，並呈現在地圖上，協助企業評估辦公據點的交通便利性，優化員工日常通勤與出行體驗。此外，平台也可整合大樓的 ESG 認證、公共設施與服務層資訊，協助企業快速篩選符合需求的辦公大樓，提升進駐媒合效率。

「Raise Day 只是這場變革的起點。」吳健宇強調，方睿科技已經透過投資與合夥模式，將布局延伸至專業地產服務與空間經營領域，至今旗下已有商用不動產仲介、顧問與估價等專業服務的宇豐睿星，以及聚焦商用地產代銷市場的希睿創新置業。透過直接參與第一線實務運作，方睿得以更深入理解產業真實痛點，讓科技不只是工具，而能真正回應實際決策與服務需求。

此外，方睿科技未來也將持續擴大「商用地產 x 企業服務生態系」聯盟，目前包括 Backbone、USPACE、IKEA For Business、潔客幫等企業服務夥伴已率先加入；接下來，方睿科技將邀請更多擁有關鍵數據與專業能力的企業服務商加入，讓數據在安全、可控的前提下流動，進一步釋放商用地產在選址、營運與企業服務等全生命週期中的結構性價值，為產業轉型啟動下一個關鍵階段。

右起方睿科技共同創辦人暨營運長陳致瑋、USPACE悠勢科技共同創辦人暨執行長宋捷仁、Backbone班朋實業創辦人暨執行長廖家葳，透過企業服務生態系合作共同為產業啟動下一個關鍵階段。

圖／數位時代

方睿科技官網： https://www.funraise.com.tw