凌華豪舉30.8億元購大股東林口廠辦,砸大錢買超出需求的1.83萬坪,怎麼盤算的?
凌華豪舉30.8億元購大股東林口廠辦,砸大錢買超出需求的1.83萬坪,怎麼盤算的?

凌華今年動作不斷,引友達入股,與鴻海合資機器人公司後,7月初宣佈以30.8億元價碼,直取林口華亞工業區萬坪廠辦,而承購對象為第二大股東致茂,受矚目是,凌華股本僅24億元,卻掏出近1.4個股本向股東買大於空間需求的廠辦,怎麼盤算?受到矚目。

根據帳面資料,凌華今年配發1.6元股息,高達3.47億元現金將於8月7日發放到股東手上,致茂持股11.3%,可望從凌華獲得約3,921萬元配息。

7月3日,凌華又宣佈,花30.8億元向致茂買下桃園華亞工業區建物面積1.83萬坪廠辦,包含土地面積4,934坪,地面有兩棟建物,不過受到矚目是,致茂仍將回租該廠辦部分樓層,5,566坪,保證租用5年,意味凌華所購得的廠辦空間實際大於將所有分散辦公室匯集所需。對此凌華指出,購廠主要是整合各部門資源,可提升公司管理效率,並因應未來營運之需求。

凌華
凌華決定搬遷中和總部到林口。
圖/ 王郁倫攝影

由於致茂取得建地時間在1998及2001年左右,成本相對低,致茂也透露,此次賣廠辦給凌華,將大賺17.6億元,相當於每股稅前貢獻4.24元。

但因為還要扣除向凌華回租30%廠辦及持有凌華11.3%股權等因素,2020年無法完全認列上述利益,2021年3月預計交割,同年可以認列10.9億元利益。致茂指出,賣地主要是活化資產,充實營運資金償還銀行借款。

房貸處低利,凌華加大財務槓桿

從中可知,凌華購買的土地面積,超過凌華實際所需,動用金額也超過凌華現有手上資金,因此,凌華必須透過借貸,支應此次購地經費,據了解,預估將透過台商回台投資方式取得7億元左右低利貸款,另像銀行借款23億元左右。

凌華表示,花30.8億元購廠辦,主要是因為整合分散據點,加上致茂產權無法切割兩棟大樓,以致於原本只想買一棟廠辦,被迫必須一次買全部,但購置不動產前,其實一切經過精算。

對凌華來說,這屬於財務上的算盤,凌華目前辦公處所散落中和,隨業務擴張,各樓層租賃總費用一年高達5,000~6,000萬元,而目前利率持續向下,租金支出若換為低利房貸,其實對凌華而言或還能節省費用,更何況致茂承諾5年內會繳付租金。

凌華
致茂從第一大股東,在引入友達後變成凌華第二大股東。
圖/ 王郁倫攝影

只不過,在低利時期擴張信用只為硬體廠辦投資,是否是凌華資源運用最佳策略?在7月3日公佈後,仍引發諸多關注,加上第二大股東因此海賺17.6億元,也更吸引矚目。

根據雙方聘請專業估價機構估出的廠辦行情,該林口廠辦,凌華聘請中信及歐亞不動產估價,預估價金在28.91~29.19億元之間,而致茂委託戴德梁行、中華徵信所,估出的行情為30.39~31.7億元,而最後成交價金落在30.8億元,顯然是偏向賣方致茂定價區間。

凌華手上現金約25.48億元,處於淨現金流入狀態,負債比44%,但隨30億元貸款後,後續可見是負債比恐將再增高。

責任編輯:蕭閔云

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終於出現「看得懂的保險」!國泰人壽以「保險視圖」引領資訊透明革命
終於出現「看得懂的保險」!國泰人壽以「保險視圖」引領資訊透明革命

在台灣,多數人的第一份保障來得很早,可能來自父母,或是出社會後自行投保。然而,直到今天仍有許多人即使手握數張保單,仍說不清自己到底保了什麼。條款繁複、名詞艱澀,導致投保當下似懂非懂,過一陣子就全忘了。保險資訊的不透明,讓風險管理變成了一場全憑印象、依賴業務員的信任遊戲。

自從國泰人壽推出 App 3.0,以「陪伴」重塑保戶與保險的關係,下一步,更要讓資訊變得透明、易讀、好上手。於是,「保險視圖」誕生了—由國泰人壽戰情室 diLab(Digital Insurance Lab)領軍打造的這個平台,試圖翻轉保單難懂的問題,將散落於規範、條款與系統的資訊重新整理、轉譯與可視化,讓保戶終於能「一圖看懂」保障全貌。

「我們希望做到的不只是查詢工具,而是讓保戶真正理解風險、開始做決定。」diLab 經理林蔚安說,這項專案從發想到上線歷時多年,可說是完成了連同業都不敢想像的艱鉅任務。這場透明革命如何開始?國泰人壽又如何讓這個看似困難的挑戰落地?

