凌華豪舉30.8億元購大股東林口廠辦,砸大錢買超出需求的1.83萬坪,怎麼盤算的?

2020.07.06 by
王郁倫
凌華豪舉30.8億元購大股東林口廠辦,砸大錢買超出需求的1.83萬坪,怎麼盤算的?
IBM
凌華將舉債購置林口廠辦,2021年將總部從中和遷往林口,而購置的廠辦是從第二大股東致茂手中所取得,透過低利貸款,凌華決定提高不動產自有率。

凌華今年動作不斷,引友達入股,與鴻海合資機器人公司後,7月初宣佈以30.8億元價碼,直取林口華亞工業區萬坪廠辦,而承購對象為第二大股東致茂,受矚目是,凌華股本僅24億元,卻掏出近1.4個股本向股東買大於空間需求的廠辦,怎麼盤算?受到矚目。

根據帳面資料,凌華今年配發1.6元股息,高達3.47億元現金將於8月7日發放到股東手上,致茂持股11.3%,可望從凌華獲得約3,921萬元配息。

7月3日,凌華又宣佈,花30.8億元向致茂買下桃園華亞工業區建物面積1.83萬坪廠辦,包含土地面積4,934坪,地面有兩棟建物,不過受到矚目是,致茂仍將回租該廠辦部分樓層,5,566坪,保證租用5年,意味凌華所購得的廠辦空間實際大於將所有分散辦公室匯集所需。對此凌華指出,購廠主要是整合各部門資源,可提升公司管理效率,並因應未來營運之需求。

凌華決定搬遷中和總部到林口。
王郁倫攝影

由於致茂取得建地時間在1998及2001年左右,成本相對低,致茂也透露,此次賣廠辦給凌華,將大賺17.6億元,相當於每股稅前貢獻4.24元。

但因為還要扣除向凌華回租30%廠辦及持有凌華11.3%股權等因素,2020年無法完全認列上述利益,2021年3月預計交割,同年可以認列10.9億元利益。致茂指出,賣地主要是活化資產,充實營運資金償還銀行借款。

房貸處低利,凌華加大財務槓桿

從中可知,凌華購買的土地面積,超過凌華實際所需,動用金額也超過凌華現有手上資金,因此,凌華必須透過借貸,支應此次購地經費,據了解,預估將透過台商回台投資方式取得7億元左右低利貸款,另像銀行借款23億元左右。

凌華表示,花30.8億元購廠辦,主要是因為整合分散據點,加上致茂產權無法切割兩棟大樓,以致於原本只想買一棟廠辦,被迫必須一次買全部,但購置不動產前,其實一切經過精算。

對凌華來說,這屬於財務上的算盤,凌華目前辦公處所散落中和,隨業務擴張,各樓層租賃總費用一年高達5,000~6,000萬元,而目前利率持續向下,租金支出若換為低利房貸,其實對凌華而言或還能節省費用,更何況致茂承諾5年內會繳付租金。

致茂從第一大股東,在引入友達後變成凌華第二大股東。
王郁倫攝影

只不過,在低利時期擴張信用只為硬體廠辦投資,是否是凌華資源運用最佳策略?在7月3日公佈後,仍引發諸多關注,加上第二大股東因此海賺17.6億元,也更吸引矚目。

根據雙方聘請專業估價機構估出的廠辦行情,該林口廠辦,凌華聘請中信及歐亞不動產估價,預估價金在28.91~29.19億元之間,而致茂委託戴德梁行、中華徵信所,估出的行情為30.39~31.7億元,而最後成交價金落在30.8億元,顯然是偏向賣方致茂定價區間。

凌華手上現金約25.48億元,處於淨現金流入狀態,負債比44%,但隨30億元貸款後,後續可見是負債比恐將再增高。

責任編輯:蕭閔云

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