隨著金管會在2024年8月開放主動式ETF，下一個將獲准上市的新型金融商品，就是投信業界引頸期盼的新商機「基金架構REITs」，讓REITs成為經發會顧問、產業公會和金管會官員在論壇上的簡報焦點。
過去台灣僅有信託架構REITs商品，市場參與度偏低；投信投顧公會理事長劉宗聖信心表示，未來REITs採基金架構發行，將為資產管理市場注入新活水。
究竟什麼是REITs？REITs為什麼被納入亞洲資產管理中心的藍圖？
REITs是什麼？
REITs（Real Estate Investment Trusts）指的是「不動產投資信託」，也就是將房貸或不動產證券化的商品，並透過發行受益憑證方式，提供投資人認購。
換句話說，將價值龐大、流動性差的不動產產權，轉化為單位價值較小、流動性好的證券，小額投資人能以低門檻參與不動產投資，共享房地產市場的成長 ，另一方面也讓不動產打開新的籌資管道，藉此刺激投資與活絡市場。
各種不動產證券化商品在國外已行之有年，例如在集中市場掛牌交易的REITs ETF，讓投資人可以在集中交易市場參與房地產投資。
信託架構REITs市場為什麼冷颼颼？
台灣在2003年通過《不動產證券化條例》後，信託架構REITs就開始陸續上市；不過發展20年來，市場參與度不見起色。國內總共發行過10檔REITs，經過清算下市後，目前剩下6檔，市值約台幣700多億，僅占台股市值約0.12%。
台灣的REITs交易市場一直不算熱絡，許多投資人依然相當陌生，包括以下原因：
1. 消極管理： 信託架構REITs依法由銀行業者發行受益憑證，但銀行並未具備經營不動產的專業，因此委託物管公司來管理REITs，形成「有責無權」的現象，管理趨向消極。
2. 投資標的規定嚴格： 不動產隨著時間老舊，收益率只增不減；但在信託架構下，REITs如需更換、增減投資標的，必須修改信託契約，就得召開受益人會議，執行難度高。
3. 審查時程冗長： 發行一檔REITs審查流程耗時8到9個月，但近年台灣不動產價格的漲幅與速度，都比租金成長還要快。業主寧可在市場上直接買賣不動產，也不願長期持有，導致REITs市場規模難以擴大。
日本是亞洲最大、全球第二大REITs交易市場，產品60檔以上，總資產1500億美元；亞洲第二大REITs市場新加坡有超過40檔，總資產850億美元。與台灣同樣在2003年開始發展的香港，目前有11檔REITs，資產300億美元，規模是台灣的12倍，可見台灣還有不小的成長空間。
「台灣的REITs檔數、投資金額規模都落後晚進國家，為什麼？」行政院經發會顧問、國泰金控總經理李長庚10日在論壇表示，2003年法規通過後，國泰就是最早推出REITs產品的業者之一，建議主管機關在訂定法規時，要多以金融市場發展角度來思考，否則市場上商品少、規模也不如人，將難以實現願景。
基金架構REITs有哪些優點？
金管會證券期貨局、投信業者與公會近年力推基金架構REITs，就是為了扭轉交易市場冷清的現況。依照目前修法一讀通過的草案，基金型REITs商品將有以下優勢：
1. 改善管理效率： 開放投信業者發行REITs，主管機關將為金管會證期局。未來具有不動產管理專業的不動產投信公司，能直接作為REITs的管理公司，積極管理產品。
2. 可處分增值資產： 採用基金模式後，不動產標的如果資產增值，可以選擇處分回饋給投資人，可提高REITs的投資價值，提高獲利讓股價增漲。
3. 簡化追加募集程序： 提供彈性架構，並鼓勵投資海外不動產，以確保REITs規模持續成長。
此外，目前台灣REITs投資標的，近半數為辦公大樓，類型較單一；修法後投資標的範圍將擴展至資料中心、工業物流倉儲、醫療保健大樓及再生能源等領域，加速國內公共建設發展。金管會證期局局長張振山10日在論壇上表示，修法草案預計在新會期完成二三讀。
未來台灣REITs將成為舊版信託、新版基金的雙軌併行制，基金型產品可能命名為「T-REIT」，將成為台灣投信業者期待已久的藍海新商機。
REITs能如何協助打造亞洲資產管理中心？
證交所董事長林修銘、櫃買中心董事長簡立忠，雙雙在論壇上公布將成立REITs專案平台。林修銘特別說明，搭配亞洲資產管理中心政策，證交所2025年到2026年的KPI目標，包括基金架構REITs上市檔數3檔，或總資產規模達225億元；主動式及多資產ETF合計上市檔數達18檔，總資產規模達1200億元。
「如果沒有更多金融商品上架，錢就沒有地方去。」李長庚建議政府，參考新加坡善用證券化機制，進一步做大資本市場，才能引導資金流入台灣。以債券ETF為例，投信業者將債券轉換、包裝成ETF商品，從中能賺取行銷、管理費，也方便民眾購買債券相關商品。他認為，許多金融商品透過證券化機制，都能在市場上創造並留下更多價值。
目前台灣金融資產證券化標的資產，以房貸、車貸等債權性質金融資產為限，李長庚提議參考新加坡不限制標的資產為債權的規定，考慮讓有穩定收益的公共建設專案公司股權也能作為標的資產。
李長庚也提到，在金融監理上，早期日本、韓國與台灣一樣都是正面表列可銷售商品；不過近年日本改採負面表列、韓國改以概括表列，給予金融商品更大幅的彈性，將能有效活絡資本市場。
證期局表示，配合亞洲資產管理中心政策，壯大本國投信產業，將開放多元商品，由證交所成立專案小組，將公共建設證券化，並引導境內外資金由投信管理、建構良好私募基金發展環境，預計修正12項法規、6函令，2年後使投信投顧資產管理規模增加30%。
台灣有哪些REITs？怎麼買？
台灣目前掛牌發行的REITs共有6檔，皆為信託架構，標的以商辦為主，在股票市場上就能直接購買，利息配發方式多為年配和半年配，平均殖利率1.86到3.95%之間。
1. 京城樂富（01001T）： 商辦、商場、住宅
2. 土銀國泰一號（01002T ) ： 商辦、商場、旅館
3. 土銀富邦R2（01004T）： 商辦、廠辦
4. 兆豐國泰R2（01007T）： 商辦
5. 王道圓滿R1（01009T）： 商辦、商場
6. 京城富樂R1（01010T）： 商辦、購物中心