資訊透明:讓保險回到能被理解的語言

「保險商品本身就很複雜,很多人買了保險,打開保單還是看不懂。」林蔚安指出,國泰人壽累積 800 萬保戶,團隊在梳理客戶旅程時發現,即使擁有多年的資歷與服務經驗,卻未能讓保戶更清楚自己的保障;大多僅在與業務員討論時略有概念,事後又陷入陌生感。因此,「保險視圖」的構想,就是要讓保戶能在同一平台掌握所有保障與資產資訊。

數位時代
diLab 經理林蔚安與團隊歷時打磨領先業界的保險視圖,幫助保戶一次看懂保障。
圖/ 數位時代

第一步,是處理「看不懂」這件事。diLab 從資料盤點開始,依照生涯階段與保障屬性,將保單內容重新分為「我的健康照護」、「我的保險資產」、與「我的壽險傳承」三大方向,讓保戶以更貼近日常的邏輯理解保障結構,例如「住院時有哪些保障?」。

「調研時發現,國內幾乎沒有成熟案例可參考,國外雖有概念但差異極大。」林蔚安表示,圖表複雜,反而增加理解負擔,因此團隊反覆推敲呈現方式,「要放什麼、怎麼放、放到什麼程度,光這個架構就討論了數個月!」每一個看似微小的改變,背後都是無數次的反覆測試與訪談,「我們帶著不同版本的草稿詢問保戶,在沒有業務員引導下是否看得懂。」最終,團隊定調以金字塔結構建構視圖基礎,從保戶自己的健康保障,到未來可運用的累積資產,最終到照顧家人的壽險傳承。沒有看似花俏的圖表,只希望讓多數保戶好理解的簡單呈現。

但挑戰不只在前端設計,還有保險條款轉譯。傳統保單以商品邏輯分類,與使用者思考「何時會用到」的方式完全不同。為了讓資訊更貼近生活情境,「保險視圖」不再以條款分類,而以場景情境作為基準。例如保戶生病住院時,介面會按照基礎醫療、意外、癌症、重大疾病、長照與壽險等六大結構分層呈現,先呈現核心,再逐層深化,視覺化整體保障全貌,並同步提供現金價值與現金流資訊,形成一套完整的理解脈絡。

風險洞察:AI協助人們看清保障缺口

國泰人壽
視覺化保障達成率,一眼了解保障缺口。
圖/ 國泰人壽
國泰人壽
提供熱門推薦與更加個人化的AI推薦,喚醒補強意識。
圖/ 國泰人壽

當保險資訊透過直覺式的設計變得透明,下一個挑戰就是讓保戶理解「自己目前的保障夠不夠」。

因此「保險視圖」也導入保障目標試算功能,保戶只需回答幾題簡單問題,如:住院希望住單人房或雙人房、對疾病治療的費用承受度等,系統即可推算個人的保障目標。接著,AI 會即時計算保障達成率與缺口比例,將複雜的理賠與條款結構轉換成直覺的百分比。「醫療保障達成率 60%」、「癌症保障達成率 45%」,藉由直觀的數字圖表呈現,讓保戶能一眼看出自己保障的完整程度。

此外,平台不只呈現差距,還會以情境推估可能的支出。例如住院五天、手術一次的費用與實際理賠差異,讓保戶真正感受到風險的具體樣貌。「保戶不再是聽到『癌症住院很貴』這種抽象說法,而是看得到具體數字。」透過以場景為基礎的推算,使保戶終於能對模糊的風險概念有畫面,並對理賠內容有更直觀的理解。

平台也提供「熱門推薦」與「 AI 推薦」兩種建議模式。前者以性別、年齡作為分析基礎,後者則依個人資料與既有保單做更客製化的配置。保戶可在平台初步理解現況後,再與業務員討論,透過數位賦能、與有溫度的人性服務建立互補機制,也讓業務溝通更聚焦、更有效率。

領航轉型:戰情室以創新實踐「以人為本」

保險視圖歷經多次迭代上線,雖仍在推廣階段,但初步成效已浮現。以今年 4 月關稅議題為例,資產型保單查詢需求明顯攀升,保戶登入次數從每週平均 4 萬次提升到 5 萬 6 千次,大幅成長40%。以往查詢保單價值需透過業務員協助或臨櫃辦理,如今登入平台即可取得資訊。

國泰人壽
保險視圖一次呈現保戶的整體保險資產,建立更清晰的財務健康圖像。
圖/ 國泰人壽

此外,視覺化呈現保障缺口後,有保戶回饋「看到達成率 70%,就想補到 100%」,顯示視覺化真正促進了主動管理的行為轉換。

數位時代
diLab 戰情室跨商品、設計與數據協作,以使用者為中心反覆驗證,用心設計保險資訊呈現方式。
圖/ 數位時代

能完成一份視覺化介面不難,但能把 60 多年累積的保險商品結構、條款邏輯與資料系統重新整合再轉譯,背後極度仰賴組織文化。尤其,保險視圖的誕生,從構想到落地,專案歷時 4 年,期間國泰以「區塊化堆疊」的方式逐步發展服務功能,包括資產總覽、健康與壽險視圖、缺口試算與 AI 推薦,每一步都需要長時間協作與反覆推敲。

林蔚安形容:「戰情室就像加速器。」其角色是串聯商品、數據、數位、UI與UX設計、開發工程與行銷等多個團隊,以使用者中心作為共通語言,讓跨部門能在同一個目標下推進。「大家的專業不同,但只要目標一致,就能共同前進!」

數位時代
專案歷時多年,團隊成功以敏捷方式快速迭代,實現保險資訊透明化。
圖/ 數位時代

展望未來,透明化只是起點。林蔚安指出,下一步是讓更多保戶願意使用平台,使行為軌跡形成數據基礎,再透過個人化推播與 App 串接,發展國泰人壽保戶更完整的數位體驗。「這條路很難,但值得做。」他分享,有一次泰國人壽數位團隊來台交流,第一眼看到保險視圖就說:「這真的很不容易。」但也因此,更突顯國泰人壽勇於創新、以人為本的服務精神。同時,保險視圖也不會是終點,卻會是打開未來保險模式的一把關鍵鑰匙。國泰人壽以具體行動落實「Better Together 共創更好」,在每一項細節中重塑保險服務的日常價值。

保險視圖:https://cathaylife.tw/VoeoOdb

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