「日本版Costco」LOPIA狂拓台灣版圖!平均單店年收10億怎麼做到?全靠這三點
「日本版Costco」LOPIA狂拓台灣版圖!平均單店年收10億怎麼做到?全靠這三點

日本超人氣連鎖超市業者樂比亞(LOPIA)從 2023 年開始拓展海外市場,選擇台灣作為亞洲第一站, 6 月即將在新莊宏匯廣場開幕第四家海外店,這家連鎖超市有何特別?

用一個簡單的概念來形容 LOPIA ,就是「日本版的 Costco 」。他們瞄準 4 人小家庭的消費族群,店鋪面積多半在 600~900 坪左右, SKU (stock keeping unit,指庫存單位)數約有 2 萬個,品項涵蓋蔬果、肉類、海鮮、包裝食品、冷凍食品等。

LOPIA定位明確:肉類品項是帶路雞,貢獻 8 成利潤

他們的定位非常明確:聚焦食品類、不做非食品品項。肉類品項是他們的強項,雖然營收僅占整體的 3 成,但卻貢獻出 8 成利潤,其他不獲利的品類,大多都是來自消費者採買肉類的關聯性購買。可以說,肉類就是 LOPIA 的帶路雞。

LOPIA 的前身是 1971 年成立的一家肉類專門店,因為適逢戰後時期,創辦人高木秀雄當時的創業初衷是「讓所有小朋友都能吃到肉」。後來因為社會氛圍、趨勢,才慢慢加入蔬果、魚肉、熟食等品類, 2009 年才轉型成現在的 LOPIA 。

從 2009 年至 2023 年, LOPIA 的營收從 277 億日圓(約新台幣 57.8 億)成長到 3401 億日圓(約新台幣 710 億),年複合成長率約是 21 %。目前共有 81 家直營店,單店平均年營收近 10 億新台幣,如果用 1700 名正職員工下去算,每位員工每年平均貢獻約 4200 萬元新台幣,是日本產業平均的 2 倍。單店營業額跟人均貢獻能那麼高的原因,主要有 3 點:

原因一:肉品採「整頭、多部位採購」,降低進貨成本

首先, LOPIA 的肉類陳列面積跟SKU數,跟其他同面積的零售通路相比,整整多出 3 倍。以牛肉來說,他們從低價位到高價位的和牛都有,而且每個價格帶上,都有數十種不同切法和部位的商品。

這是因為他們在採購時,就做出跟其他超市不同的決定。以往日本食品超市在採購肉類時,都是單買某個部位,再到後台工廠或門市切割、銷售,但 LOPIA 在採購時,就採取「整頭」或「多部位採購」的模式。

一般來說,整頭購買或多部位採購的方式,會讓成本降低約 15%,這也是為什麼他們的價格可以比競爭對手便宜 10~50%。但前提是,買回來的部位要能「商品化」,否則殘留的餘料也是浪費。因為過去是以肉店起家, LOPIA 對肉類非常了解,知道肉的各種部位可以怎樣商品化。

比如說,他們會把切割產生的邊角餘料加以利用,做成香腸、火腿、漢堡肉、可樂餅等商品賣出去。而這些,正是 LOPIA 肉類利潤的來源,以自有香腸來說,毛利可達到 50 %以上;醃製或調味肉品毛利也能到 80%,他們會在門市中大量陳列這些高毛利商品,以推銷出去。

原因二:後台工廠結合產品開發,製成高毛利加工食品

熟食品項,也是為了提高肉類的附加價值。 LOPIA 的熟食沒有海鮮、蔬菜等類別,純粹是為了將肉類價值最大化的商品,如香腸培根披薩。有了這些高毛利商品的支撐, LOPIA 就可以把利潤還給消費者,這也是為什麼他們的高級肉類價格,可以比其他超市或是百貨公司通路更低的原因。

而且,對上游供應商也是一種尊重跟信賴感的培養,因為對養殖業者來說,下游出價的價格差不多,他們會比較想賣給能好好對待肉品、更會賣的通路。

除了透過整頭採購來降低成本, LOPIA 的後台也有著極大的重要性。傳統通路的肉類後台工廠,主要是在做部位控管,它可以決定送來的肉類哪些要冷凍儲存、哪些要趕快切割、哪些要批發給餐飲通路等;但 LOPIA 的後台工廠會結合產品開發,思考哪些部位可以透過「加工」成為商品販售出去。

原因三:每個品類盈虧自負,負責人權限比店長大

員工的平均貢獻度能那麼高的另一個原因,是讓每個品類都擁有一個負責人,必須盈虧自負,甚至,在門市裡,每個品類都有自己的店鋪名稱。換句話說,店鋪就像是菜市場,負責人則是進駐攤位的老闆,他們必須把自己叫進來的貨賣出去。如此一來,他們就必須主動調整商品結構,不斷想要怎麼提高消費者的購買頻率。

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一般來說, LOPIA 門市會有 6 大店舖,每個品類會有正、副負責人,他們必須負責選品、採購、訂價等工作。總部雖然每天都會向門市推送新品,但門市可以選擇性接受,因為他們是最理解消費者喜好的人。

為了讓總部採購對門市也有一定程度的了解,他們不定時就會被送到門市當店長,培養敏銳度。但相對來說,店長在 LOPIA 的權限最小,他主要負責管理門市的結帳、清潔與非正式員工管理。

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本文授權轉載自:經理人月刊

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商用地產成熱門焦點,方睿科技攜手希睿創新置業以數據科技助開發商搶佔先機
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台灣住宅市場過去10年屢創新高,不動產開發商習慣以戶型規劃、坪數配置、生活機能及家庭型態等邏輯銷售商品。然而,隨著住宅不動產買氣降溫、營建成本持續攀升、政策影響加劇,不動產開發商開始將焦點轉向長期被忽略的商用地產市場。

商用地產市場崛起,不動產開發商須掌握全新市場邏輯

商用地產的客戶是企業或商辦投資人,決策依據遠比住宅複雜,包括產業特性、營運流程、設備承載、動線規劃、能源效率、甚至法規合規等細節,如果不動產開發商沒有在一開始釐清目標客群的產業需求、法規規範、實際坪數與空間規劃,很容易陷入規劃誤區,甚至在完工後才發現市場不買單,甚至造成數十億以上的高額成本浪費。

為協助不動產開發商與商用地產投資人解決上述挑戰,方睿科技除推出商用地產智慧平台,整合大樓、投資、區域、交通與政策等多元數據資料、生成全維度分析報告,協助不動產開發商與投資人做出精準決策,更以集團經營的方式,於今(2025)年9月成立希睿創新置業,由其提供含括規劃、執行與銷售的一站式代銷服務,幫助不動產開發商快速切入商用地產市場。

方睿科技執行長吳健宇指出:「有別於住宅不動產是以感性行銷方式影響買家,商用地產客戶則是倚賴數據進行理性決策,如產業趨勢、聚落發展、租金區間、企業規模、產業上下游動態、大樓的設備承載與機電裝置等,而不是感覺或經驗法則,而這也是方睿科技努力的方向。」

方睿科技
方睿科技執行長吳健宇、希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

「多維數據分析不僅是開拓商用地產市場的關鍵,也讓希睿成為不動產開發商最可靠的合作夥伴。」擁有豐富不動產經驗的希睿創新置業總經理蔡焦緯如是總結。

三大優勢加持,希睿成不動產開發商耕耘商用地產市場的最佳夥伴

過去不動產開發商在銷售住商混合建案時,常遇到商業空間長期閒置的困境,原因在於傳統代銷只熟悉住宅邏輯,希睿正是要來填補商用地產代銷市場長期缺口。

希睿之所以能快速成為商用地產市場的領跑者,以罕見的市場競爭力成為不動產開發商與企業客戶的最佳夥伴,與其擁有「專業團隊」、「數據科技」與「企業潛在客戶名單」三大優勢,以及跟方睿科技進行深度合作有關:

在專業團隊方面,希睿的團隊成員擁有超過20年的不動產經驗,以及近10年的數據驅動數位行銷實務經驗,可以理性數據分析協助不動產開發商規畫設計不動產,以及精準溝通目標客群,更好媒合企業客戶與投資人。

在數據科技領域,方睿科技的商用地產智慧平台整合「重點區域分析」、「大樓資料」、「區域資料」與「圖像資料」等多維度資訊,無論是協助不動產開發商規劃商用地產,還是幫助企業客戶與投資人尋找合適標的,都能提供最適切且全方位的支援。

蔡焦緯表示:「透過平台,我們甚至能告訴不動產開發商某區段的商用地產租金或售價的未來成長幅度,加快決策與動工,搶先掌握市場商機,更重要的是,當市場環境、政治決策快速變動,我們都能即時更新分析,而不是拿著一年前的產業報告來賭四年後的市場,讓效益發揮最大價值。」

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希睿創新置業總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

在潛在客戶名單方面,希睿會透過產業動能分析模型追蹤企業年增員工數、資本額變化以及產業重大訊息動態等等,預判企業於商用空間的需求,深度解析市場,獲取各個區段的商用地產潛在客戶名單,在協助不動產開發商完成規劃設計後提供銷售支援,真正做到從規劃到成交的一站式服務。

商用地產決策不僅會影響企業營運績效,更左右城市未來發展格局。希睿將以專業團隊、產業動能分析與完整買方追蹤系統,提供從規劃、企劃到銷售的一站式服務,幫助不動產開發商在前期階段就搶先掌握商用市場機遇,同時促進企業、不動產開發商與城市的共好發展;此外,也會將第一手的市場訊息回饋給方睿科技、持續優化商用地產智慧平台,希睿將致力提供最具科技力的代銷服務,打造生態體系共贏的市場新標準。

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左起,希睿創新置業協理楊彥宏、副總經理黃士芳、總經理蔡焦緯
圖/ 數位時代

方睿科技:https://www.funraise.com.tw/

希睿創新置業:https://www.facebook.com/ONERAISE

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